上海投资 2022年第一季度

1savills.com.cn/research• 2022年第一季度市场共完成15笔大宗成交，合计成交金额达人民币166亿元，同比上升12%。• 经济增速放缓，开发商债务偿还问题严峻，加之新冠疫情不断反复都让投资者对传统写字楼及商场持有更谨慎的态度。• 凭借融资优势，国企开发商在市场上收购表现愈发活跃，收购物业类型也很广泛。• 由于开发商仍受困于债务偿还与融资问题，一些开发商开始试图抛售非核心资产来回笼资金。本季度，世茂集团以人民币45亿元出售上海外滩茂悦大酒店。• 工业/物流资产仍在2022年发展势头强劲，持续受到市场欢迎，ESR和GIC以人民币45亿元收购DLJ一工业物流资产包。• 华夏中国交建房地产投资信托基金（REIT）在四月初上市，募集资金人民币94亿元，至此中国基础设施不动产投资信托基金数量达到12支。• 2022年第一季度上海土地市场交易总金额为人民币248亿元，仅为去年同期的四分之一左右。MARKETINMINUTESSavills Research投资上海 - 2022年5月聚 焦“ 新 经 济 ”板 块除自用买家成交，目前市场上投资者主要关注能提供稳定租金收益及增值潜力的“新经济”板块物业。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 住宅租赁市场在过去五年持续受到政府政策支持，其中包括近期央行和银保监会发布的关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中管理的通知。投资者和开发商看好政策红利及该市场不断向好的基本面，预计将在未来几个季度进行更多投 资 来 获 得 更 大 的 市 场 份 额 。” 简 可 ，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部Nick Guan主管上海+8621 6391 6688nick.guan@savills.com.cn投资部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1： 张江产业园成交量，2015-Q1/202202040608010012020152016201720182019202020212022Q1 Q2 Q3Q4来源 第一太平戴维斯研究部图2：土地成交面积和楼面单价，2012至Q1/202204,0008,00012,00016,00020,00024,00028,00032,0000510152025303540来源 CREIS; 第一太平戴维斯研究部表1：各 物业子市场回报率 和资本价 值1，Q1/ 202 2来源 第一太平戴维斯研究部1 回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值 – 零售物业低楼层价值更高。2 考虑到税金、主营成本及其他费用等成本市场概述2022年上海投资市场开年平稳，共完成15笔大宗成交，合计成交金额达人民币166亿元，同比上升12%。大部分成交集中在“新经济”板块，而传统商办地产市场则出现一些降价收购的机会。面 对 疫 情 反 复 ，经 济 增 速 放 缓 及 大 量 新 增供应，投资者对包括写字楼和零售等传统物业投资仍慎之又慎。另一方面，住宅租赁市场不断迎来政策利好，预计该板块在未来几个季度将获得投资者更多的关注。投资者根据自身不同的背景和情况也选择采取不同的方式进入住宅租赁市场。万科等头部开发商更倾向于收购租赁住宅用地再开发打造租赁项目。同时，由于租赁住房投资周期长，收益稳定且符合政府政策引导方向，一直受到险资的积极关注，险资通常选择与经验丰富的运营商合作。2月，旭辉向平安保险出售了上海浦江华侨城柚米社区30%的股权，至此平安成为该项目全权所有人。还有一些投资者选择收购改造酒店或翻新旧的服务式公寓项目，并在项目运营稳定时选择退出。景瑞控股在本季度出售旗下悦樘公寓黄浦项目，出售时项目入住率达约90%。写字楼市场 一季度，上海甲级写字楼市场仅一个全新项目-万源城开中心交付，带来35,000平方米租赁面积。季内录得29.1万平方米净吸纳量，尽管自去年四季度的高位有所回落，同期来看仍上升46%。因供应暂缓，全市甲级写字楼空置率环比下降1.7个百分点至12.5%，为过去五年以来最低。一季度，全市甲级写字楼租金指数环比上涨0.8%，至每平方米每天人民币7.4元。中央商务区（1.7%）租金涨幅领跑，次级商务区、非核心商务区均上涨0.3%。目前大部分写字楼仍由自用买家收购，这些买家背景各有不同，包括政府相关机构、互联网企业及生物制药企业等，其根据各自需求及预算选择不同的物业。另有一些高负债率的开发商债务偿还问题严峻，选择出售部分资产回笼资金，因此市场上出现一些打折出售写字楼的情况。四月初，太平洋房屋以低至人民币13.95亿元收购了绿地瀛通大厦一栋大厦，收购单价相当于9年前恒丰银行收购该物业另一栋大厦价格的约六折。零售市场2022年第一季度上海零售市场无新增供应入市。全市购物中心空置率环比上涨0.2个百分点至8.7%，较去年同期下降0.8个百分点。全市购物中心首层平均租金较上季度持平，为每平方米每天人民币26.5元，较去年同期上涨1.2%，其中核心商圈与非核心商圈首层租金均保持稳定。本季度上海无零售物业大宗成交。目前，市场对品牌和顾客竞争激烈，新冠疫情影响持续。面对这些情况，当前只有一些有丰富资产管理及商场运营经验的投资者在寻求扩充资产组合的机会。工业/物流市场2022年第一季度，上海共计新增供应约34.6万平方米，推升全市高标仓存量达到665.1万平方米。季度内，除第三方物流和电商等近年来增长强势的租户外，一些传统制造业企业租赁活动亦较为活跃。出于成本控制及便捷管理的需求，这些企业在市场上倾向于在生产工厂周边统一布局其仓储需求。工业和物流资产持续受到投资者热烈追捧。2022年1月，平安保险（持股90%）和东久新宜中国（持股10%）以人民币13.75甲级写字楼产业园区核心购物中心核心街铺高端服务式公寓高端小业主公寓长租公寓五星级酒店物流资产毛回报率与净回报率折算比率2 70-80%80-90% 55-65%70-80%60 -70%80-90%70-80%35-45%80-90%净回报率4.0-4.5%4.3-4.7% 4.0-4.5%3.5-4.0%2.8-3.3%2.2-2.7%4.0-4.5%1.8-2.3%4.8-5.5% 资本价值估值（人民币每平方米）50-90,00020-40,000 60-100,000100–200,00055-70,000100-200,00020-40,00040-50,0008-10,000投资 3savills.com.cn/research来源 CREIS; 第一太平戴维斯研究部亿元从韩国衣恋收购其一期上海物流中心项目。之后，ESR和GIC又以人民币45亿元从DLJ收购一工业/物流资产包，其中包括位于大上海地区的11项资产，合计约55万平方米，其中三个仓库位于上海，目前2022年发起的面向中国房地产市场的基金多意图收购工业项目。活跃买家包括华平、东久新宜、里昂证券及凯德置地。由于近几年成熟核心工业物流资产收益率不断下降，大部分基金都希望收购有增值潜力或机会型物业并来通过自身的管理和运营能力实现更高收益。服务式公寓2022年第一季度，上海服务式公寓市场迎来四个项目共632套公寓。2022年第一季度，全市服务式公寓的空置率环比上升1.9个百分点，达到17.0%，同比下降1.1个百分点。新项目的低入住率使空置率略有上升。2022年第一季度，服务式公寓的租金增长了0.1%，平均每月每平方米人民币267.9元，同比增长3.5%。住宅租赁市场/服务式公寓市场在政府政策的推动下变得愈发合规与成熟，同时保障性租赁住宅被纳入中国基础设施不动产信托基金底层资产也给投资者带来退出的信心，这些都将吸引更多投资者参与住宅租赁/服务式公寓市场。另外，除收购做服务式公寓用途，目前仍有部分开发商在寻求散售服务式公寓的机会，尽管合适标的有限。主要成交案例• 平安保险（90%）与东久新宜（10%）以人民币13.8亿元收购韩国衣恋上海一号物流中心项目，项目位于闵行区，由三个仓库和一个行政大楼组成，合计建筑面积43万平方米，于2011年建造完成。• 上海地产集团以人民币45亿元从世茂集团收购上海外滩茂悦大酒店。酒店位于虹口区北外滩商圈，共有631间房。从2021年12月以来，世茂集团已出售四项旗下资产，均由国企开发商获得。• 建业地产以人民币3.7亿元从摩根士丹利收购前社NEXXUS静安项目。该项目位于静安区，面积6,662平方米。摩根士丹利在2018年以人民币2.6亿元获得该项目，收购时为零售物业，后经其改造为办公。• 黑石以人民币7.56亿元从HTC收购康桥星创园项目。该项目位于浦东新区康桥工业园区，建筑面积6.3万平方米。 • 浙商银行以人民币29.38亿元从绿地集团收购绿地创驿大厦A座，意图自用。该项目位于浦东新区，建筑面积5.4万平方米。 • 金茂资本以人民币12亿元从摩根士丹利收购展想张江中心项目，该项目位于浦东张江，建筑面积约3万平方米。土地市场1受新冠疫情影响，上海首轮住宅用地集中拍卖延期。2022年第一季度上海土地市场交易总金额为人民币248亿元，仅为去年同期四分之一。商品住宅 和商办综合用地成交分别占总额的16%和71%。销售性质住宅用地成交楼面均价达到人民币每平方米22,000元。商办综合用地成交楼面均价为人民币每平方米25,220元。一季度成交中较受关注的是人民币135亿元黄浦区董家渡板块的成交，该地块毗邻绿地外滩中心项目。绿地外滩中心项目最新的写字楼出售单价已超每平方米人民币10万元。此次地块由上海南滩城市建设发展有限公司获得，该公司股东均为国企。市场展望 未来几个季度投资市场预计仍将面临一定挑战，大部分成交预计将是工业/物流/园区/生命科学等收益稳定的物业类别。目前新冠疫情的爆发对于上海经济和商业市场影响较大，为达到全国GDP年增速5.5%的预期，预计政府将会提供更多的货币及财政支持，一定程度上或将缓解房地产领域之前面临的的政策压力。表2：主要土地成交，Q1/2022地块编号区域用途建筑面积（平方米）成交总价（百万人民币）楼面价（人民币每平方米）买家小东门街道黄浦江沿岸W11、W13、W15单元部分地块黄浦商办274,88013,50449,126上海南滩城市建设发展有限公司Z00-1603单元(张江集镇单元)B07-9地块浦东商办74,0091,30317,60 8中国建筑大场镇永和社区bs080a-04、bs083a-08地块宝山商办88,46388510,009大华集团1土地成交不包含保障性住房用地 投资