玉林福绵区福泰城超市可行性报告（自营）

目录 —项目背景分析二超市经营定位分析三超市营销推广四成本预估 1.项目概述 2.项目位置 3.项目交通情况分析 4.项目周边聚集地分析 5.项目周边经济分析 1.超市概述 2.超市定位 3.超市经营理念 4.消费者画像 5.竞争对手分析 6.超市优势分析 7.超市区域分布简图 8.产品分类 1.年度目标 2.常规宣传 3.年度活动规划 4.公关活动 5.大客户合作 1项目背景调查 项目背景调查——项目概述 项目位于玉林市福绵区县，本项目占地7亩,建筑面积 2.4万㎡，是目前福绵区最大的也是业态最全的商业综合体以及商业中心。 项目由8层吃喝玩乐一站式体验区组成（地上六层，地下负二层），涵盖超市、影院、餐饮、健身、酒店、家庭娱乐等配套设施。 项目背景调查——项目位置 项目位于福绵区政府正对面，东面紧邻玉福大道主干道，北面紧邻天河路主干道，配套设施集中，交通便捷。 但项目地处于城区的边缘处，临近村落聚集地，虽 有小广场吸引一定量的人流，但是远远不足以让超市能够吸引散客光顾。 项目背景调查——项目交通情况分析 项目位于主干道天河路与玉福路交接处，方便货物的运输与卸载。 商场共设立地下停车位104个，非机动车停车位197个，已经能够满足福绵区的交通停车的基本需求。 项目背景调查——项目周边聚集地分析 项目紧邻福绵区政府等重要办公场所，御景花园小区，福绵中心城区 项目的人流量主要来源于福绵区（城区）、周边村落，常住人口（项目两公里内的人流）预计拥有5-7万人次，经过项目所在地的人流预计可达到2万人次/天； 超市的人流量预计每日可达300-400组人次，节假日可达400-600组人次。 项目背景调查——项目周边经济分析 玉林市福绵区仅为乡镇级城市，在消费能力方面较为薄弱，人们的消费观普遍是以“优惠””打折“”促销“”实惠“等为主，对于产品的品牌观念较为薄弱。 福绵区是国家农业综合开发项目区，盛产黑皮冬瓜、八角、肉桂、荔枝、龙眼等农副产品，还是优质谷、禽蛋、瘦肉型猪、甲鱼及无公害蔬菜生产基地。素有玉林市“粮仓”之称，还是玉林城区“米袋子”和“菜篮子”的重要来源。 1超市经营定位分析 超市经营定位分析——超市概述 面积：超市规划于福泰城项目的负一层，总面积为2744.2㎡，实际经营面积为2060.43㎡（二区929.47㎡+三区1130.96㎡） 环境：呈现休闲与便利的消费需求宽敞明亮的卖场，简单的购物动线，清楚的卖场标示，便利的停车空间，提供干净舒适并具现代感的购物环境，以舒适的购物环境，突出体验式购物超市的优势。。 便利：以齐全的商品品种，最大限度地满足消费者“一站式”的购物需求；以经营快速消费品为主，为现代城市居民 快节奏的城市生活提供了便利； 采购：所有商品皆由专业采购经理人采购，从商品种类、品质、价格及货源稳定…等各方面为消费者把关，以”市场最低价”把越来越多的商品，以越来越便宜的价格，满足越来越多的顾客。 超市经营定位分析——超市定位 我们将采用避强定位，这种策略是超市避免与现有的竞争对手发生直接竞争，而将自己的产品定位于另一市场的区域内，使自己的产品在某些特征或属性方面与强势对手有明显的区别。这种策略可使自己迅速在市场上站稳脚跟，并在消费者心中树立起一定形象。并且这种做法风险较小，成功率较高，常为多数企业所采用。 生活超市：以经营快速消费品为主，各种商品种类繁多，能够满足 大部分消费者的需求。 精品果蔬超市：将产品集中定位在精品生鲜果蔬上，定位中等收 入以上人群，人群定位更加精准。产品按照“世界范围内水果品类最多的超市”打造，全球采购著名产区顶级水果，四季销售。 ① 生活超市 ② 精品果蔬超市 ③ 进口零食超市：产品质量丰富，口味独特新颖，同行竞争力小， 有自己的独特性，现在很多人喜欢新鲜的事物，包括在吃的方面，可以最大程度的满足消费者。 进口零食超市 超市经营定位分析——超市经营理念 总纲：我们专注于绿色健康产业，为美好生活创造价值 品牌价值观：我们积极传递愉悦、健康、活力的品牌价值观 品牌责任感：我们用心的呵护每个家庭的健康 品牌发展观：我们一直坚持着绿色发展的方式，与自然共生共赢 超市经营定位分析——消费者画像 性别分布 年龄分布 性别分布 8070.95% 年龄分布 60 70 60 50 40 30 29.05% 20 10 47.99% 25.87% 16.47% 8.95% 0.72% 50 0 女性男性 40 30 20 10 0 10后00后90后80后70后 女性男性年龄分布 数据来源于艾瑞咨询数据库 超市经营定位分析——消费者画像 消费能力 月消费金额/元 80 21.15% 8.14%3.59% 7067.12% 60 50 40 30 20 10 0 0-9991000-19992000-29993000以上 单次消费金额/元 24.10% 2.13% 4037.16%36.81% 35 30 25 20 15 10 5 0 0-100100-199200-299300以上 月消费金额/元单次消费金额/元 数据来源于艾瑞咨询数据库 超市经营定位分析——消费者画像 时间因素 9082.11% 80 70 60 50 40 30 20 10 0 日逛街时长 逛超市时长 12.45% 5.44% 50 4035.48% 30 20 13.10% 10 6054.42% 0 60分钟以下61-120分钟120分钟以上30分钟以下30-60分钟60分钟以上 日逛街时长逛超市时长 数据来源于艾瑞咨询数据库 超市经营定位分析——消费者画像 职业分布 消费偏好 2018年乡镇超市调查 30 2524.36% 19.54% 20 1512.41%13.1% 108.51% 5 14.67% 7.41% 25 22.27% 消费品类调查 20 16.90% 17.05% 15 14.82% 12.31% 10 5 3.21% 7.98% 5.46% 0 0 工人/服务业人员 公务员/事业单位 医务人员 白领/一般职员 学生/教师 农民/退休人员 /其他行业人员 快消食品生鲜果蔬日用百货化妆品电器酒类母婴产品其他 数据来源于艾瑞咨询数据库 超市经营定位分析——消费者画像 年龄层：50岁以上人群成为了 乡镇超市的主要消费力性别：女性群体为主导 职业：学生、白领、退休人群 消费能力：月消费在1000元以下 消费喜好：快消食品、生鲜果蔬 逛超市的时长：30-60分钟 数据来源于艾瑞咨询数据库 超市经营定位分析——竞争对手分析 超市名称 手拉手超市 超市位置 玉林市福绵区爱民路，距离福泰城项目约600米，处于福绵区城区位置 超市面积 约1900㎡ 经营产品 以快消食品、日用百货为主 租金价格 22元/㎡/月（初次报价）17元/㎡/月（转租200㎡价格，第二次拜访乔装说做儿童淘气堡项目） 超市经营定位分析——竞争对手分析 超市名称 皆好百货超市 超市位置 玉林市福绵区爱民路，距离福泰城项目约700米，处于福绵区城区位置 超市面积 约500㎡ 经营产品 以日用百货为主 租金价格 22元/㎡/月 超市名称 临街铺面（毛坯房） 超市位置 玉林市福绵区爱民路，距离福泰城项目约500米，处于福绵区城区位置 超市面积 约1200㎡ 经营产品 隔壁为少儿艺术中心，楼下为服装超市 租金价格 10元/㎡/月 超市经营定位分析——竞争对手分析 出入口二楼经营场所 超市经营定位分析——竞争对手分析 超市名称 粤海时代新城（临街铺面） 超市位置 玉林市福绵区玉福大道，距离福泰城项目3.8公里 超市面积 1782㎡ 经营产品 暂无 租金价格 22.5元/㎡/月（二手商贩价格） 超市经营定位分析——竞争对手分析 超市名称 玉林市南兴广场广百汇超市 超市位置 玉林市玉州区站前路站前路150号，距离福泰城项目18.2公里 超市面积 约5000㎡使用面积+1000㎡仓库 经营产品 以生鲜果蔬、日用百货为主 租金价格 43元/㎡/月（实际价格）对福泰城工作人员报价32元//㎡/月 其他 (2019年开业）南兴广场老板家里亲戚在经营 超市经营定位分析——竞争对手分析 超市名称 北流碧桂园旁二楼商铺 超市位置 北流市城南二路299号（项目地址与福绵区的经济消费水平类似） 超市面积 约1600㎡ 经营产品 暂无 租金价格 15元/㎡/月（转租价格） 超市经营定位分析——超市优势分析 核心亮点——生鲜经营 从全国各地有机绿色基地精选健康有机蔬菜，通过严格的基地审核和有机认证审核，为消费者优质，安心的新鲜健康信心保证。 采购各地的美食，聚集各个国家地区最新鲜，最营养，最具地域特色的各类水果，让你畅享美好生活。 超市经营定位分析——超市优势分析 核心优势（1）市场优势 随着经济的快速发展，人们生活水平提高，生活节奏加快，对消费的需求也会日益增加，连锁超市能有效地为消费者提供便捷的购买服务，特别是人们日常生活必需品以及相关服务的购买，更容易受到消费者的热捧。 核心优势（2）品牌优势 项目将成立专门的品牌运营部门，为各终端连锁店提供专业的终端形象建设、产品优化陈列、产品包装设计、终端广告物料设计、终端促销/活动支持、终端导购培训等服务支持，全方位提升超市的品牌形象及市场知名度。 终端形象展示陈品优化陈列终端促销/活动支持导购培训服务 超市经营定位分析——超市优势分析 SWOT分析 1.是福绵区首个商业综合体项目，能够吸引到更多的消费者进行光顾，并产生消费； 2.我们超市主打生鲜果蔬，进口水果等产品能够有效的和同行拉开差距，并且提升自身的品牌高度； 3.绿色健康产品的品牌形象输出； S（strength优势）W（strength劣势） 4.采用一二线城市的超市经营策略，有别于乡镇小超市的价格战市场，保全自身产品优势的同时，能够拥有足够的利润空间。 1.城镇居民消费水平限制，产品价格提不上来 2.超市缺乏核心竞争力，很多产品在网上能够购买，对年轻人群体吸引力骤减； 3.项目位置不在城区，不在乡镇、乡村居民赶集范围之内； 4.福绵区的超市市场已经趋于饱和。 O（strength机会）T（strength威胁） 1.生鲜果蔬超市是未来超市的趋势，是商业综合体和小区便利超市的发展道路； 2.消费者对待健康的产品是不会持有拒绝的态度的，这是我们的最大卖点与商机； 3.商场的支持，如广告位、商场活动等。 1.竞争对手长期以来的会员制度吸引客户，压制我方发展，让我们在促销、价格这方面处于劣势； 2.互联网的便利在很大程度上对我们的生鲜果蔬超市产生冲击，互联网胜在便利、种类繁多，线下超市优势在于产品新鲜、品质优。 超市经营定位分析——超市区域分布简图 24m 100.5m 24m 52.5m 食品区百货区 果蔬区 收银出入口 玉林市福绵区福泰城项目负一层超市分布简图概述 超市经营定位分析——超市区域分布简图 猪肉、牛肉、鸡肉、羊肉等 海鲜、鱼类、冷冻区 蔬菜区 水果区 出入口、收银处 玉林市福绵区福泰城项目负一层超市分布简图概述 超市经营定位分析——超市区域分布简图 食用油、调味品 酸奶、汤圆等低温保存食品 五谷杂粮 零食区、饮料区 进口零食区 酒类 玉林市福绵区福泰城项目负一层超市分布简图概述 超市经营定位分析——超市区域分布简图 床上用品、衣裤、电器、五金用品等 日用品区 化妆品、洗漱用品区 母婴用品区 玉林市福绵区福泰城项目负一层超市分布简图概述 超市经营定位分析——产品分类 生鲜果蔬 快消食品 日用百货 五谷杂粮 进口零食 零酒饮 食类料 冲泡饮品 乳食 制用 品油 床化母 上妆婴 用品用 品品 洗漱用品 电器 日用品 其他 进口水果 当季水果 海畜禽蛋蔬鲜肉肉类菜