深圳写字楼 2022年第一季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 - 2022年4月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事深圳+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn• 2021年，全市经济持续向好，地区生产总值突破人民币30,664.85亿元，位居全国第三。• 2022 年第一季度，两个新项目交付入市，共为市场带来10.6万平方米可租赁写字楼面积。• 截至一季度末，全市总存量环比扩容1.1%，同比扩容7.8%，至939.4万平方米。• 一季度，信息技术、金融及零售与贸易行业的租赁需求保持强劲，于季内达成多宗租赁成交。• 本季度，全市季度净吸纳量环比下降82.8%，同比下降73.2%，至7.6万平方米。• 截至季末，全市甲级写字楼平均空置率在连续三个季度下降后，环比微升 0.1 个百分点至22.8%。• 截至季末，全市平均租金下降至人民币每平方米每月182.9元，租金指数环比下降0.9%，同比下降 0.6%。 • 季内虽未录得整售成交，但投资者仍对深圳写字楼物业投资市场保持信心。去化速度放缓市场活动停滞导致净吸纳量显著下降。“ 2022年3月，深圳遭遇新一轮疫情，令众多区域实施封控管理，市场租赁活动受到抑制 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research图1：全市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率, 2017至Q1/20220%5%10%15%20%25%30%35%02040608010012014020172018201920202021Q1/2022来源 第一太平戴维斯研究部图2：各子市场空置率, Q2/2017至Q1/20220%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部7090110130150170190210Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区 – Q1/2018市场综述2021年深圳经济持续向好，地区生产总值首次 突 破 人 民 币 三 万 亿 元 ，位 居 全 国 第 三 ，仅次于上海（43,214.9亿元）和北京（40,269.6亿元）。截至2021年底，第三产业增加值同比增长7.8%，至人民币19,299.7亿元，占到深圳GDP比重达62.9%。尽管如此，2022 年第一季度新一轮本地疫情复发不可避免地令全市甲级写字楼市场承压，整体市场发展步伐有所放缓。供应2022年第一季度，深圳甲级写字楼存量继续扩容，位于南山后海片区的大成基金大厦及前海片区的嘉里前海中心二期交付入市。两个项目共为市场带来10.6万平方米可租赁写字楼面积，至此，全市存量环比增长1.1%，同比增长7.8%，至939.4万平方米。需求2022年第一季度，春节假期等季节性因素抑制了全市甲级写字楼市场的租赁需求增长，且当市场预备再度回暖时，3月新一轮本土疫情爆发，众多区域实施的封控措施令市场租赁活动受到抑制。季内，全市净吸纳量因此环比显著下降82.8%至约 7.6万平方米。除开疫情影响，源自信息技术、金融及零售与贸易行业的部分大型企业的写字楼租赁需求 仍 保 持 活 跃 。例 如 ，O P P O 在 卓 越 后 海 中心租赁了4,000平方米；友利银行在前海世茂大厦租赁了2,200平方米，金融壹账通在博今商务大厦租赁了2,200平方米。同时，制造与能源、交通及房地产等行业的租赁需求保持稳定。南山区子市场租赁需求的增长继续领先于深圳其他区域，于季内贡献了全市72.2%的净吸纳量。值得一提的是，季内录得的多数大面积租赁成交均位于南山前海片区，这主要得益于其较高的性价比——租金具竞争力、楼宇品质更高、管理服务专业及拥有利好政策。综上，全市甲级写字楼市场平均空置率自2021 年第二季度连续三个季度下降后，环比微升 0.1 个百分点至 22.8%。租金尽管经济基本面表现良好，但长期供过于求的局面叠加年内新一轮供应高峰令多数业主面临去化压力。全市甲级写字楼租赁市场依然向租户方倾斜，导致多数业主不得不通过财务及其它激励措施以换取入驻率。在此背景下，一季度，全市平均租金降至人民币每平方米每月182.9元，租金指数环比下降0.9%，同比下降 0.6%。投资2022年1-2月，深圳写字楼市场投资活动较去 年 同 期 有 所 回 升 ，项 目 问 询 量 、访 问 量 及销售成交量均有所增加，这在季内公布的若干大宗销售成交中可见一斑。例如，=富满微以人民币2.85亿元收购了位于前海鸿荣源金融中心（37楼01-03单元）的写字楼资产。然而，3月份新一轮新冠疫情爆发时，销售市场随即降温。市场展望截至3月底，深圳仍在实施为恢复经济发展而采取的严格疫情管控措施，待后续复工复产后甲级写字楼市场将恢复增长。年内约121.2万平方米的大体量供应无疑将为市场带来新的挑战。此外，据悉部分互联网科技行业的龙头企业将在全国范围实行裁员，此举或将增大市场压力，并增加现有租户退租及减租的风险。考虑到上述因素，预计年内深圳甲级写字楼市场平均入驻率及租金水平将继续下降。图3：各 子市场租金指数，Q2/2017至Q1/2022表1：租赁成交 甄 选，Q1/ 202 2来源 第一太平戴维斯研究部租户行业项目子市场承租面积（约，平方米）OPPO零售与贸易卓越后海中心南山4,000友利银行金融前海世茂大厦南山2,200壹账通信息技术博今商务广场福田2,200山东魏桥制造前海人寿金融中心南山2,100大神控股零售与贸易前海人寿金融中心南山2,000写字楼