杭州写字楼 2022年第二季度

杭州-2022年7月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 从严监管直播行业影响乙级写字楼市场 尽料管将杭迎州来市积场极出复现苏短。期疲软，然而凭借杭州多元的营商环境，核心产业聚集及政府支持， •受市，新全冠市疫甲情级影写响字，楼20存22量年维第持二在季2度26无万甲平级方写米字。楼项目入 •2到02292.年4%第，二仅季黄度龙全和市运空河置板率块水出平现环空比置下率降上0升.9。个百分点达 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 商业楼宇部 高级董事 CaryZheng •全环比市甲和级同写比字分楼别平下均降租0.3金%达和人0民.1%币。4.7元每平方米每天， •钱目，江所世以纪对城大持型续企有业新吸项引目力推有出限，。但由于大部分是散售项 •原定于2022年举行的亚运会受疫情影响延期至2023年。 纪城及未来科技城。 •2082.52万年平下方半米年，预项计目有将五分个别项位目于入武市林，、合城计西新、增运建河筑、钱面江积世 “亚将有运一会批推项迟目至赶20在23亚年运举会行前，预完期工及配。与套此受同延时期，影一响些无相法关按基期础竣设施工的，租在赁一表定现程。度”上影响了周边地区 简可，第一太平戴维斯研究部 +862163916688 华东区 cary.zheng@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1H1/：20整2体2甲级写字楼供应、净吸纳量及空置率，2017至 45 40 35 30 万平方米 25 20 15 10 5 0 201720182019202020211H/2022 36% 32% 28% 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% 市场概述 2022年第一季度杭州地区生产总值达人民 币4,539亿元，同比上升4.0%。第二产业和第三产业同比分别上升8.8%和2.2%。六月初，杭州市政府发布稳住经济一揽子政策措施，其中包括扩大实施社保费缓缴政策，给高校毕业生就业扶持及降低住房购买限制等。这些措施将在短期内帮助企业度过难关，但也需要更多相关政策跟进。 原定于2022年九月进行的亚运会延期至2023年。为避免受亚运会期间停工影响，一些计划在2023年完工的项目可能会赶在亚运会之前入市。然而受亚运会的延期影响，例如地铁六号线等一些配套基础设施可能无法按期竣工，这将在短期内影响例 善，出现一些需求外溢的情况，黄龙板块空置率录得最高涨幅，环比上升1.7个百分点。地铁6号线延期也影响了黄龙板块的短期租赁表现。另一方面，武林板块由于吸引了多家主要科技公司入驻，空置率环比下降2.3个百分点。传统金融企业及其上下游公司仍在钱江新城板块扩租，推动板块空置率环比下降1.5个百分点。高科技行业在过去几年面临较大的挑战，一些企业也在过去六个月宣布裁员计划，同时直播及短视频行业也受到波及，影响了整体行业的租赁需求，尤其是在未来科技城板块。然而由于大部分互联网相关企业为了控制成本都租在乙级写字楼及商务园区，因此对甲级写字楼的空置率影响有限。 2022年第二季度甲级写字楼平均租金达到 来源第一太平戴维斯研究部 如黄龙等地区的租赁需求。 供应和需求 人民币4.7元每平方米每天，环比和同比分别下降0.3%和0.1%。为了在新的一波新增 受疫情延误影响，2022年第二季度杭州甲供应入市前落实租约，业主仍多在租金协 图2：各子市场空置率，Q3/2017至Q2/2022 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 0% 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 级写字楼市场无新增供应，全市甲级写字楼存量维持在226万平方米。中央商务区存量为150万平方米，次级和非核心商务区存量分别为30万平方米和41万平方米。 2022年下半年市场预计有5个甲级写字楼项目入市，合计新增甲级写字楼面积28.5万平方米，其中包括位于钱江世纪城体量为12万平方米的观雲钱塘。钱江世纪城是亚运会的核心区域，在过去几年发展迅速，也吸引了许多知名开发商。然而，钱江世纪城内大都是散售型项目，这对于项目长期的维护和质量保证及板块整体营商环境都会有一定影响。另外，大型企业特别是外企为获得灵活的布局、专业的租赁和管理服务，一般都倾向于从开发商租赁。 租金和空置率 2022年第二季度，杭州全市甲级写字楼空 置率环比下降0.9个百分点达到29.4%。黄 商上给与一定空间。中央商务区和非核心商务区租金环比下降0.4%和0.8%，而次级商务区租金环比上升0.7%。 市场展望 2022年下半年预计有5个甲级写字楼项目入 市，合计新增甲级写字楼面积28.5万平方米。同时，2023年预计会有超过50万平方米的新增供应，部分项目预计会赶在亚运会前入市。 未来12个月的大量供应将为市场带来巨大压力，短期内可能会提高市场空置率，同时业主也会为了获得更高的入驻率给到租户更多的租金优惠。政府的政策支持将短期内有助于企业走出困境，而长远来看核心行业的积极发展，充沛的人才储备及城市宜居性都将支持杭州市场的长远发展，这也给知名开发商选择杭州足够的底气，其中包括新鸿基打造的杭州IFC项目及恒隆打造的杭 龙板块由于项目较为陈旧，基础设施也不完 图3：各子市场租金指数，Q3/2017至Q2/2022 州恒隆广场。 160 150 140 Q1/2009=100 130 120 110 100 90 80 70 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 201720182019202020212022 表1：近期主要租赁成交 租户 项目 子市场 （租约赁平面方米积） 影笑科技 黄龙万科中心 黄龙 3,600 乐亦思 平安金融中心 钱江新城 2,000 某科技公司 JWK网盛大厦 滨江 2,000 来源第一太平戴维斯研究部 备注钱图江表新中城所-有Q租3/2金01指0;数运均河始-Q于2/Q210/127009，以下子市场例外: 来源第一太平戴维斯研究部