房地产专家纪要–20231016

时间：20231016星期一15:00-16:00 嘉宾：中指院曹总整理：招银国际 内部资料，切勿转发；如有错漏，敬请谅解 -8月底-9月是�政策频次最高的一个月，我们监测全国主要城市有接近100 条次房放松政策，而市场反馈没有特别理想。从监测情况看，看盘量、带看等在9月 初密集放松时有脉冲式释放，9月中下旬的网签数据也有反馈。中指监测9月100 个城市新房销售环比+9%，同比还是-20%左右。国庆看到35个代表城市日均销售较去年国庆假期日均低14%，由于十一期间一些城市没有网签，所以看到本月第二周 （上周）数据比十一好一些，和9月份周均比，10月第二周高13%当然同比去年 10月第二周依然是降的，也由于基数原因：去年930也放松了一些政策，虽然看似力度不大，但对市场还是有明显的带动，去年十一期间，由于�现一些风险，很多房企做了较多促销，包括拿�一些优质现房销售项目，所以去年9月底到10月初销售数据是有反弹的，意味着对今年来说基数并不低。所以 -我们主要检测10个城市左右，9月环比增了3%，同比增长15%，由于二手房没有新房网签的影响，所以感觉周度波动不大，十一期间二手房网签同比较去年微增，第二周数据也有明显恢复。10个主要城市在10月第二周，二手房成交比去年同期高40%左右，感受到政策是有效的，在城市层面尤其一线，比如广州近郊限购放松之后，无论是十一期间还是最近的成交数据都有比较明显的带动。 -：政策所能够带动的市场销售恢复的持续时间没有很长，基本上在1-2周之内，从月的角度看，只是在当月有带动，之后就是很明显的衰减。我们从房天下APP的访问量以及一些带看数据来看，9月中旬就恢复到了7-8月的均值。 -：感受到市场有多因素交织，影响大家不敢�手买房的原因，很重要一点是二手房房价还在普跌状态，从中指检测的百城价格指数看，新房因为9月房企在推一些品质较好的项目，百城新房价格止跌，环比微增，但二手房价格依然下跌，且跌幅扩大，百城平均环比跌0.44%。百城中有99个城市二手房价格都在下跌。 -：1）价格在持续下跌，大家买涨不买跌，当前没有看到见底，所有很多购房者偏保守。十一期间与很多房企交流，大家觉得十一假期，尤其后半段，还是有很多客户看房，只不过没有也很快转化成成交，大家只看不买。2）对加杠杆的预期偏保守，这跟整体经济大环境、未来收入预期等有关；3）对于一线城市，北上深，大家还持有未来可能会�政策的预期，所以潜在的购房者也在观望情绪当中；4）近两年多一些房企�现风险有交付压力，导致大家对买民企的期房是偏谨慎的态度，很多数据能够反应。从前8个月的统计局销售看到，期房的降幅是较大的，而现房有超10%的正增长。 -Top1009月份销售环比+25%，同比-24%；分类型看，前50家央国企 前9个月销售增16.7%，9月单月也依然保持相对稳定的增长；很多房企一旦�险之后会�现销售额的停滞和下滑。所以目前市场不同企业销售情况差异较大。 -：一线城市：北京和上海等即便有短期波动，但整体市场相对较稳；广州从放松郊区限购之后市场有一定恢复，但看到在过去不限购的更郊区的地方销售又进入停滞，所以持续性还有待观察。二线城市，目前还算得上市场没那么差的有成都，西安等，杭州因为亚运因素在今天�了政策，后续肯定会有明显的恢复；山东青岛和济南今年由于很及时的调整了政策，所以数据也有一定恢复。除此之外其他城市相对偏冷，政策�台前后差异不大。 -：4季度是销售降幅收窄的过程，前提是还有极个别的城市北上深、二线当中核心区还是在限购的，未来存在可能把限购范围进一步缩小，如果这些能在年底之前�台，降幅收窄是没有那么悲观的。 -：主要还是跟宏观走势判断有关。假设不�别的政策，所谓的城中村改造等相对滞后一点，在明年上半年还是在筑底的状态，很难短期�现大幅度的恢复。如果有好的利好的政策�台，其实能够撬动很多核心城市的需求尽快入市，那么也就伴随着房价基本企稳，甚至�现小幅上涨，这样的话预期是能够有效改变的，这对后面的市场恢复有也很好的支撑。 杭州是因为亚运，要在大型活动结束之后才�台政策。1）杭州之前整体偏紧，从杭州市场本身的发展变化以及库存的角度来看，杭州市场并没有像行业整体那样降那么多，基本还是能稳住的。2）在这种情况下，政策中非户籍的家庭，不再要求社保个税满足连续缴纳，这种放松力度也还可以。所以这次政策的调整后，杭州无论新房还是二手房都是有反弹的机会的。 到底影响有多大，持续时有多久，受几个因素影响，1）过去的政策严格的程度，以及这次放开幅度；2）基本面：包括房价预期、库存水平、供求关系等，从这几个层面看杭州市场是有机会�现明显修复的。 看过去一年左右，城市分几个档次，目前国内不超过10个城市的市场是说得过去的，这里面包括杭州，杭州基本跟北京上海以成都算一个层级。考虑到杭州近几年人口还在持续增长，这些后续也会转化成实际的购房。杭州虽然有房价有下调趋势，但新房层面，杭州还是有倒挂的空间，这些新房项目去化压力是不大的，所以 。但是觉得也要保持一个合理预期，这一轮放松包括认房不认贷、放松限购等，是在一个相对长周期的转折点的节点去做政策调整，这种显然 数据层面没有很明显的统计哪些客户来自周边，但肯定是有影响的。对这个的理解是：1）省会之外这些地方的购房者，这次放松之后，会对原本城市带来虹吸效应，但不会对放松的城市带来那么大的反弹，因为这些客户来省会买房一样是买涨不买 跌，在房价下跌的时候，一样会有一些观望情绪在。2）假设不放松核心、省会的城市，这些3-4线的房地产市场也不太会有明显的改善。从这个角度考虑，如果放松了省会城市，能够产生一定的需求释放，对销售的明显的恢复的有带动，包括稳住核心城市的房价等，这对整个预期的改善都是有效的。 政治局的定调很明确：供求关系发生了重大变化，三四线在这一轮当中绝对规模来看，三四线在这一轮当中量的萎缩，包括价格的下调，都反映�背后逻辑是供求关系的变化。 从绝对规模来看，看全域的数据，一二线合计是40个城市，除此之外的 ，这几年的占比是这个情况。假设一二线能够稳得住，甚至在去年低基数的基础上开始有修复，而三四线还有一定的缩量，这样其实对于全国整体销售来说依然是下降的，或者说量有进一步的收缩。 从整体行业的发展情况来看，也许会持续相对比较长的一个阶段，那么我们能否接受这样一个行业缩量，我觉得当下是开始接受的，尤其是在长期指标包括人口增长，城镇化水平达到一定程度之后，新房的市场销售开始�现持续的缩量是可以接受的。 三四线并不是意味着没有需求了，改善还是有的，无非是当下在下行的周期的当中，大家不愿意恢复买房的行为，这就涉及很多政策在制定的时候如何去扭转这样的局面。我的角度来看，还是要抓住主要的城市的一些核心区域，只有在这些城市企稳之后才能够止住房价的继续下调，房价问了，预期基本就稳了。但是未来一二线人口还是持续增长，包括下辖地市的购房需求的进入，长期来看还是有一个需求的释放，所以有些城市还是有量的扩张的。三四线还是会是一个长期相对平稳的，自发购房的市场，不像上一轮其实是棚改类的政策去激发创造�来的需求形成的销售。所以一二线占比会进一步提升，现在是30-35%的份额，接下来可能进一步提升。 除了商品住房，保障性住房的供给也在加速补充，以及一些城市的去库存问题、交付问题，有些城市可能是存量改保租房，有些城市可能盘活在建的项目做保租房，这些结合起来看，未来长期的量也许会维持在10亿方上下。 10亿方说的是商品化的，我觉得下一个5年当中，从住宅角度，10亿是能够维持住的 目前看住建部公布的数据是有162个项目入库。从规模的测算上， 需求角度：我们根据七普数据当中公布的，住在市区租住在自建房的居民，租金明显低于平均租金的家庭户去算，按照总体的50%的住户被拆掉，50%货币化安置，从需求角度，按照5年的安置周期，年均是在4000多万方，占到22个超大特大城市年销售的18%左右， 供给角度：按照一半被拆，拆建比2，建安投资3000一平米，5年的改造周期，年 均差不多是5800亿。这个量不同机构算的稍微会有差异，主要因为假设条件不太一样。但总量是万亿级的，平均到每年可能是几千亿。 对于这个事情的理解： 一个是现实性的需求，毕竟很多城市确实还有城中村的，虽然过去几年有拆迁更新，但还有一些余量，这是有客观需求在的。另一个是在这一轮当中，它也是稳投资的抓手，大城市基建的水平是比较高了，还能有什么激发，城中村的维度有较大的文章可以做，最重要的是需要有效投资，意味着不可能�现全国性的普遍的投资，所以明确是在超大特大。 关于资金支持，中央肯定是有一些财政资金或其他资金愿意投入的，其实只要算的过来账，民间资本也是愿意进入到赛道去做的，我觉得只要在拆除的比例的角度，能够让资金有效的算得过来账。 推动节奏跟预期的有所不同：动作也许没有那么快，但是确实在动，对今年的影响有限，可能明年开始发挥 认房不认贷之后，二手房挂牌有一个明显的挂牌量增加，以北京为例，链家的挂牌净增量就1.5-1.6万套，结合9月份二手住宅的成交有1.4万套，所以9月增加的 挂牌可能有3万套了。核心城市挂牌量都有增加，这对价格影响是反向的，需求还是那么多，核心城市房价在下跌当中。一线城市也有限售的影响，9月份的情况看，可能不是限售政策满足大家一定条件了，更多的是换房需要。卖旧换新是需要一定的过程的，那么也就意味着买房的需求还在，可能是需要几个月的时间完成置换过程。 十一之后也在恢复当中。10月第二周二手房成交量比9月周均提高16%左右。价格 还没有特别明显的修复，但量开始有一些好转了，包括南京、青岛、苏州等9月还可以，10月第二周也是小幅微增。 北京上海广州在内，已经进入到二手房成交量比新房不低的状态，基本55开，北京上海可能70-80%的二手房占比，二手房活跃的周转，对新房的带动是有正向作用， 单独提一下深圳，在二手房指导价�台之后，其月度降到2-3000套，是之前高点的零头，但最近起色也不算大。深圳市场还是在下调，但是为什么广州已经�台了，深圳还没有政策，这不代表深圳市场是相对有起色的，其实下行压力还是比较大的。我们觉得核心城市�台政策的时候和本身的城市的经济，产业增长情况是有关的，我们看到深圳近期的经济数据还可以，所以房地产可能没有那么快�台，后续这些一线城市会有一些政策的好转。 总体来看，二手房供给增加，一线城市是因为置换，很多二线比如政策是因为限售 政策的调整，导致业主想要卖方，这种情况下是价格有下行压力。另外是二手房活跃度在当下是有好转的。 微观角度，客户卖掉二手房，有两个选择，一个是买新房，一个是依然去买二手房。 这时候如果客户有强烈的需求，比如入学考虑、有小孩�生等才会去着急的进入市场，这种对于价格敏感性没有那么强，可能是低价卖🎧，低价买入完成这样的置换，这是目前核心城市成交的普遍的心态。如果有很观望的情绪在的话，卖房就没有那么着急。 卖旧买新方面，一线城市新房的价格本身是有土地的价格管住的，大部分项目已经是相对底部的价格，还有一些倒挂，可能是相对比价好的上车的机会，一线的改善盘去化还是相对较快的，北京9月份，4环以内的一些项目基本开盘就去化。反倒是郊区远郊，可能会有进一步下探。所以不仅是考虑房价的预期，也会考虑项目本身，即便是销售还不错的城市，城市内部也有分化，比如核心区域新房是要去抢的，远郊是长期滞销的状态。最近几个月核心城市核心区域地段好的地方的地块也是在放量的，这些项目入市之后去化问题不大。 7. 没有特别发布一些数据，但是侧面看的话，新房成交量大的一些城市，可能空置比例会高。可以看到一些交付风险的问题的城市，可能空置也会比较高。 另外住宅的空置，本身风险没有那么大，压力大的是商办类的空置，我们看到核心城市，有些写字楼的空置高到30%，低的也要平均在百分之十几，这几年看季度数据，空置率是在按季度提升的。住宅的空置有一定水平是正常现象，已经大家还