房地产行业深度研究报告：日本房屋更新需求占比几何？

日本房地产开发链条与国内有较大差别，新开工房屋中自建自住、租赁住宅占新开工户数比重接近70%。与国内房地产链条“商品房开发销售—进入存量房—自住或出租”的逻辑不同，由于土地私有制和居民居住习惯复杂，日本的房地产开发领域分为四大类：1）销售住宅开发，这与我国商品房开发最为类似，由地产开发商拿地、建设、销售，居民从开发商手上获取土地及房屋产权，产品类型主要分为公寓和独栋住宅，公寓对应我国高层商品房，独栋住宅则对应我国的别墅类产品。2）租赁住宅开发主体为建筑服务商，产权所有者仍为原业主，建筑服务商为业主提供设计、施工，甚至出租服务，土地获取费用和建筑费用为业主承担，最终业主收取租金，建筑服务商收取建设及出租服务费。 3）自建自住开发住宅同样是业主委托建设服务商代建，或自行建设并居住，住宅形态通常为独栋住宅（一户建）。4）员工住宅则是企业出租/购买作为员工宿舍，占比较低。2023年日本自建自住房屋、租赁住宅、销售房屋、员工住宅占房屋开工总户数比例分别为27%、42%、30%、1%。 日本独栋住宅栋数占存量房屋比重超过90%，而独栋住宅又以木制结构为主（占比约93%）。1）根据日本总务省统计局数据，2018年日本存量房屋中独栋住宅3207万栋，占存量住宅比例达91.4%，公寓占比约6.6%。2）日本处于环太平洋地震带，由于木制结构可自由设计、抗震性好、价格低廉，独栋住宅常以木制结构建设，截至2018年独栋住宅建筑中木制结构占比达93%。 土地私有及独栋的产品形态，导致日本住宅更新效率高。1）由于日本土地、房屋私有制，单户居民拥有独栋住宅的所有产权，其翻新完全由单户居民自主决定，而公寓产权由多户共有，改建必须征得75%以上的户主同意，拆除重建必须征得80%以上的户主同意。2）木质结构建筑平均寿命较短，在日本法定耐用年数为22年，超出这个年限后税务上房产折旧至0，并且木制结构房屋建造速度更快，建造时间较短，从而节省较高的人工成本，原木材料价格也较为低廉。 据我们测算，1988-2018年日本平均每年新开工房屋中约54%来源于住宅更新。1）根据平成30年日本存量房屋数据，1988年-2018年间日本存量房屋净增加16243千户，而期间日本房屋新开工总户数为35671千户，明显超过存量房屋净增加户数，核心原因为日本新开工户数中有大量城市更新需求，存量房屋边拆边新建。2）城市更新带来的新开工户数=新开工总户数-存量房屋净增加户数，即得出1988-2018年间城市更新带来的新开工户数约19428千户，占全部房屋新开工户数比重约54%。 投资建议：市场常对比中日房屋新开工下滑情况，来推测我国是否存在地产新开工超跌，但国内地方政府主导的城市发展模式与海外有较大不同，日本也有比较庞大的住宅更新支撑，单纯去比较总量见底在微观上找不到严密行为逻辑。我们认为当前国内地产行业主要矛盾为“房地产市场供求关系发生重大变化”，行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注华润置地、中国海外发展、招商蛇口、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：政策宽松效果不及预期，房地产市场超预期下行。 投资主题 报告亮点 日本住宅以自建的木质结构一户建为主，与我国商品住宅有较大差别。截至2018年日本存量房屋中独栋住宅栋数占比达91.4%，而由于木制结构建筑具备较好的抗震性，日本居民往往更偏好以木制结构搭建独栋住宅，独栋住宅木制结构建造比重达93%。 土地私有及独栋的产品形态，导致日本住宅更新效率高。1）日本业主拥有房屋及土地产权，可以根据居住情况，自由决定建筑翻新或重建，尤其独栋住宅更新完全由单户居民自主决定，公寓拆除重建需要征得80%以上业主同意。 2）日本房屋平均寿命仅31年，低于美国的44年和英国的75年，并且木制结构建筑折旧时间短、建造速度快、更新成本低。 据我们测算，1988-2018年日本平均每年新开工房屋中约54%来源于住宅更新。1）1988年-2018年间日本存量房屋净增加16243千户，而期间日本房屋新开工总户数为35671千户，明显超过存量房屋净增加户数，核心原因为日本新开工户数中有大量城市更新需求，存量房屋边拆边新建。2）城市更新带来的新开工户数=新开工总户数-存量房屋净增加户数，即得出1988-2018年间城市更新带来的新开工户数约19428千户，占全部房屋新开工户数比重约54%。 投资逻辑 市场常对比中日房屋新开工下滑情况，来推测我国是否存在地产新开工超跌，但国内地方政府主导的城市发展模式与日本有较大不同，其存量住宅以自建的木制结构一户建为主，土地私有及独栋的产品形态，也导致住宅更新效率比较高，1988-2018年日本平均每年新开工房屋中约54%来源于住宅更新，单纯去比较总量见底在微观上找不到严密行为逻辑。我们认为国内地产行业更要聚焦到城市供需关系以及库存去化角度，传统需求端政策放松效果不明显的情况下，需要更有力的政策来合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险，建议择机参与地产股政策博弈行情，关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注华润置地、中国海外发展、招商蛇口、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 一、日本住宅以自建的木质结构一户建为主，与我国商品住宅有较大差别 （一）日本房地产开发链条与国内商品房开发有较大差别 与国内房地产链条“商品房开发销售—进入存量房—自住或出租”的逻辑不同，由于土地私有制和居民居住习惯复杂，日本的房地产开发领域分为销售住宅开发、租赁住宅开发、自建自住住宅、以及员工住宅四类： 1、销售住宅开发：与我国商品房开发最为类似，由地产开发商拿地、建设、销售，居民从开发商手上获取土地及房屋产权，产品类型主要分为公寓和独栋住宅，公寓对应我国高层商品房，独栋住宅则对应我国的别墅类产品。 图表1公寓多数为多层、高层建筑 图表2独栋住宅土地及房屋产权为一户独有 2、租赁住宅开发：1）开发主体为建筑服务商，产权所有者仍为原业主，建筑服务商为业主提供设计、施工，甚至出租服务，土地获取费用和建筑费用为业主承担，最终业主收取租金，建筑服务商收取建设及出租服务费。2）需要注意的是，日本租赁住宅土地较大部分来源于“农地转用”，早期随着日本城市化快速推进，大城市租赁需求旺盛，出租房屋的收益逐渐高于农业收益，农户自发将农地转为住宅用地建设租赁住宅，以此获得租金收益。 图表3建筑服务商为房屋业主提供设计、建设、出租等服务 3、自建自住住宅：同样是业主委托建设服务商代建，或业主自行建设并居住，住宅形态通常为独栋住宅（一户建）。 图表4典型一户建包括3LDK+庭院+车库 4、员工住宅则是企业出租/购买作为员工宿舍，占比较低。 （二）日本存量住房中独栋住宅栋数占比达90%，而独栋住宅又有93%为木制结构 从2023年日本房屋新开工户数来看，销售房屋占比仅30%，而销售房屋中公寓产品占比不到50%。1）日本每年新开工房屋中，自建自住房屋占总新开工房屋比重基本稳定在30%，租赁住宅占比逐渐降低，从1988年的51%降低至2023年的42%，仍为新开工房屋的主力，销售房屋占比有所提升，从1988年的17%提升至2023年的30%；员工住宅占比极小，基本稳定在1%。2）2023年日本自建自住房屋、租赁住宅、销售房屋、员工住宅占房屋开工总户数比例分别为27%、42%、30%、1%。3）2013年以来，公寓产品占销售房屋新开工户数比重不到50%，占全部新开工房屋户数比重不到15%。 图表5 2023年日本自建自住房屋、租赁住宅、销售房屋占房屋开工总户数比例分别为27%、42%、30% 图表6 2013年以来日本每年新开工的销售房屋中，公寓产品占比不到50% 从存量房屋来看，日本独栋住宅栋数占存量房屋比重超过90%。根据日本总务省统计局数据，2018年日本存量房屋中独栋住宅3207万栋，占存量住宅比例达91.4%，公寓占比约6.6%；从户数占比来看，独栋住宅户数占存量房屋总户数比重约53.6%，公寓户数占比约43.5%，主要原因是公寓产权为多住户共有，一栋公寓有多户居民。 图表7 2018年日本存量房屋独栋住宅栋数占比91.4% 图表8 2018年日本存量房屋独栋住宅户数占比53.6% 从建筑材料来看，日本独栋住宅以木制结构为主（2018年占比约93%）。日本处于环太平洋地震带，木制结构建筑天然具备较好的抗震性，且可以自由设计、价格低廉，导致独栋住宅常以木制结构建设。截至2018年，日本独栋住宅建筑中木制结构占比约93%，而公寓建筑以多层为主，并不适合用木制结构建造，公寓建筑中木制结构占比仅有12.5%。 图表9截至2018年，日本存量独栋住宅中93%为木制结构 二、土地私有及独栋的产品形态，导致日本住宅的更新速率更高 私有的独栋住宅的更新难度低于公寓型产品，且住户的更新动力更强。由于日本土地、房屋私有制，单户居民拥有独栋住宅的所有产权，其翻新完全由单户居民自主决定，而公寓产权由多户共有，改建必须征得75%以上的户主同意，拆除重建必须征得80%以上的户主同意。 木质结构的房屋使用寿命较短，且更新成本较低。1）木质结构建筑平均寿命较短，在日本法定耐用年数为22年，超出这个年限后税务上房产折旧至0；根据日本国土交通省数据，日本房屋平均寿命仅31年，低于美国的44年和英国的75年。2）相比于钢筋混凝土建设的高层住宅，木制结构房屋建造速度更快，建造时间较短（木结构的构件和连接件通常是标准化生产的，大部分预制构件可以在建筑工地之外制造完成），从而节省较高的人工成本；另外，原木材料价格也较为低廉。 图表10日本房屋平均寿命约31年 对比国内，日本都市再生机制更加成熟，已建立较为完善的市场化更新机制。1）日本已形成专门的都市再生机构，以国土交通大臣为最高负责人，下辖都市再生、租赁住宅、灾害复兴三大业务，截至2020年3月，都市再生机构约有资本金10757亿日元（约合人民币638亿元），在其2019—2023年的第四期中期发展计划中，仅都市再生业务就获拨6957亿日元（约合人民币412亿元）。2）当前日本已经形成以民间主导的都市再生紧急整备区域、官民合作的都市再生整备计划、政府主导的城市布局合理化三大都市再生主体制度模块。 图表11日本已建立较为完善的都市再生机制 三、据我们测算，1988-2018年日本平均每年新开工房屋中约54%来源于住宅更新 根据存量房屋净增加户数与新开工户数测算，1988-2018年日本平均每年新开工房屋中约54%来源于住宅更新。1）日本总务省统计局曾公布平成30年间存量房屋数据，其中1988年-2018年间日本存量房屋由37413千户上涨至53656千户，存量房屋净增加16243千户。2）而在1989-2018年间，日本房屋新开工总户数为35671千户，明显超过存量房屋净增加户数，核心原因或为日本新开工户数中有大量城市更新需求，存量房屋边拆边新建。3）城市更新带来的新开工户数=新开工总户数-存量房屋净增加户数，即得出1988-2018年间城市更新带来的新开工户数约19428千户，占全部房屋新开工户数比重约54%。 图表12 1988-2018年日本存量房屋净增加16243千户 图表13 1989-2018年日本房屋新开工总数35671千户 图表14 1988-2018年城市更新带来的新开工户数约19428千户，占全部房屋新开工户数比重