地产行业周报：证监会扩大REITs试点，多地取消地价限制

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 证监会扩大REITs试点，多地取消地价限制 2023年10月22日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周证监会发文，将公募REITs试点拓展至消费基础设施；同时据经济观察网消息，9月底自然资源部给各地发文建议取消 土地拍卖中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等。当前地产供求关系发生重大变化，放松地价最高限制、让土地资源发挥真实价值，有助于适应当前地产环境。目前已有厦门、合肥、济南、成都取消地价限制，后续其他城市或将陆续跟进。投资建议方面，除短期关注政策改善带来的博弈机会外，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、货值充足、受益核心城市楼市回温、以及地价限制取消后有望凭借资金实力扩大优势的房企，如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）自然资源部：建议取消土拍中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等；2）统计局公布1-9月全国房地产开发投资及销售数据。 市场运行监测：1）新房成交延续回升，四季度有望逐步改善。本周（10.7-10.13）新房成交2.8万套，环比升3.3%，二手房成交2.1万套，环比降9.4%。10月新房日均成交同比下降25%，降幅较9月收窄5.7pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。2）库存环比持平，去化周期18.5个月。16城取证库存10163万平，环比持平，去化周期18.5个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一三线占比提高。上周百城土地供应建面2987.5万平、成交建面2657万平，环比升205.1%、161.2%；成交溢价率1.9%， 环比降0.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比4.3%、22.4%、73.3%，环比分别升2.3pct、降4.3pct、升2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行80亿元，环比增加28亿元，无海外债发行；本周重点房企发行利率为2.41-3.94%，可比利率较前次上升为主。2）地产股：本周房地产板块跌4.22%，跑输沪深300（-4.17%）；当前地产板块PE（TTM）13.03倍，估值处近五年82.73%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、卓朗科技、华侨城A，南向资金净流入前三为万科企业、中海物业、 碧桂园服务。 2023年10月17日自然资源部据称，建议取消土拍中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等 2023年10月16日杭州 调整住房限购范围，限购区首套房最低首付25% 2023年10月17日三亚 10月18日起购买首套住房商贷最低首付25% 2023年10月18日上海 优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准 2023年10月18日南京 南海诸岛 实行存量房交易资金监管制度范围包括首付款、购房贷款等 2023年10月9日成都 公积金个人住房贷款“认房不认贷” 偏松偏紧中性 2023年10月20日证监会 公募REITs试点拓展至消费基础设施，即日起施行 自然资源部：建议取消土拍中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等 事件描述：10月17日，据经济观察网消息，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。 点评：因地价房价具有联动效应，此前“稳地价、稳房价、稳预期”目标下，各地纷纷实行土地拍卖最高限价机制。随着楼市与地市骤冷，地产供求关系发生重大变化，放松地价最高限制、让土地资源发挥真实价值，有助于适应当前地产环境。据中房报统计，目前已有厦门、 合肥、济南、成都取消地价限制，后续其他城市或将陆续跟进。与此同时，取消远郊区容积率1.0限制，也是放松对过去低密度房地产开发项目的限制，有助于提高住房品质与富裕阶层购房热情。 统计局公布1-9月全国房地产开发投资及销售数据 事件描述：国家统计局公布2023年1-9月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额8.7万亿元，同比下降9.1%；房屋施工82亿平米，同比降7.1%；新开工7.2亿平米，同比降23.4%；竣工4.9亿平米，同比增长19.8%；商品房销售面积8.5亿平米，同比降7.5%；销售额8.9万亿元，同比降4.6%；房企到位资金9.8万亿元，同比降13.5%。 点评：1）投资延续承压，短期压力犹存。9月单月地产投资1.0万亿，同比降11%，连续5个月降幅超过10%；分区域看，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降9.4%、8.4%、17.1%、30.5%。考虑前9月百城住宅类用地成交总价降29%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-9月施工面积同比降7%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降幅扩大至7.9%。销售承压及资金偏紧背 景下，预计短期投资压力犹存。 2）新开工环比改善，竣工延续改善。9月单月新开工0.8亿平米，环比增19%，同比降14.6%、降幅环比收窄9pct；9月末施工面积同比降 7.1%，较8月末持平。政策密集改善叠加销售回暖预期下，房企开工推盘意愿有所回升。往后看，尽管新开工同比仍承压，但中长期看新开工绝对值或已接近底部区间，不宜过度悲观。9月单月竣工4，979万平、同比增25.3%，前9月累计同比增长19.8%。2021年下半年以来中央推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。考虑当前楼市复苏仍存波折，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量参差不齐等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。 3）销售降幅持续收窄，政策有望继续改善。9月单月商品房销售面积、销售额环比分别增长47%、42%，同比分别降10.1%、13.6%，销售面积单月降幅连续3个月收窄。分区域看，9月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-12.6%、-10.3%、-6.4%、-6.4%。9月以来广州等多个一二线陆续松绑限购等政策，叠加传统推盘旺季，带动9月楼市成交回暖。但后续复苏仍存波折，据克而瑞研究显示，中秋国庆双节假期22个重点城市成交137万平方米，环比下降31%，同比下降23%。10月前17日50个主流城市新房日均销售面积同比降32%，降幅与9月接近，后续政策端支持有望继续加码。 成交：新房环比回升，四季度有望逐步改善 点评：本周（10.7-10.13）新房成交2.8万套，环比升3.3%，二手房成交2.1万套，环比降9.4%。10月新房日均成交同比下降25%，降幅 较9月收窄5.7pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.6.1122.9.1122.12.1123.3.1123.6.1123.9.11 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周均成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.102022.122023.22023.42023.62023.82023.10 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比持平，去化周期18.5个月 点评：16城取证库存10163万平，环比持平，去化周期18.5个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.1621.9.321.10.2221.12.1022.1.2822.3.1822.5.622.6.2422.8.1222.9.3022.11.1823.1.623.3.323.4.2123.6.923.7.2823.9.15 土地：成交回升、溢价率回落，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2987.5万平、成交建面2657万平，环比升205.1%、161.2%；成交溢价率1.9%，环比降0.2pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比4.3%、22.4%、73.3%，环比分别升2.3pct、降4.3pct、升2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W9.25 22.6.1322.9.1322.12.1323.3.1323.6.1323.9.13 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 200 150 100 50 0 万平 171 百城土地成交前五城（10.9-10.15） 145 1139992 00% 2022.82022.112023.22023.52023.8W9.25 常州扬州重庆广州泉州 流动性环境：资金价格全面上行，资金面偏紧 月末及税期临近，资金价格全面上行。10月20日当周，R001上行54.8BP至2.36%，R007上行98.5BP至3.01%。截至10月20日，OMO存量（MA10）余额为8,711亿元，较10月13日减少5,931亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来 OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007较10月13日上行98.5BP（%） 62020202120222023 5 4 3 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 2 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023/10/132023/10/20涨跌幅（BP） 1D 1.81 2.36 54.8 R 7D 2.03 3.01 98.48 14D 2.15 3.14 98.18 1M 2.33 2.66 33.02 1D 1.74 1.94 20.19 DR 7D 1.88 2.31 42.75 14D 2.00 2.70 70.44 1M 2.26 2.56 30.42 ON 1.74 1.91 16.6 SHIBOR 1W 1.89 2.10 21 1M 2.23 2.24 0.6 3M 2.31 2.34 3.2 资金价格全面上行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周（10.16-10.22）境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为79.60亿元，总偿还量为55.46亿元，净融资额为24.14亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提