苏州房地产专家纪要–20220928

苏州专家纪要Q：苏州政府把这个房子回购回去用来作保障房吗？A：这个事情应该是前三天的事情。 出来之后也有很多说法，然后到今天我各方面了解现在的情况，大致梳理了一下，我把这个项目我的理解给你大致说一下。 1.这次是政府要求的，就苏州市区的6个区加上4个县级市，一共10个板块，每个板块1000套指标，政府来回购，就是1万套房子左右。 2.这次回购是定向的，它只回购国资在里面操盘，或者是本区城投在里面操盘的项目，定向回购，如果是全民营的，它是不回购的。比如万科的东方雅苑项目，我知道它可能有园区本地的城投恒泰在里面，第一个楼盘是越秀的，它也是跟恒泰合作的。 3.政府这次回购它是仅付30%的首付，之后这个房子开发商还是能卖的，后面市场客户进来把30%替换出来，重新网签（类似于更名房）。然后政府这30%的资金应该也是做了一个专项的贷款产品。 相关部门说是一个定向的融资产品。 4.政府实际上通过定向宽松，就给这些国资的企业释放流动性，为后面的出地做铺垫。后面出地，如果没有市场企业来参报的话，需要这些国资背景的去托底。 苏州市政府的要求是从今天拍了三批次开始，原则上你每个地方的地不能纯粹由本区的城投单独托底了。如果没有找到开发商来托底，让城投跟开发商合作，这是可以的，但不能单独城投上。 实际上政府一方面要出地，另一方面他不希望这个地全部在城投手上。城投的债务也很高了。 Q：政府借钱的时候要把这个房子抵押吗？ A：不用，后面客户再进来的话还是一手房，只是把30%首付替换掉，他不算二手房销售的，类似于更名房。Q：我听说好像广东也在搞这东西？ A：广州我不清楚，反正苏州这个操作是第一次。Q：这个钱是不是专款专用，除了拿地之外可以自由动用吗？ A：这个钱能不能动就不清楚了，因为他现在只是说把这些房子销控起来，给你30%首付，后面这个钱能不能开发商动，还有后面怎么拍地这些太细节的东西，目前还还不知道。 Q：这次动作是不是跟第二次集中土拍结果不太理想有关？第二批次的地基本上是苏高新等本土国企拿的？ A：我们在二批次会看到拿地的大多数都是本土的国企，但其实背后他都是会跟万科、仁恒之类的有一些合作。其实全国性品牌房企是有意愿到苏州来拿好地段的地，这是第一点。 第二点，苏州直白来讲，我觉得地价偏高，售价被压制，房企的利润空间有限，正常项目如果不做前融的话，利润率可能就是5个点左右。好地段的地总价动辄20亿30亿，全国性房企它不如把这个钱去拿到利润更高的市场：比如杭州、上海。 所以他们在苏州的态度就是说你们城投去拿地，完之后再去跟城投合作，相当于我用城投的钱再给我加杠杆，来赚超过5%的操盘利润，反正你城投也不会自己干。 他们合作的时候出资比例是要少于股权比例的，就是小股操盘，反正土地款城投全部付清了，它就小股操盘。小股的话正常就30%以内。 第三点，土地价格竞拍到封顶之后，二批次及之前的规则是大家一次性报价，这是一个比较特殊的制度。 比如说他在一块钱和三块钱之间，你们每人出1个价格，假如10个人，就把10个价格加起来算出平均数，最接近平均数的那个人中标。 对于全国性房企来讲，他来苏州交保证金都是有资金成本的，如果你是价高者得的规则，那他是可以明确算的过账来的，可以举到底，但这种一次性报价的规则不确定性太大，所以也会影响他们的积极性。 为什么第三次土拍又改规则改成现场摇号了，因为就是二批次的时候，有人私下去勾兑。 虽然没有证据，但从结果来讲，特别好的地都被本地城投拿到了，因为报价系统是大家在电脑上报的，如果城投要搞猫腻的话，假如有10个人出价，他可以9个人都出完价之后，他最后来出价。 事实上苏高新就是拿了三块核心地块的地，人家全国性房企都到苏州市政府去投诉了，说你营商环境没法玩了，以后就不来玩了。所以第三批次就改摇号了。 所以全国性品牌房企对苏州这种地他是认的，就核心地段的地他也愿意进来，但是你这个规则，我们看结果就是不正常。你说你4块地，你说你全国性那么多公司过来报名，一个人都没有中，就是两家城投瓜分掉的了，这个就说不过去。 本地城投为什么要去拿呢？ 他自己反正不会开发，但领导手上有了这个地块之后，他有寻租的空间，他给招商做还是给万科做、给中海做，他有他的权利，所以这次这些城投领导也被市政府批评，市政府觉得郊区的地城投应该去托底，好的地人家全国各地的房企来买，城投不应该跟他抢。 Q：6月份苏州的成交数据异常的高，是什么原因？ A：我了解的信息是6月数据不含保障房，但是吴江区有两个乡镇楼盘集中签约，其中一个是在盛泽镇新城控股的十里锦绣，你可以查一下那个盘集中签约，可能是前面因为限购的政策，之前有些上海的认购客户不能立刻完成网签，但五月份政策对社保年限降低要求之后很多上海客户就可以签约了，因此集中出了大几百套网签。 汾湖的碧桂园国风云樾也是这个情况。 Q：苏州今年以来的政策放松历程是怎样的？ A：前几个月的政策基本上都是针对房企的纾困和支持为主。 实质性的利好还是从5月9号开始，社保要求从连续24个月降低到连续6个月，对购房者来说从看房到买房差不多也要六个月，所以这个放宽对购房者激情的带动还是有一定帮助的。 另外限售这块，以前的限售新房是五年，然后在十一月份的时候是降到了三年，然后到了五月份它的二手房是取消限售了，新房限售只要两年，也是因为这个政策我们后面会看到它的二手房挂牌量是蹭蹭蹭在上升。 然后到下半年到了8月12号，是限贷的放宽，二套的首付如果贷款已经还清的话，原来是要五成，现在只要三成，如果贷款还没还清的话原来是要八成现在只要六成，所以它整体来说可能还是针对改善的客群，接下来就是各个区域的限购的放宽，首先是8月17-18日昆山太仓和吴江汾湖这几个区域的话，主要是想吸引一些上海的客群，对购房者的预期或市场预期还是有一定的提升的。 当时好多昆山或太仓的业内都说其实带看量、来访量确实还是有一定的提升。 然后到了9月1日是吴江的限购放宽，接下来9月13日就是吴中、相城、姑苏，然后到了14号就基本上全域都放宽了，然后到了16号一大早就各种消息说我们五城就是除了吴江之外，像苏州市的吴中、园区、高新区、相城、姑苏等几个区域，恢复到原来的六个月社保才能买房，这个政策一出来很多人都过来问我们说为什么会恢复，其实我认为啊，他主要可能还是基于两方面的原因考虑，第一个就是苏州毕竟是一个经济强市，周边城市的购房者对苏州楼市其实关注度还是比较高的，社保放宽了以后，确实外省其他市域的一些投资客还是会有一定的流入，这个可能对市场的发展带来一定的隐患；然后第二个方面呢，现在全国大范围来看的话，六个月社保其实是一个大势，比如我们旁边的南京或者无锡之类的，都是要六个月的社保，这其实相当于一个底线，如果我们苏州放宽的步伐迈得太大的话，上面的关注度会比较高，所以这个压力也是比较大。 主要是这两个方面的原因，在16号的话政策就恢复了。 上图是苏州现在执行的政策，苏州不是限购取消，而是限购放宽。 目前限购的区域像吴江、昆山、太仓这几个依然还是限购三套，但是首套的话这几个区域是已经没有社保要求了。然后其他市区的五个区域依然还是保持社保要求，苏州户籍的依然也是限购三套的。 首套和已经付清贷款的二套都是首付交3成，然后没有付清贷款的是六成这样一个态势。然后限售目前主要是新房限售，二手房基本上已经取消了。 整体来说苏州目前的政策基调，还是要维持房住不炒的底线的，然后他主要的方向也是希望能稳定市场的预期，然后慢慢地恢复市场的信心。 Q：苏州现在的去化率表现如何？ A：可以看出基本上去化100%的大多数都是一些核心的地段，而且基本上都是集中在园区，比如园区的万科玲珑花园或者新区的狮子山澜庭，这两个项目在苏州算是网红盘，而且是热度非常高的两个盘。 其他的一些普通板块基本上开盘去化都是在30%左右，这种相对来说是比较普遍的。 二月份和四月份是苏州疫情，所以整体的话这两个月基本上是低位运行，之前疫情压制，到了五月份因为政策的契机，得到了一些释放，市场出现上升的态势，但是到了七月份我们会发现它有一个很明显的下降，我们认为最大的原因还是停贷风波，对购房者的信心、购房者积极性的打击还是非常大的。 八月份基本上跟七月份是持平，也是说基本上是止跌了，没有再继续下放的态势，但是也没有一个明显的上升或反弹，我们认为苏州还是属于比较温和的修复期。 然后从周度来看的话，我们也明显感受到，八月份影响比较大的一定是首付的放宽，还有限购的放宽，每个周有一个上升，但八月份它就针对改善客群的首付的放宽的话，对市场，短期目前来看其实还没有什么太大的一个效果是吧，基本上还是属于一个就是中低位这样运行一个态势为主。