杭州写字楼 2024年第二季度

杭州-2024年7月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 空置率下降 需求稳步回暖，加之供应暂缓，上半年整体写字楼空置率得以累计下降1.2个百分点。 •上半年，杭州甲级写字楼无新项目入市，总存量维持在266万平方米。 •季内合计录得24,100平方米净吸纳，环比、同比均有显著复苏，商务活动改善。上半年，黄龙和钱江新城板块贡献 了最多净吸纳。“当多数业主都给出租金折扣和增 •供应暂缓，加上需求稳步回暖，二季度全市甲级写字楼空 第一太平戴维斯 如需了解更多资讯，请联系 市场研究部 JamesMacdonald 高级董事中国区 +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 商业楼宇部 CaryZheng 高级董事华东区 置率环比下降0.9个百分点，至26.8%，同比下降1.5个百分点。 •二季度，全市甲级写字楼租金环比下降1.5%，至人民币每平方米每天4.4元。核心商务区受积极吸纳支撑，租金降幅最小（0.7%）。 •业主应及时关注租户需求行业动态，抓住增长细分领域的机会点，同时在一些增速放缓的行业留意风险性。 •季内出台的支持杭州赛会经济发展和“演赛展商旅”联动的政策，预示着行业未来发展可期，长期来看，无疑将为办公需求创造增量。 加免租期之时，项目间的差异便 体现在设施和业主服务上了，包括快速响应和满足多租户的共性需求。” 简可，第一太平戴维斯研究部 +862163916688 cary.zheng@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及强劲的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者，在全球设有逾600家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1：整体甲级写字楼供应、净吸纳量及空置率，2019至1H/2024 35 30 25 20 15 10 5 0 201920202021202220231H/2024 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 市场概述 二季度净吸纳有所回暖，环比、同比均有显著复苏。对于有办公置换需求的租户，租赁策略灵活、楼龄更新的项目显然更具吸引力，大型保险、律所和消费者服务类企业录得瞩目成交。赛演/赛会经济是另一大值得关注的领域，叠加近期政策利好，预示了行业未来发展可期，除带动消费外，也将拉动上下游产业链及企业办公需求见长。鉴于当下租户方拥有更多选择，存量业主更注重服务尤其是租户需求的快速响应，新项目则更多在空间打造上花心思。 供应和需求 二季度，杭州甲级写字楼无新项目入市，供应端暂时得到喘息，总存量维持在266万平 方米。包括武林、黄龙、钱江新城在内的核 租金和空置率 年内市场以吸纳现有存量为主，二季度全市甲级写字楼平均空置率得以降至26.8%，较2023年末下降了1.2个百分点。 2024年第二季度，全市甲级写字楼租金环比加速下降1.5%，至人民币每平方米每天4.4元，同比下跌4.3%。租金折扣和增加免租期是当下众多业主的招商策略，但当所有项目都已采取这些措施之时，差别就体现在运营尤其是业主服务上了。除了迅速响应租户需求，还应满足租户在空间使用、社群活动、科技应用等多方面的共性需求。位于核心商务区某10+年楼龄的项目即为成功案例之一，过去三年出租率始终保持在95%以上，租金坚挺，且高出区域平均租金水平约30-40%。 来源第一太平戴维斯研究部 图2：各子市场空置率，Q3/2019至Q2/2024 56% 49% 42% 35% 28% 21% 14% 7% Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 0% 201920202021202220232024 来源第一太平戴维斯研究部 图3：各子市场租金指数，Q3/2019至Q2/2024 心商务区存量合计占到63%，也是扭转全市净吸纳量呈现积极表现的关键板块。 季内录得24,100平方米净吸纳，环比、同比均有显著复苏。相较于存量项目，近期交付的项目在商务条款上的商议空间更充裕，今年以来吸引了数家5,000至10,000平方米大面积租户达成交易。 黄龙、钱江新城贡献了上半年最高净吸纳。前者归因于以价换量显成效，后者虽为核心商务区的后起之秀，但以其合理规划、路网通达、新楼龄、高楼品和品质商务及行政配套，吸引了众多知名金融、专业服务企业总部扎根，是国内外企业办公的首选之地。过去三年，相较于整体写字楼租金下降5.5%，钱江新城跌幅仅为0.9%，亦是三大核心商务区里跌幅最小的板块（黄龙 -10.4%，武林-7.0%）。 表1：瞩目租赁成交,1H/2024 市场展望 2024年供应端趋缓，仅新世界中国壹山将为租赁市场带来2.6万平方米新供应。这使得多数业主能够在2025年市场迎来新一波供应（约50万平方米）之前致力于出租率的提升。 近期市面上大部分交易的本质是以降本为目的的搬迁置换，增量需求较2-3年前仍相对有限。即便是从乙级楼到甲级楼的办公升级，倘若放到大众市场，仍属存量需求的流动。 业主方在帮助这类企业完成办公升级的同时，还应多关注新技术产业和本地优势领域。后者值得加以关注的是杭州赛会经 济，和“演赛展商旅”等上下游产业的联动，在创造经济效益的同时也将为办公市场带来增量。 租户 行业 项目 子市场 租赁面积（约平方米） 浙商银行 金融 极氪望朝中心 钱江世纪城 3,300 甘源食品 零售贸易 高德置地广场 钱江新城 3,000 鲁能城置地 房地产 来福士中心 钱江新城 1,000 180 160 Q1/2008=100 140 120 100 80 来源第一太平戴维斯研究部 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 60 201920202021202220232024 来源第一太平戴维斯研究部