2023/09REITs观察：市场扩容增类，二级偏弱运行

2023/09REITs观察：市场扩容增类，二级偏弱运行 YY团队2023/10/10 摘要： 9月舆情跟踪：证监会拟修改公募REITs指引，资产类型拓展至消费基础设施。深圳全面提出了18条公募REITs高质量发展的 措施。REITs储备项目较多，嘉实中国电建清洁能源REIT、建信金风绿电REIT、博时津开科工产业园REIT均已获得受理。 REITs量价回顾：9月各类资产成交量、成交金额和区间日 均换手率均有所下降，其中能源基础设施、交通基础设施、生态环保和仓储物流四类资产区间日均换手率不足1%。二级市场仍处于磨底状态，合肥高新REIT、临港REIT、东久REIT部分战配限售份额将于10月中旬解禁，9月价格或反映了一定波动，另外高速公路类资产依旧疲软运行，其中华夏越秀高速公路REITs本月跌幅最大，为-3.96%。 热点关注：时隔三个月后C-REITs市场再次迎来上新，相 较于已发行的高速公路REITs，本次中金山高发行价格为询价下限，一定程度上反映了基金管理人和财务顾问受到近期市场下行的影响，对于投资者报价的判断趋于谨慎。 近期研究： 2023/08REITs观察：沪深交易所优化REITs发行交易机制-2023/09/04 目录 2023/09REITs观察：二级市场偏弱，中金山高即将上市1 摘要：1 1.2023年9月舆情跟踪3 1.1行业层面3 1.2产品层面3 2.REITs成交量价回顾4 2.1成交活跃度回顾4 2.2价格回顾4 2.3估值表现6 3.热点关注：中金山高即将上市8 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明10 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪3 图表2REITs产品舆情跟踪4 图表3REITs成交活跃度回顾4 图表4产权型REITs价格走势5 图表5经营权型REITs价格走势6 图表6产权型REITs估值表现7 图表7经营权型REITs估值表现7 1.2023年9月舆情跟踪 1.1行业层面 行业方面，9月9日，证监会拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引 （试行）》（证监会公告〔2020〕54号）第五十条进行修改，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。此次修改《指引》是为了配套衔接17号文 （《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（证监发〔2023〕17号），首次将消费基础设施纳入底层资产范围），正式以规章制度的形式明确底层资产范围，有利于后续各项工作的顺利开展。9月15日，深圳发改委发布《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施》，全面提出了18条公募REITs高质量发展的措施。 图表1REITs行业舆情跟踪 相关舆情 9月9日 近日，证监会拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会公告〔2020〕54号）第五十条进行修改，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。现向社会公开征求意见。 9月10日 9月10日晚间，国家金融监督管理总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，其中提到保险公司投资沪深300指数成分股，风险因子从0.35调整为0.3；投资科创板上市普通股票，风险因子从0.45调整为0.4。对于投资公开募集基础设施证券投资基金（REITs）中未穿透的，风险因子从0.6调整为0.5。 9月15日 9月15日，深圳发改委发布《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施》，全面提出了18条公募REITs高质量发展的措施。 9月22日 成都市正加力加劲推动基础设施REITs试点工作尽快取得突破，计划发行规模超60亿，其中成都高投产业园区基础设施REITs试点项目，拟以天府软件园一期及盈创动力大厦两个底层资产发行基础设施REITs基金，计划发行规模15.24亿元；中外运空港物流基础设施REITs试点项目，底层资产为中国外运持有的包含成都空港物流中心在内的6处仓储物流中心，评估值约11.72亿元。募集资金拟用于青白江冷链物流园等项目建设。 数据来源：公开资料，YY评级整理 1.2产品层面 产品预备方面，嘉实中国电建清洁能源REIT已获受理，将有望成为我国国内首单水电公募REITs；建信金风绿电REIT项目已获受理。另外天津地区第一支REITs博时津开科工产业园REIT已正式提交申报材料并获受理。 产品分红方面，9月18日，国家电投REIT宣布分红，年化分派率超过10%，距离其上市不足半年时间；9月25日，红土基金旗下两只REITs同时宣布分红，2023年来不少提高分红频率，一定程度上对抗了短期的市场波动。 图表2REITs产品舆情跟踪 相关舆情 9月4日 根据深交所披露，“建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金”（简称“建信金风绿电REIT”）项目已获受理。 9月9日 安徽中安创谷科技园有限公司产业园区公募REITs牵头机构遴选项目按照遴选文件规定的评审方式，评审小组完成评审，最终确定：国泰君安证券股份有限公司（联合体牵头人）、长盛基金管理有限公司（联合体成员）。 9月12日 金隅集团产业园公募REITs项目申报材料已报送国家发改委。 9月18日 国家电投REIT宣布分红，年化分派率超过10%，这距离其上市不足半年时间。 9月19日 根据盐田港REIT（180301）的公告，其将以2023年6月30日为基准日，每10份基金份额分派0.4853元，本次分红为盐田港REIT2023年度的第二次分红。根据深圳安居REIT（180501）的公告，其将以2023年6月30日为基准日，每10份基金份额分派0.5390元，本次分红为深圳安居REIT2023年度的第二次分红。 9月25日 中国证监会和上交所官网显示，嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金（下称“嘉实中国电建清洁能源REIT”）已获受理，将有望成为我国国内首单水电公募REITs。 9月25日 9月25日，中国证监会和上交所官网显示，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金已正式提交申报材料并获受理。该项目发起人是天津经济技术开发区国有资产经营有限公司，原始权益人是天津泰达科技工业园有限公司，基金管理人是博时基金管理有限公司，财务顾问是安信证券股份有限公司。 数据来源：公开资料，YY评级整理 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 资产类型 8月 9月 趋势 8月 9月 趋势 8月 9月 趋势 园区基础设施 7.272 5.305 ↓ 23.536 17.945 ↓ 1.166 1.022 ↓ 能源基础设施 1.189 0.707 ↓ 10.488 6.425 ↓ 1.073 0.792 ↓ 交通基础设施 1.987 1.740 ↓ 15.405 12.848 ↓ 0.53 0.524 ↓ 保障性租赁住房 4.126 2.335 ↓ 11.201 6.255 ↓ 2.287 1.107 ↓ 生态环保 1.055 0.505 ↓ 5.357 2.723 ↓ 1.402 0.82 ↓ 仓储物流 2.343 1.604 ↓ 8.354 5.891 ↓ 0.558 0.528 ↓ 9月各类资产成交量、成交金额和区间日均换手率均有所下降，其中能源基础设施、交通基础设施、生态环保和仓储物流四类资产区间日均换手率不足1%。图表3REITs成交活跃度回顾 数据来源：Wind，YY评级整理 2.2价格回顾 9月产权类REITs中二级市场以下行为主，其中保租房类REITs均小幅下行，月跌幅不超过1%，产业园中除了杭州和达高科产园、华安张江产业园、湖北科投光谷产业园、华夏合肥高新产园四只收涨之外，其余均为下跌，其中合肥高新REIT、临港REIT、东久REIT均发布基金份额解除限售提示性公告，部分战配限售份额将于10月中旬解禁，因此9月价格或反映了一定波动。物流仓 储类REITs中红土盐田港月涨幅为2.6%，其余两只均为下跌状态，其中中金普洛斯跌幅较大，可能与母公司的流动性压力有关。 图表4产权型REITs价格走势 资产类型 产品 收盘价 近一月 (%) 近三月(%) 近半年 (%) 今年以来(%) 上市至今(%) 产业园 博时招商蛇口产业园REIT 2.343 -2.74 -1.84 -15.90 -20.14 6.85 华夏合肥高新产园REIT 2.217 0.75 4.56 -7.81 -6.04 4.90 国泰君安东久新经济REIT 3.760 -0.21 5.09 -2.58 -1.02 25.56 华夏杭州和达高科产园REIT 2.682 2.44 7.65 -10.96 -10.41 -2.09 华安张江产业园REIT 3.371 4.85 -1.95 -16.30 -11.46 19.28 中金湖北科投光谷产业园REIT 2.538 0.67 3.17 3.17 3.17 -3.31 国泰君安临港创新产业园REIT 5.173 -0.58 1.95 -4.64 0.95 27.17 东吴苏州工业园区产业园REIT 3.949 -2.33 1.60 -12.95 -10.24 8.13 国泰君安东久新经济REIT 3.760 -0.21 5.09 -2.58 -1.02 25.56 建信中关村产业园REIT 2.745 -1.61 -4.10 -26.86 -29.46 -9.21 仓储物流 红土创新盐田港仓储物流REIT 2.728 2.60 10.43 -4.52 -6.75 27.25 中金普洛斯仓储物流REIT 4.242 -1.27 7.62 -11.94 -18.40 17.53 嘉实京东仓储基础设施REIT 3.899 -0.64 10.11 -3.23 -0.61 10.96 保租房 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 2.716 -0.75 8.72 -1.66 -3.19 8.02 华夏北京保障房REIT 2.775 -0.39 10.34 -1.16 -1.16 12.04 华夏基金华润有巢REIT 2.567 -0.81 7.21 0.34 2.55 9.38 红土创新深圳人才安居REIT 2.631 0.19 5.92 -1.92 0.10 9.57 数据来源：wind，YY评级整理选取上市两个月以上的产品 9月经营权型REITs呈现跌势，整体仍处于磨底状态。两单生态环保REITs本月价格均下行，清洁能源REITs中鹏华深圳能源月跌幅为1.85%（与对应股票走势相似），其余两单有所上涨；高速公路REITs中继续疲软态势，仅有安徽交控、华夏中国交建小幅上涨，而高速公路中个人持有者占比最高的华夏越秀高速REIT跌幅最大。 图表5经营权型REITs价格走势 资产类型 产品 收盘价 近一月(%) 近三月 (%) 近半年(%) 今年以 来(%) 上市至 今(%) 生态环保 富国首创水务REIT 3.763 0.37 4.76 -8.67 -11.03 17.28 中航首钢生物质REIT 13.644 -0.82 1.13 -1.52 -3.82 22.66 高速公路 平安广州交投广河高速公路REIT 8.862 -2.24 1.96 -14.98 -19.95 -20.48 华夏越秀高速公路REIT 6.820 -3.36 2.49 -3.65 -7.69 5.97 浙商证券沪杭甬高速REIT 7.950 -1.49 5.02 -0.06 -3.14 9.99 国金中国铁建高速REIT 8.483 -2.03 14.34 -4.26 -5.95 -3.88 中金安徽交控REIT 8.992 1.65 12.80 -1.03 -4.79 -8.12 华夏中国交建高速REIT 5.971 0.90 3.04 -23.74 -26.08 -32.75 华泰江苏交控REIT 7.398 -1.10 7.86 0.09 -1.31