2020工与田广告-天誉智慧城商业公寓推广策略提报

另眼看弹子石CBD 天誉智慧城商业推广策略提报工与田2020.04.17 〖工与田观点一〗 现在的弹子石CBD,就是一个大的居民区。 1KM 国际社区观 园锦江华 府 中央公园国际观邸 重庆 中海峰墅 蓝光 coco时代 蓝光 coco时代 弹子 石幼儿园 观邸 (1组 团) 康 田·龙腾湾 弹子石 商务区 住宅 （在 住宅 （在建） 绿地 绿地 富春建） 花 弹子 石中学校 本项目 园 王家沱 社区 银 光 泽科弹子石中 心天誉智慧城 庭泽科星泽 昕晖莫比时 代 园汇 绿地 福达平 安五福 骡子堡小 区 华 大家园 弹一村药 厂小区 重庆市第十 一中学校 隆 小区 紫光学苑 兴欣佳园 祥和人家 住宅项目为主商业屈指可数 弹子石聚集15年楼龄内的住宅小区有41个本案周边1KM范围内就集中27个住宅小区周边3KM范围内集中超50个住宅小区 弹子石新 街 大型商业体：万象汇、星泽汇、长嘉汇 一桥切断弹子石 新老消费两极化 2018年之前，社商支撑了弹子石的生活消费需求 2018年之后，星泽汇、万象汇、长嘉汇升级商业格局弹子石首次进入购物中心时代 星泽汇万象汇长嘉汇 ——〈铁憨憨〉—— 接地气、自带亲和力，无论小孩、大人老年人， 我就是人见人爱的自来熟； ——〈精神小伙〉—— 气质是方方面面，具有更优质的商家品牌，在 时尚及家庭游乐性上略高； ——〈文青〉—— 文化是我的命脉，艺术是我的表达。你懂不 懂不重要，反正能懂的自然懂； ——物理定义—— 传统社区型商业 ——物理定义—— 华润旗下，以满足家庭消费生活为主的区域型购物中心 ——物理定义—— 服务大重庆的文旅商业 住在弹子石消费在别处 据市统计局消息，目前弹子石的常住人口达到七八十万之多。本案周边两公里范围内就有超30万人他们生活在弹子石，但大部分工作在外区，这里只是朝九晚五的归宿，一个睡房 社商只能满足最普通的生活消费，更多高品质消费的需求只能在其他地方实现（观音桥、南滨路、南坪商圈） *数据来源：链家网 如果给重庆CBD三大主角一个身份标签： 解放碑——“天之骄子” 自古以来的商贸、金融、信息、文化中心和水陆交通枢纽，汇聚重庆直辖以来所取得的发展成果和最现代的元素； 江北嘴——“城市新宠” 依托城市战略发展需求，凭借“一区两圈”交汇点的地理优势，成为重庆建设长江上游金融中心的核心区； 弹子石——“空降奇兵” 多年不温不火，除了高昂的房价，物理上的两江交汇，也摆脱不了心理上的偏远LOW。 对比重庆CBD中解放碑、江北嘴的商业格局，如WFC、IFC这样具有封面代表性的商业缺失，是影响弹子石CBD势能的根本原因 〖工与田观点二〗 弹子石CBD，不是现在的弹子石CBD！ 功能定位 江北嘴CBD 中央商务区 弹子石CBD 中央商住区 解放碑CBD 中央商贸区 两江交汇重庆CBD黄金三角 产业规划 总部经济中心 未来文创中心中新合作中心 弹子石CBD以总部经济为核心的产业策略，规划建设总部经济区、创新型金融聚集区，核心建设总部经济、创新型金融、文化创意产业等现代服务业集聚区，在金融、进出口物流和现代服务业领域的发展展现出后发优势。 本案 交通配套 两江三核五桥三区 两江：长江/嘉陵江 三核：解放碑CBD/江北嘴CBD/弹子石CBD 五桥：东水门大桥/朝天门大桥/大佛寺大桥/寸滩大桥/黄桷沱大桥（规划中） 三区：南岸区/江北区/渝北区 发展逻辑 解放碑 以商带城 江北嘴 以产兴城 弹子石 以人筑城 人群趋势 年轻态 以中海国际社区、蓝光COCO、富力现代城等为代表的的弹子石住宅小区聚集大批城市青年。 未来弹子石产业发展中的文化创意、现代服务、创新型金融都将聚集更多青年人群。 年轻的 产业 年轻的 商业 产业：弹子石将建成重庆CBD的总部经济区和创新型金融聚集区，核心建设总部经济、创新型金融、文化创意产业等现代服务业集聚区。 商业：弹子石商业进入购物中心消费时代仅两年时间，市场对商业的需求处于上升阶段。 年轻的 人群 年轻的 区域 人群：中海国际社区、蓝光COCO聚集大批城市青年，产业配套中的文化创意、现代服务、创新型金融都是年轻人居多的企业。 区域：弹子石CBD是被延迟赋能的区域，规划逻辑上的：人-商-产虽然让弹子石多年沉寂，但这样的规划反而让弹子石的主题更加明显，价值更稀缺。 年轻的重庆心 商 业 的 售 卖 取 决 于 对 城 市 和 土 地 的 洞 察 理 解 两 个 观 点 之 后 ， 重 新 看 待 自 身 价 值 稀缺 ——重庆CBD最后的宝藏—— 解放碑、江北嘴无地开发，弹子石板块可开发用地有限，尤其是中心板块无地。 本案 洋人街 本案 中心 ——六大中心价值—— 弹子石中心 紧邻腾龙大道 地处弹子石中心位置 消费中心 50万方超大商业体量多业态组合叠加消费体验 枢纽中心 紧靠黄桷湾立交一桥直连江北嘴五桥双轨一中轴 商务中心 一街对面就是弹子石CBD商务集群无缝接驳商务消费 生活中心 区域内最大的城市公园——群慧公园新老弹子石无缝连接、融合 投资中心 重庆CBD最后的机会重庆核心板块价格洼地 ——天誉智慧城大盘重新定位—— 超百万方重庆CBD战略级商业综合体 五个维度解剖天誉智慧城商业 中心商业/城市价值/商业关系/产品价值/投资价值 商业逻辑之 中心商业 独栋商业集群 重庆市场难求 吸附大品牌旗舰店入驻，对位“首店经济”发展趋势，满足高端消费市场需求 深圳红山6979 34座独栋商业体集群，将人文艺术与商业街区融合，打造出多维业态、多元消费、体验开放、空间游憩的全新开放式商业街区。 成都远洋太古里 25栋独栋商业体集群，保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，既传统又现代，营造出一片开放自由的城市空间 商业逻辑之 城市价值 过去式现在时下一代 解放碑商业 江北嘴商业 弹子石商业 是重庆商业发家的地方受交通及地域限制发展滞后 本地人消费频率约1.5次/人/年是典型的城市级文旅商业主要消费集中在节假日 是服务于金融经济中心的配套商业受区域内消费人群作息影响 工作日人满为患/节假日空无一人是具有商务属性的社交性商业 主要消费集中在工作日 满足区域内常驻人群高端生活消费满足大型商务集群里的社交型消费要承担跨区域目的性特色主题消费以及作为城市中心必须的文旅消费真正满足7X24小时全能全龄消费 特色主题消费 高端消费高端消费 商务消费本案 本案商业 消费客群圈定 黄桷沱大桥（规划中） 立足弹子石辐射大北区 ——天誉智慧城商业的物理属性—— 一站式全时全能全龄商业中心 商业逻辑之 商业关系 自持约10万方独栋商业MALL 独栋商业：保值增值和颜值担当，同时带动小物业价值街区商业：满足日常消费，容纳更大客流，反哺集中商业 商业逻辑之 产品价值 艺术商业 十字金街 开放 街区 创意商业 首排 商业 本 案 独栋 商业 集中商业 展示商业 轨道商业 公园 商业 文化商业 多重属性叠加稀缺 商业逻辑之 投资价值 1、为什么是弹子石？ 一座城市只有一个CBD，解放碑江北嘴无地开发，弹子石是最后的机会。 2、为什么是天誉智慧城？ 这里有钱有人有消费，只缺好的商业。天誉智慧城商业无论从规模体量、地理位置、规划打造上都有实力承载，并且必须担当，这是最后的机会。 3、为什么是现在买？ 随着弹子石商务区开建，洋人街土地出让，弹子石价值势必上涨，物业价格随之水涨船高，越早价值空间越大。 商业价值体系 城市下一代商业发展 启心 弹子石未来中心 年轻的重庆心 规模体量：50万方 中心商业：独栋商业集群 业态组合：独栋集群+开放街区 运营模式：自持约10万方独栋商业MALL资源集合：交通枢纽+城市公园 十分属性：一站式全时全能全龄 年轻的产业：更强劲的经济力年轻的商业：更高端的打造力年轻的人群：更庞大的消费力年轻的区域：更高质的发展力 位置中心：腾龙大道与朝天门大桥沿线交叉路口交通中心：五桥双轨 资源中心：群慧公园 商务中心：紧邻弹子石CBD商务区商业中心：50万方超大商业体量发展中心：弹子石CBD靶心发力点 ——商业定位—— 两江三核·50万方重庆心资产 如何传播？ 城市竞争 从心激活重庆CBD 两江三核·50万方重庆心资产 城市竞争 两江三核五桥三区封疆资产 弹子石中心|枢纽中心|生活中心|消费中心|商务中心|投资中心 系列飞机稿 很遗憾！ 弹子石CBD精彩， 让重庆人民等太久！ 很遗憾！ 两江对岸的视野里， 始终没有焦点！ 很遗憾！ 在弹子石住了10年， 也♘能过桥撑场面！ 系列飞机稿 难以置信 弹子石竟然有50个小区！ 难以置信 重庆最多的桥在弹子石！ 难以置信 江北嘴/观音桥的白领都住在这！ 区域外竞争 年轻的重庆心我居正心 两江三核·五桥三区·弹子石CBD枢纽上盖 区域内竞争 弹子石的封面我撑场面 重庆CBD战略级商业综合体·50万方一站式全时全能全龄商业中心 区域内竞争 长江南的焦点我是重点 一站式全时全能全龄消费体验区·重庆CBD下一代商业范本 投资型话术传播 热衷于追求 限量版产品的你想来更懂 限量版地段的价值 两江三核·50万方重庆心资产 不管你来不来 你的对手都会来何不在对手之前占领主场制高点 两江三核·50万方重庆心资产 若你不愿 持有一♘股票十年那就不要 考虑拥有它十分钟 两江三核·50万方重庆心资产 活动策略 国际 年轻 人气 延迟赋能的弹子石CBD是被误解的弹子石CBD活动的目的就是让城市重新认识弹子石CBD给重庆人看热闹，给投资客看人气 重新想象弹子石CBD 洋淘海购弹子石 ——全球进口商品展销会 引入IYC国外品牌商家资源，或者与京东、盒马跨界合作 弹子石M猜想 ——泡泡马特Molly重庆首展 对标年轻客群的喜好，引入最受年轻人喜爱的流量IP资源进行合作 GameOn弹子石 ——全球游戏潮流盛典 弹子石年轻人居多，大型游戏集会及现场体验将吸引大量人群 公众证言 借助不同的看法和认知 塑造不可对标的至高价值锚定 政府说 市民说 行业说 = 媒体说 全社会 高价值共识的“大家说” 政府 树立信心， 强化城市CBD地标（非地产）属性 “天誉携手弹子石CBD，升级打造高端核心商圈”“天誉·活力城，将成为CBD经济的火车头” 市民 激发城市自豪感，和未来生活的期待 让项目活在每个老百姓的嘴上 “天誉来了，我们家弹子石的房子又要涨了”“活力城建成后，人更多，烧烤绝对更好卖” “过个桥就到了，不逛一下活力城还是有点可惜” 行业 强调项目背后的引领和趋势必然 巩固“价值的不可比性” “天誉布局弹子石，升级CBD，未来确实是个趋势”“公司高层组织去重庆看下盘，天誉·活力城要去学习一下” 最终成为广泛而延绵不绝的 城市谈资 公寓 重庆公寓楼市 市场情况显示，公寓整体供应量缩小。目前18个项目主力在售，产品趋同质化。 主要分布集中城市核心以及大学城、照母山等热点区域。 数据来源：锐理 锦江 华府 蓝光 COCO 中海 首钻 融侨 首玺 弹子石区域内公寓竞品情况： 中海首钻——双通，空中商铺为主，二手房价格已超建面10000元/㎡。锦江华府——单间配套，住家为主，属于住宅性质小户型产品。 融侨首玺——小户型产品豪宅价，大量客群来源于国际社区。蓝光COCO——两栋公寓，一栋住家为主，一栋全是酒店。 受从此新冠疫情影响之后， 市场对资产配置的策略调整将再次提升公寓的价值。但我们的问题在于： 居住价值弱（不通气）、体量大（32万方）。 如此庞大的集中供应势必需要更大基数的客群， 因此关键的问题：找对我们的客群！ 客群一：三大类投资客 1、看重弹子石CBD价值；2、受北区价格挤压；3、弹子石首批投资客； 客群二：四大类创业者 1、与CBD商务集合区有事业交集的；2、看重交通枢纽价