广州住宅市场简报2019年第一季度

1savills.com.cn/research• 《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布为湾区内房地产市场的发展展现积极前景。• 2019年第一季度广州一手住宅销售市场共录得136万平方米新增供应入市。• 广州住宅需求构成整体维持不变，主要源自住房刚需和住宅升级的诉求。• 2019年第一季度，广州住宅销售市场成交量环比下降20.9%，至167万平方米。• 2019年第一季度末，广州一手住宅市场成交均价环比上涨0.5%，至人民币每平方米27,307元。• 位于天河区的卓美亚礼庭公寓于第一季度开业，为全市服务式公寓物业市场带来168套新增供应。• 2019年第一季度末，尽管广州服务式公寓物业市场的入住率环比下降了6个百分点，其平均租金仍环比上升3.9%。• 根据《广州市2019年重点建设项目计划》，广州市政府今年将加快推进52个城市更新项目以增加旧区的住宅物业供应。MARKETINMINUTESSavills Research住宅广州 - 2019年5月宅地销售市场仍受青睐广州宅地销售市场持续吸引本地及国内开发商以期长足发展。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Alvin Lau董事长广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 广州宅 地销 售市场对多数暗熟本地且活跃的开发商保持吸引力，同 时，本 地 服 务 式公寓物业投资市场持续见证来自海外投资者对核心片区内优质资产的投资兴趣。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research市场综述2019年第一季度广州市住宅市场无新政颁布，政策调控环境整体维系不变。此外，与国内其它城市不同，本季广州地区的银行贷款利率基本维持不变。总体而言，受季节性因素影响，广州住宅销售市场整体表现相对平静。这主要归因于一月至二月因春节而延长的交易活 动 和决 策 过程，进而导致 期内相对平稳的 市 场 表 现 。一定程 度 上，这 亦导致本季供应量及成交量相对于前两个季度（2018年第三季度和2018年第四季度 ）明 显下降 。2 月中 旬，市 场 迎 来 利 好 消 息 。中 央 政府发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》为包括广州住宅市场在内的湾区房地产市场的发展注入积极信号，并极大地提振了市场信心。紧随《规划纲要》的 发 布，市 场 于三 月回 暖 ，新 项目入市、市 场 问 询 量、项目考 察 及 成 交 量 等 方面于季末均见大幅提升。销售市场2019年第一季度，广州一手住宅销售市场共录得136万平方米新增供应入市 。其 中，南 沙 区 的 越 秀 滨 海 新 城 、番禺区的广州亚运城和天河区的兰亭盛荟因其优异的物业品质与出众销售表现值得关注。广州住宅需求构成整体维持不变，主要源自住 房刚需及住宅 升 级 的 诉求 。第一季度广州住宅市场成交总量环比下降20.9%，至167万平方米。全市成交总量于一月至二月下滑，随即于三月回升，较二月上涨142% 。2019年第一季度末，广州一手住宅销售市场的平均成交价格环比小幅上涨0.5%，至人民币每平方米27,307元。租赁市场与销售市场相若，广州服务式公寓市场于一、二月进入淡季。中国春节假期过后，由于返程和新进的知名跨国企业外籍雇员抵达广州，楼盘问询和租赁成交量增长显著，市场回暖。位于天河区的卓美亚礼庭公寓于第一季度开业，为全市服务式公寓市场带来168套新增供应。三月末，广州服务式公寓市场全市入住率环比下降6个百分点，至84%。由于多数服务式公寓经营者进行年度租金评估和制定新的定价策略，本季度广州服务式公寓平均租金环比上升3.9%至约人民币每平方米每月216.1元。土地与投资市场尽管中心区域可供开发的宅地仍旧稀缺 ，区 内 宅 地 出让 量 也 相 对 较 少，但2019年第一季度广州土地市场表现活跃。作为一个历史悠久的大城市，为实现社区重建和环境升级，广州的城市更新已经提上日程。根据《广州市2019年重点建设项目计划》，广州市政府今年将加快推进52个城市更新项目以增加旧区内住宅物业供应。相较于通过从土地招拍挂流程来扩充宅地储备用作开发的传统方式，城市更新项目为经验丰富的本地开发商提供了一种资本要求更低但投资回报更高的投资选择。市场展望广州住宅市场之政策环境预计将维持收紧。3月15日全国两会指出将抑制房价上涨，构建更为稳定和健康的金融和社 会 政 治 环境 。在粤港 澳 大 湾区概 念 持续 发 酵 下，广州，作 为 四 个 核 心 城 市 之一，其人口的持 续增长料将为住宅市场带来更多的自用和投资需求。在开发商对市场前景的乐观态度、潜在买家不断提升的购买力、充沛的资金流动性和本地有限的融资渠道的共同作用下，市场的去化能力有望进一步加强。图1：广州限购九区成交量与成交均价，Q2/2014至Q1/20190.00.40.81.21.62.02.42.80.00.51.01.52.02.53.03.5Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201420152016201720182019来源 CRIC,第一太平戴维斯研究部图2：广州服务式公寓入住率与租金指数，Q2/2014至Q1/20196070809010011012013014015016080%82%84%86%88%90%92%94%96%98%100%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201420152016201720182019Q1/2011=100来源 第一太平戴维斯研究部图3：二手高端与中高端住宅价格指数, 2014.6至2019.305010015020025030035020146201492014122015320156201592015122016320166201692016122017320176201792017122018320186201892018122019320105= 100来源 第一太平戴维斯研究部住宅