广州写字楼 2022年第三季度

1savills.com.cn/research• 2022年第三季度，市场无新项目入市，全市总存量维持在647.1万平方米。• 季末，全市平均空置率环比上升0.3个百分点、同比上升6.5个百分点，至15.1%。• 多数公司对业务扩张持谨慎态度，并通过缩减部分办公面积或从核心商务区搬迁至性价比更高的新兴商务区等方式来进一步收紧企业办公成本开支。• 信息技术和金融行业的租赁需求相对活跃；而律所的租赁需求仍保韧性。• 业主继续降租以换取入驻率，全市租金继续呈下降趋势。季末，租金指数环比下降0.8%、同比下降3.4%，平均租金录得人民币每平方米每月153.5元。• 受疫情反复、全球经济不确定性犹存的影响，机构投 资 者的交易活 动 仍处在 相 对 较 低 的水平，而部分自用型买家及本地的个人投资者则对购置写字楼资产保持浓厚兴趣，且主要以自用需求兼投资为目的。• 宏观环境仍具挑战，加上第四季度拟入市的 54.6万平方米新增供应，预计将给市场带来更多压力。未来3-6个月，资产表现料将持续受抑。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼广州 - 2022年11月租赁需求受抑全市平均空置率自2017年第三季度以来首破15%。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事华南区+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn商业楼宇部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn“第三季度，尽管本地经济呈复苏态势，但全球经济的不确定性仍给市场造成较大的负面冲击。全 市 租 金 水平及 入 驻 率 下 降，投资市场亦一定程度受挫。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research供应 2022年第三季度，写字楼市场无新项目入市，全市总存量维持在647.1万平方米。需求第三季度，尽管本地经济呈复苏态势，但极富挑战的全球经济环境依旧给广州写字楼市场造成负面冲击，数个行业企业的经营活动均因全球疫情的持续和通胀风险的加剧而受创。这不仅可在全市-1.7万平方米的季度净吸纳量中得以体现，亦可在空置率的上升中得到印证。季内，全市平均空置率环比上升0.3个百分点、同比上 升 6 . 5个百分点，至15.1%。这也是继2017年第三季度以来，全市平均空置水平首次超过15%。多数公司对业务扩张保持谨慎，并通过缩减一部分办公面积或从核心商务区搬迁至性价比更高的新兴商务区等方式来进一步收紧企业办公成本开支。例如，魔范电子商务和金蝶医疗均从珠江新城搬迁到琶洲。受上述因素影响，本季度珠江新城、天河北、越秀等核心商务区的季度 净吸 纳量 均录负值，其空置率亦分别环比微升0.2至0.5个百分点。分行业表现看，信息技术和金融行业的租 赁需求 相 对 活 跃 。季内，部分 网 游 与信息技术服务商及保险机构分别达成了数宗瞩目租赁成交。例如，库洛游戏在小米大厦租赁了约8,000平方米的办公空间；华安保险在高德置地广场承租约2,200平方米的办公面积。与此同时，专业服务业尤其是来自律所的租赁需求延续了过往几年的强韧趋势，并对当前的市场去 化贡献 颇 多。季内，广东恒 益 律师事务所和广东信德盛律师事务所分别达成的1,200及660平方米的租赁成交即为例证。租金季内，在租赁市场表现低迷、全球政治经济环境空前严峻的背景下，业主在如何维持其所持物业长期处于相对较高的入驻率上仍面临压力。因此，他们多继续降租并在租金谈判中提供更灵活的财务条款，全市平均租金也延续下行趋势。季末，租金指数环比下降0.8%、同比下降3.4%，平均租金降至人民币每平方米每月153.5元。投资在国内一 些主要城 市 疫 情反 复、全 球 经济不确定性所致风险持续上升的背景下，市场整体投资信心受挫。有鉴于此，机构投资者的一系列交易活动，如投资机会问询、实地考察、交易谈判等均处在相对较低的水平。然而，部分拥有较强现金流且负债率较低的自用型买家及本地的个人投资者则对购置写字楼资产保持浓厚兴趣，并多以满足自用需求同时兼具投资目的。季内，共两宗整售交易达成，分别为：广州酒家购置了广州市城兴贸易有限公司所持有的科韵路16号自编第4栋物业，总成交面积约为20,333平方米；某金融机构购置了保利集团的 保利·汉 溪 大 都汇6 -1栋物业，总建筑面积约4,504平方米。展望第四季度，考虑到全球经济不确定性尚存、全球贸易萎缩、本地疫情复发所带来的冲击，宏观环境预计仍将充满挑战。在此之下，叠加第四季度拟有 54.6万平方米的新增供应入市，市场料面对更大压力。未来3-6个月，为应对新增供应接连入市及租赁需求持续受抑的影响，业主的租金预期或将进一步降低，写字楼物业资产表现预计持续承压。图1：广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率, 2017至Q3/20220%3%6%9%12%15%18%010203040506020172018201920202021Q1-Q3/2022来源 第一太平戴维斯研究部图2：各区域空置率表现，Q4/2017至Q3/20220%5%10%15%20%25%Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201720182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部图3：广州甲级写字楼租金指数, Q4/2017至Q3/2022110115120125130135140145Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201720182019202020212022Q1/2008=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：主要租赁成交案例，Q3/2022租户行业项目子市场租赁面积(平方米)华安保险金融高德置地广场珠江新城2,200广东恒益律师事务所专业服务周大福金融中心珠江新城1,200来源 第一太平戴维斯研究部写字楼