上海投资 2022年���四季度

1savills.com.cn/research• 2022年四季度市场共完成18宗大宗成交，合计成交金额达到人民币289.5亿元，环比上升132%，同比上升89%。• 基本面偏弱和持续的不确定性使得买家对于谈判条件更加苛刻，交易时间整体被拉长。• 本 季 度 资 产 交 易 类 型 呈 多 元 化 态 势，但写 字 楼 物 业仍为支撑上海大宗投资市场活跃度的主要动力，占四季度总成交额的一半以上。• 投资型买家活跃度明显提升，年底两笔超70亿元人民币的超大规模交易展现了对上海大宗投资市场未来发展的看好。• 政府土地出让节奏放缓，2022年第四批集中供地的6宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金126.8亿元。MARKETINMINUTESSavills Research投资上海 - 2023年2月投资者重新评估市场写字楼、工业及服务式公寓全年成交最活跃。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 上海大宗投资市场在2022年遭遇挑战，经济增长放缓和巨大的不确定性束缚了许多交易。但随着境内融 资 成 本下降 、对 经 济复苏的预期和更清晰的政策信号释放，许多投资者将以新的眼光来评 估 市 场 机 会 。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部Nick Guan主管上海+8621 6391 6688nick.guan@savills.com.cn投资部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：上海大宗投资市场, 2015-202202040608010012020152016201720182019202020212022RMB billionQ1 Q2 Q3Q4来源 第一太平戴维斯研究部图2：土地成交面积和楼面单价，2012至202205,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0000510152025303540来源 CREIS; 第一太平戴维斯研究部表1：各 物业子市场回报率 和资本价 值1，Q 4/ 202 2来源 第一太平戴维斯研究部1 回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值 – 零售物业低楼层价值更高。2 考虑到税金、主营成本及其他费用等成本市场概述2022年第四季度市场活跃度提升，共完成18宗大宗成交，合计成交金额达人民币289.5亿元，环比上升132%，同比上升89%。2022年，由于基本面偏弱和持续的不确定性使得买家对于谈判条件更加苛刻，交易时间 整 体 被 拉长 。但 在 四 季 度 ，市 场 活 跃 度 明显提升，无论是交易笔数还是金额都为2022年之最，年末两笔大规模投资更是展现了投资者对上海大宗投资市场未来发展的看好。12月友邦人寿斥资86亿元人民币购入上实中心，凯德以76亿元人民币购入尚浦中心10栋办公楼。从交易资产类型来看，写字楼物业仍为支撑上海大宗投资市场活跃度的主要动力，四季度交易金额超总成交额的一半。上海因优质产业及高端人才集中，写字楼租金收入及空置率相对于其他城市稳定，尤其在2022年全国整体经济下行的大背景下更显优势。即便在全国写字楼交易均表现低迷的情况下，上海写字楼交易额依旧呈现环比及同比上升。随着北京持续疏解非首都功能，一些央企陆续在上海租赁或建设总部办公室，这一趋势将使上海办公租赁市场更加活跃。本季度资产交易类型也呈多元化态势，除传统办公楼外，产业园区、生命科学、商业及公寓类资产均有大宗成交。写字楼市场 四季度，上海甲级写字楼市场迎来六个新项目合计近50万平方米入市，全年供应约130万平方米 。截 至年末，全市甲级写字 楼 总存量为1,650万平方米。年内，零售消费类企业的办公需求尤为活跃，能源行业为另一大需求增长来源。季内录得23.5万平方米净吸纳量，环比翻一番，主要得益于新项目此前预租。全年净吸纳量自2021年的高位下降三成，但仍高出2020年40%。鉴于大量供应入市，四季度全市甲级写字楼空置率环比上升1.1个百分点，全年上升1.5个百分点。四季度全市甲级写字楼租金指数环比下调0.6%，至每平方米每天人民币7.2元。全年租金跌幅为1.8%，中央、次级及核心商务区租金分别下跌0.2%、2.2%和2.4%。在全国大宗交易市场表现低迷的情况下，上海写字楼市场凸显韧性。第四季度共成交115亿元人民币，环比上升62%，同比上升169%，为近五年最高值。全年来看，市场仍由自用型买家主导，但投资型买家在四季度活跃度明显提升。投资型买家更偏向于收购租客及租金收入稳定，且具有增值潜力的产业聚集区项目，例如北外滩和新江湾城等板块。自用型买家主要为实力强劲的能源、TMT及医药医疗行业公司。“双碳”建设推动新能源行业发展，业内公司办公面积拓张需求增加，频出手购置办公楼。本 季度，晶科能 源以人民币7.07亿元人民币购入位于闵行大虹桥板块的虹桥富力中心T3。零售市场上海零售市场2022年第四季度迎来三个新开购物中心共18.4万平方米新增供应入市，外环内购物中心和百货存量推升至1,493万平方米。新项目包括万象天地、静安MOHO和金融街购物中心。全市购物中心空置率环比上涨0.4个百分点至12.2%，较去年同期上涨3.9个百分点。全市购物中心首层平均租金 环比下降 0.1%，为每 平方米 每天 人民币26.1元，较去年同期下降1.4%。零售是受经济放缓、旅行受限及封控影响最大的资产类别之一，投资者对于收购零售物业保持谨慎的态度，全年成交额同比大幅下降。本季度上海录得一宗零售物业大宗成交，吉宝资本、建信信托及ACR以8亿元人民币联合收购了位于张江板块的张江绿地缤纷城。随着疫情防控的放开，市场回归常态，未来消费行业的压制因素有望逐步消除，零售板块将迎来复苏机遇。工业/物流市场2022年第四季度，上海非保税高标仓市场迎来一个位于金山子市场的丙一类项目交付，推升全市非保税高标仓存量至665.6万甲级写字楼产业园区核心购物中心核心街铺高端服务式公寓长租公寓高端小业主公寓五星级酒店物流资产毛回报率与净回报率折算比率2 70-80%75-85% 55-65%70-80%50-60%70-80%80-90%35-45%80-85%净回报率3.5-4.5%4.0-5.0% 3.5-4.5%3.0-3.5%3.5-4.0%4.0-4.5%2.2-2.7%2.0-3.0%4.5-5.0%资本价值估值（人民币每平方米）50-90,00020-40,000 60-100,000100–200,00055-70,00020-40,000100-200,00040-50,0007-11,000投资 3savills.com.cn/research来源 CREIS; 第一太平戴维斯研究部平方米 。全 年来看，上海非 保税高标 仓市场交付四个新项目，共计新增52.7万平方米。市场在经历了2021年的大量供应后供应节奏放缓。全年净吸纳24.1万平方米，净吸纳量主要由新项目贡献。2022年第四季度，整体市场空置率较上季度环比上升0.7个百分点至10.8%。上海非保税高标仓市场租金环比与上季度持平，同比上涨1.6%，录 得人 民币每 平方米 每 月4 9 . 6 元，市 场 租 金 表 现平稳。近几年大量资本的涌入推使资产价格不断攀升，上海物流资产收益率下降到4.5-5.0%的水平。尽管如此，政策大力引导下的产业升级、国产替代、数字经济仍将刺激对工业/数据中心等物业的需求。工业/物流板块仍是2022年最受关注的资产类别，2022年全年成交额虽同比下降，但仍为近10年次高点。另外，过去物流领域主要由境外资本主导，近期市场上出现一些境内投资者和开发商进入或扩大在该领域的布局。服务式公寓2022年第四季度，上海服务式公寓市场迎来两个项目入市，共计662套单元。2022年共迎来1,589套新增供应，为十年来最高点。第四季度，全市服务式公寓空置率环比上升6.4个百分点，达到26.4%，同比上升11.3个百分点；租金环比下降0.9%，达到平均每月每平方米人民币260.6元。2022年共录得9宗服务式公寓大宗交易，领盛、锦和资管及平安等成熟公寓运营商仍在积极扩大在服务式公寓或长租公寓领域的业务规模，意图在不断发展的住宅租赁市场上获益。本年度成交的服务式公寓资产主要集中在新江湾、虹桥等成熟社区和办公商务核心板块。市场上也出现一些投资者计划将低价购入的其他物业类型资产改造成服务式公寓以获得更高的收益。主要成交案例• 友邦人寿以人民币86亿元收购了北外滩上实中心，项目建筑面积约16万平方米，这是友邦人寿成立以来最大的一笔资产收购交易。• 凯德投资的人民币基金以76亿元人民币收购了位于新江湾板块的尚浦中心10栋办公楼，建筑面积约20万平方米。尚浦中心为成熟项目，目前为满租状态，租客为耐克、汉高、抖音等科技公司和跨国企业。• 东久新宜以人民币27亿元人民币收购了位于长宁区虹桥板块的明基广场，建筑面积约为7.9万平方米。• 无锡国联以人民币12.53亿元收购了北外滩板块的星立方大厦，建筑面积为1.4万平方米，均价达8.8万元人民币。无锡国联是由无锡市政府国资及江苏省财政厅合资成立。今年，本地及跨市政府平台共在上海大宗市场完成5笔交易，交易金额达32.3亿元人民币。 • 银联数据以人民币9.79亿元人民币收购了位于张江高科的集贤商务中心办公楼作为自用，建筑面积约3万平方米。土地市场12022年上海土地市场交易总额为人民币3,237亿元，同比上升9%。商品住宅 和商办综合用地成交分别占总额的66%和33%。销售性质住宅用地成交楼面均价达到人民币每平方米26,500元。商办综合用地成交楼面均价为人民币每平方米21,000元。2022年第四批集中供地的6宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金126.8亿元。静安中兴社区地块起拍楼板价最高，达每平方米36,414元。市场展望 随着国内疫情影响因素逐步消退，经济逐步跨入复 苏 阶段 。在稳 增长 政 策 不 断发 力的 背景下，企业租赁需求将呈现增长态势。另外，随着中国基础设施领域不动产投资信托基金试点范围扩大的确定性增加，新资本的注入将为商业地产领域投资者带来新的退出渠道和机遇。交易标的将延续多元化态势，但投资者取向或发生转变。资本持续的流入叠加市场大量的供应使得物流资产投资难度加大；写字楼/商业园区因近几年价格的理性调整而具吸引力，预计投资者将重新关注这一领域；受疫情影响最大的酒店及零售业资产也将因价值被低估及受限因素的解除而迅速获益。表2：主要土地成交，Q4/2022地块编号区域用途建筑面积（平方米）成交总价（亿人民币）楼面价（人民币每平方米）买家华新镇新凤南路西侧16-05、 16-06、17-02、18-03地块青浦综合226,76348.821,502中交城投赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、 B3A-02、B3B-01地块青浦住宅135,11333.124,484上海筑成塘桥社区C000502单元04-01地块浦东商办83,65523.528,097上海塘赢顾村镇共富社区N1