上海写字楼 2022年第一季度

1savills.com.cn/research• 一季度，上海甲级写字楼市场迎来一个全新项目交付，带来35,000平方米租赁面积。• 季内录得29.1万平方米净吸纳量，尽管自去年四季度的高位有所回落，同期来看仍上升46%。占比全市存量1/3的非核心商务区本季度贡献了全市46%的净吸纳，成本集约型/寻求高性价比企业的租赁需求依然旺盛。• 传媒娱乐、零售贸易和金融业主导写字楼需求，合计占到季内已知成交面积的60%。• 因供应暂缓，全市甲级写字楼空置率环比下降1.7个百分点至12.5%，为过去五年以来最低。前滩仍是全市空置率最低的子市场（1.6%）。• 一季度，全市甲级写字楼租金指数环比上涨0.8%，至每平方米每天人民币7.4元。中央商务区租金涨幅领跑（1.7%），次级商务区、非核心商务区均上涨0.3%。• 疫情当前，弹性办公和灵活租期的重要性再度凸现，同时LEED、WELL认证的楼宇和由专业团队管理的项目也将持续受到青睐。­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼上海 -2022年4月良好开年新增供应有限，吸纳表现不俗，全市空置率降至五年低位。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Cary Zheng高级董事华东区+8621 6391 6688cary.zheng@savills.com.cnPeter Sheng高级董事上海+8621 6391 6688peter.sheng@savills.com.cn商业楼宇部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 持 续 疫 情 扩 散 带 来 的 封 锁 和防控措施无疑将对许多企业的运营和短期投资前景产生影 响，进 而 抑 制 短 期 办公需求 和 租 金 疲 软，未 来 走 势将取决于疫情受控和社会复工复 产 时 间 。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn定义核心中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴；核心次级商务区：老黄浦，南黄浦，虹桥，北站，北外滩，竹园，徐家汇；非核心商务区：除核心市场以外的商务区，包括长风，大虹桥，徐汇滨江，莘庄，真如，五角场，前世 博，前滩，后 滩，花 木 等。Joey ChioSenior Director中国区+8621 6391 6688joey.chio@savills.com.cn交易及顾问部写字楼租户代表部 2savills.com.cn/research图1：全市甲 级写 字 楼 供 应、吸 纳 和 空 置率，2017至Q1/ 20220%4%8%12%16%20%24%0408012016020024020172018201920202021Q1/2022来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q2/2017至Q1/2022110120130140150160170180190Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022Q2/1999=100来源­­第一太平戴维斯研究部图3： 各子市场 甲级写字楼空置率，Q2/2017至Q1/20220%5%10%15%20%25%30%35%40%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022来源­ 第一太平戴维斯研究部表1：写字楼租赁交易精选，Q1/2022来源­ 第一太平戴维斯研究部市场概述一季度新入市项目为由上实城开开发的万源城开中心。项目位于闵行区，紧邻地铁12号线顾戴路站及湿地公园，由两栋22层标准办公楼（其中半栋为诺富特酒店）、六栋可售总部独栋、以及约8,000平方米商业配套组成，标准办公租赁面积约为35,000平方米。截至季末，全市甲级写字楼总存量为1,520万平方米。季内录得29.1万平方米净吸纳量，尽管自去年四季度的高位回落28%，同期来看仍上升46%。得益于更为多元的租户配比，浦西地区吸 纳水平更 为强 劲，而占比全市 存量4 0 %的浦东市场本季度净吸纳贡献率为30%，热点板块例如前滩和陆家嘴区域的吸纳量环比有所提升。过去十年以来，国内互联网科技行业迅速扩张，在创造了大量人才岗位的同时，也吸纳了相当体量的写字楼面积。然而随着过去一年行业监管的层层加码，导致不少企业尤其是行业巨头开始经历裁员、岗位冻结等降本措施。尽管如此，一季度上海市场仍录得数宗10,000平方米以上的大面积成交。例如，哔哩哔哩继2021年在杨浦区实现扩租后，又在位于新江湾城的尚浦汇承租24,000平方米写字楼。但并非所有企业仍在积极扩张，例如一些企业或已考虑搁置或取消其办公扩张计划。另一边，一些大型互联网科技公司已开 始 涉足 其它 领 域，以寻求 持 续 发 展的商机，继而在办公需求增长上得到体现。本季度，字节跳动旗下某公司在北外滩承租14,000平方米写字楼；此外，一家直播电商公司在前滩商务区承租了18,000平方米写字楼。由于新供应有限，市场以存量去化为主，使得一季度全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.7个百分点，至12.5%。前滩、徐家汇等作为全市空置率最低的区域，截止季末的可租赁面积均少于10,000平方米，但区域内的一些预租项目为市场增添了可租赁面积。由于整体去化情况改善，一些项目的有效租金 继 续 上 扬 。一 季度，全市甲级写字 楼 租 金继续环比上涨0.7%至每平方米每天人民币7.4元。租金上涨主要由中央商务区推动（+1 .7 %）。目前中央商务 区平均 租 金 为 每平方米每天 人民币9.9元，次级商务区为每平方米每天人民币7.2元，非核心商务区为每平方米每天人民币5.6元。市场展望由于本土疫情爆发和防控措施，数个项目不得不延期至下半年交付。截至尚未实施全市封控前，也有部分项目维持其上半年交付计划，例如上海国贸中心三期（T1）、静安合生 汇、芒 果 广 场 、诺 布 中 心 和 西 岸 国 际 人 工智能大厦等。一旦新供应陆续交付，全市空置率将止跌回升。鉴于未来供应较大，加之上海产业园区不断转型升级，现以低密度办公为主导的园区将建成更多传统形态写字楼，届时传统商务区与商务园区、新老项目之间的竞争也将日趋激烈。疫情爆发以来，本地经济救市措施主要是以上海出台的21条退税减税、降费让利、租金减免与财政补贴等举措，扶持符合条件的行业企业及中小微企业共同渡过难关。在政府号召下，预计办公租金减免将以国企带 头，待 形 势 明 朗 后 其 它 业 主也 将 做 出 权衡。租户行业项目商务区承租面积（平方米）美腕零售及贸易四方城前滩18,000深圳国诚投资金融陆家嘴滨江中心洋泾10,000通联支付金融万硕大厦东外滩8,000瑞慈集团健康医疗前滩国际广场前滩8,000力拓集团能源与原材料会德丰国际广场南京西路4,300写字楼