聚焦-2023欧洲物流业展望报告英文版

聚光灯 第一太平戴维斯研究 欧洲商业-2023年3月 欧洲物流 Outlook 职业投资展望 经济前景喜忧参半 利率上升的影响和 在fl中，政府对家庭的压力变得在这一年的fiNAL中越来越清晰季度。投资者信心继续 在今年的最后几个月步履蹒跚，导致非实质性下降 在每年的投资额中 部门和显著的fi不能下降 去年第四季度创下纪录。在占领者市场，消费者需求放缓和 成本上升开始打击占领者，这导致租赁活动出现类似的下降横跨欧洲。 至关重要的是，12月份的CPI数据 2022年表明，在fl中，似乎有在英国达到顶峰，现在正在下降，欧元区，以及美国。在欧元 今年秋天的面积下降导致 能源价格，现在正在做出贡献在fl中所占的比例比他们小 以前是。虽然利率会不可避免地落后于 在推动它们的fl利率中，这是值得的注意到中央银行已经开始 发出更温和的语气，暗示 我们可能正在接近一个类似的高峰今年的利率。 虽然经济低迷仍在继续 卡，许多分析师预计它会更少比最初担心的要明显。确实，花旗经济意外指数 衡量差异的欧元区在社会经济成果和预测，从低点反弹 在2022年7月，并已记录 Signifi不能超越集团的表现 相对于预期结果。物流业的命运是 与零售部门有着密切的联系，物理品种和在线品种。 根据长期平均水平，零售 占用者以一种形式或另一种帐户物流部门60%的占用率， 如此具有挑战性的在线市场状况在大街上不可避免地会 对占用者市场不利。在 在这方面，零售额相对下降到fi年平均值肯定会 警报许多占用者作为消费者面对成本，减少支出- 生活危机。同样，更多的物流- 沉重的在线销售也有所下降 SignificantlysincetheendofCovid- 时代的限制，可能会减少占用者的库存需求。 至关重要的是，2022年12月的CPI数据显示，在fl中英国和欧元似乎已经达到顶峰，现在正在下降 Area,aswellasintheUS.IntheEUthisfallhasbeenledbyadrop 在能源价格方面，现在对 在fl中的地位比以前要高。 欧元区在fl中的地位似乎已经达到顶峰欧元区经济指标为优于预测 12 食品与能源商品和服务Total 10 8 200 UnitedStates 欧元区 China 150 100 50 0 6 4 2-50 0-100 -2-150 资料来源:利用宏观债券进行第一太平戴维斯研究Source：花旗银行 尽管生活成本危机，消费经济已经证明 令人惊讶的弹性，预计 今年恢复。正如我们之前提到的，牛津经济学的预测显示fl在 消费者支出增长，与 2009年出现的负增长和 2012.Onefactorinthisappearstobethe 相对强劲的劳动力市场。虽然 科技行业已经看到了几个高利润的fi 宣布裁员，总体 劳动力市场相对保持 健壮，更重要的是，家庭失业预期依然存在 positive. 事实上，虽然家庭已经对整体经济相当悲观 情况，他们周围的情绪 自己的fi财务状况仍然存在强，这将为 消费。 新冠肺炎的独特情况，以及随之而来的fi规模刺激，创造了 对占领者来说是一个具有挑战性的范式。随着大流行储蓄的减少和 支出已经转向长期 趋势，占领者已经建立了他们的 Covid时代的职业足迹趋势可能比那些 采取了更保守的方法，当 试图证明他们的业务是面向未来的。 零售额开始急剧下降消费者情绪得到了支持 积极的就业预期 15欧元区UnitedKingdomUnitedStates 4 3 10 2 51 Balance 家庭财务状况 失业预期（倒置）经济形势 0 0-1 -5 -10 -2 -3 -4 -5 资料来源:利用宏观债券进行第一太平戴维斯研究资料来源:牛津经济学 职业需求在 一年中的最后一个季度 欧洲物流占用率达到8.3 一年中的最后一个季度为平方米。考虑到经济环境，这 3%的q/q增长是一个优异的表现的期望。当然，有一个 与之相比，接受率明显下降到2021年底和2022年初。事实上，尽管 市场，接盘率仍与 过去五年的季度平均值。 这种弹性和 创纪录的H1年终收官 仅达到2021年的系列高点40.2平方米。 这相当于同比仅下降6%- 2022年。按年度计算，服用仅是温和的和相对的即使是一刀切的例外 较小的公司同比大幅增长 像都柏林、马德里和罗马尼亚这样的市场。Thishasleftthecompositionoftake-upby市场或多或少与2021年一致。 进一步挖掘个别市场， 大多数地点的表现都超过了他们的five- 年平均值，即使他们发布了 创纪录的季度。葡萄牙（94％），罗马尼亚 （+62%）和西班牙（+57%）是最强的相对于他们的fi年平均值的结果。 法国(-4%)是唯一发布此度量的负结果。 尽管如此，许多市场现在看起来受到经济的严重不利影响 在他们年复一年的背景下的逆风- 年增长，波兰(-37%)和 英国（-47%）同比均大幅增长 相对于第四季度下降。也就是说，它必须是请记住，2022年的总体使用量 2022年总面积为37.5平方米，排名第二与2021年第四季度相比，Signifi不能下降比fiVe年平均水平高出18%。 尽管有不利因素，欧洲的收成仍趋于稳定 12UK 10 8 6 4 2 0 年度接收量仍远高于fi年平均水平 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% Spain 罗马尼亚葡萄牙波兰 荷兰爱尔兰匈牙利 GermanyFrance 捷克共和国DenmarkBelgium 同比-第四季度同比-2022年5年平均 资料来源:第一太平戴维斯研究 空缺率的纪录低点继续支持租金增长 2022年的强劲增长继续使空缺率的下行压力持续存在年。总体空缺率从 2021年底为3.6%至3.1%，为最低系列中的点。 可能在2023年继续呈上升趋势，因为推动Take- 达到创纪录的高度，适应较低的在线销售量，在某些情况下，减少 他们的足迹。 正如我们之前提到的，放缓租赁活动可能会被设置为 由历史上较低的可用水平空间，很可能会继续驱动短期内租金增长。随着 空缺率如此之低 在过去的四个季度里，空缺对这只有限股票的竞争 马德里的利率已收紧至6.3％随着 （-300个基点），罗马尼亚为4.0%（-250个近年来，空置率有所下降。 开始放缓，没有迹象表明建设管道供过于求， 占领者有增加的空间 基点）， 和挪威的2.3% 2022年。在布拉格，空置率有在过去的三年里保持在1%以下连续的季度，轶事 转化为几乎没有可用的 适合占用者的库存。我们现在看到空置率在一些地区开始上升市场，尽管从创纪录的 低点。空置率上升到3.9% 英国（+100个基点），布达佩斯3.8% （+60bps），并从一系列低点反弹 在都柏林达到1.6%（+80bps）。空缺率 欧洲空置率降至纪录低点 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 这给了房东机会 为他们的孩子争取更高的租金属性，特别是对于现代股票一直供不应求。 在整个欧洲，优质租金在#年增长了11%2022年。优质租金的年增长率为 布拉格(36%)和法兰西岛最高 （32％）和上西里西亚（22％）。租金华沙的年增长率放缓至2.0%， 马德里，斯德哥尔摩和fl在维也纳和布达佩斯 由于更强的- 比预期的衰退没有领先租金的大幅调整。 正如我们在英国的研究表明，运输成本占fi的比重很大 物流占比更高 运营成本高于租金。这表明 位置优越的优质库存将保持不变在高需求中，特别是在 占领者面临不断上涨的燃料成本，寻求通过减少 平均旅行距离 0% 201720182019202020212022 捷克共和国Denmark 都柏林荷兰 马德里波兰UnitedKingdom 巴塞罗那 罗马尼亚 奥斯陆 赫尔辛基 布达佩斯欧元平均 长期的库存短缺继续刺激租金增长 年度增长-2021年度增长-2022 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 投资额从创纪录的水平下降 highes 物流部门仍然具有吸引力 对2022年的投资者来说，投资物流资产交易量达到 545亿欧元，同比下降18%。与职业市场类似，它 必须指出的是，2021年是一个记录- 打破一年，因此在 投资额总是有可能的，甚至没有经济波动，我们有 在过去的12个月里看到的。 虽然2021年的记录很难超越，工业部门继续 以在2022年吸引资本，总工业成交量高出24% 5年平均值。这种对物流的胃口是由物流份额的增加所决定的总投资。我们的数据显示 2017年，欧洲物流投资 体积约占总量的13% 欧洲投资额，而这 到2022年增加到约19%。 然而，2022年的fiNALfiGURE模糊了显著的fi不能减缓工业 欧洲各地的投资额 下半年，特别是fi在 最后一个季度。该部门从fi前半部分的强劲势头年，投资总额上升 与five年平均水平相比增长了59%。 下半年势头放缓随着利率的上升和 随之而来的fi融资成本的增加导致了投资者在 下半年。我们的数据显示年总投资额的62% 2022年与在 fi上半年和下半年的38% 半年。相比之下，典型的H2 占年度投资的57% 过去五年的成交量。 更仔细的调查显示，工业投资总额 今年最后一个季度总计86亿欧元，这是fl的季度环比(-1%)，但 与第四季度相比下降了69% 2021年和5年期(第四季度)下降42% 平均。虽然第三季度的投资通常由于季节性原因，第四季度放缓占过去一年销量的39% 五年了。从这里，我们可以看到投资者开始踏上 在2022年第三季度刹车，用力刹车到年底。 欧洲投资额从创纪录高位回落，但仍保持高位 €70UK 瑞典 €60 €50 €40 €30 €20 €10 €0 201720182019202020212022 Spain罗马尼亚葡萄牙波兰 挪威荷兰Italy爱尔兰匈牙利 GermanyFranceFinlandDenmark捷克共和国Belgium 与创纪录的第四季度和年度的同比比较显示急剧下降 150% 100% 50% 0% -50% -100% 同比-第四季度同比-2022年5年平均 虽然这些数量的下降 在今年的最后一个季度被看到在整个欧洲，拥有 最大的季度环比下降是 爱尔兰（-92%）、法国（-66%）、挪威 （-62％）和英国（-48％）。只有三个市场：瑞典（+79%）、荷兰 （+56%），丹麦（+17%）工业投资额增加 季度环比。即使是这些市场 相对于Q4总数的记录是下降的 2021年，与 第四季度显示下降-59%、-23%和-78% 分别。 看看谁是最大的买家和 卖家在今年的最后一个季度，我们看到，也许并不奇怪，大投资者(GIC、黑石和ICG)通常有更多的干粉 可用于提取资产 dealsclosing.This,inturn,decreasedthe 交易证据的可用性， 这使得辨别定价变得更加困难是在年底和增加 卖方和买方之间的差距定价预期。当面临 经济不确定性和日益增加的 不透明的市场，投资者倾向于转移他们的资本到他们的核心资产 国内市场，他们通常有更好的理解和 被认为对市场更具弹性 fl波动。对于一些投资者来说，这可能是市场的避风港 条件再次变得有利 非国内和更多的增值或机会性投资机会。 有限的交易证据 在2022年第四季度曝光的数据表明主要工业收益率进一步下降， 欧洲为4.43%，相比之下 上一季度上升36个基点和45个基点分别与相同的 去年同期上升75个基点和82个基点分别。中东欧的主要收益率 南欧地区仍然 相对稳定，仅移出10bps 和9个基点分别为5.86%和5.45%与上一季度和11个基点相比，同比增长40个基点。 进一步放大，市场与最大的收益率变动季度- 上季度为伦敦（+75个基点），荷兰市场阿姆斯特丹，鹿特丹， 史基浦和文洛全部+50个基点，紧随其后与柏林的德国市场紧密相连， 科隆，杜塞尔多夫和汉堡都 +4