2023年第三季香港房地產市場回顧及展望

Cushman&Wakefield|2023年第三季度香港办公室、零售及住宅市场1 香港办公室、零 2023年第 售及住宅市场 香港东部和九龙西部出现了最明显的季度下降 子市场 4月19 日(高 Q322Q422Q123Q223 Q323 Q-o-Q∆YTD∆ 2023 Forecast PrimeCentralGreaterCentral 湾仔/铜锣湾香港东香港南部 大尖沙咀九龙东九龙西 所有地区平均 单位：净有效租金，港元/瑞士法郎/月 峰) $165.2 $138.5 $78.6 $56.3 $36.3 $68.2 $36.9 $44.2 $75.9 $108.9 $94.7 $54.5 $46.0 $29.2 $47.6 $29.3 $33.9 $53.9 $106.3 $92.0 $52.8 $44.3 $28.2 $46.3 $28.1 $32.9 $52.0 $105.2 $90.7 $52.3 $43.3 $27.9 $45.5 $27.4 $32.9 $51.2 $102.5 $88.6 $52.1 $41.4 $28.1 $44.5 $26.8 $32.6 $50.0 $101.6 $87.3 $51.2 $40.4 $28.1 $43.6 $26.3 $31.9 $49.1 -0.9% -1.5% -1.7% -2.4% -0.2% -2.0% -2.0% -2.2% -1.7% -4.4% -5.1% -3.0% -8.6% -0.6% -5.8% -6.4% -3.3% -5.5% -6~-4% -6~-4% -4~-2% -9~-7% -2~0% -7~-5% -8~-6% -4~-2% -7~-5% 净有效租金，每股港币 80 社会动荡 75 70 65 2019年4月（峰值）： 75.9美元 60 元 55 50 45 2023年9月：49.1美 2023年第三季 度 $49.1 差异：-35.3% 注：截至2023年9月的数据香港甲级写字楼整体租金 PrimeCentral:大中环地区的12座主要办公楼大中部地区:金钟、中环及上环，包括总理中环香港东:北角、鱼涌及太古城 香港南部：黄竹亨和薄扶林 大尖沙咀:尖沙咀、尖沙咀东、红磡及九龙站 九龙东:观塘、牛头角、九龙湾及启德 九龙西:九龙塘、旺角、长沙湾、葵涌及荃湾 注意：租金基于NFA，不包括空调和管理费以及政府费率 Q123Q223 Q323 2023年初至今 -119,600-107,600 27,100 -200,100 -63,70026,200 -44,800 -82,400 -123,30057,300 -62,200 -128,200 13,500-20,000 -1,700 -8,300 -88,800-186,700 -24,500 -300,000 140,7006,300 -37,900 109,000 -6,90051,900 -82,000 -36,900 -248,200-172,700 -225,900 -646,800 大中环是唯一一个净吸收为正的子市场，受到飞行质量和升级需求的支持 子市场2019202020212022 大中部地区-427,700-507,60010,400-224,400 湾仔/铜锣湾 -187,100 -429,500 -261,700 181,300 香港南部 11,100 -82,400 -20,800 46,900 香港东195,700-279,400-241,500105,400 大尖沙咀149,300-532,200-152,50037,400 九龙东 645,700 -334,000 -59,300 1,500 九龙西3,500-130,000146,800102,400 Overall 390,500 -2,295,200 -578,700 250,600 注：截至2023年9月的数据 吸收（百万sf，NFA） 0.4 -2.3 0.3 -0.2 -0.2 -0.2 -0.6 -0.6 2019202020212022Q123Q223Q3232023年初至今 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 Y-o-YComparisonQ-o-Q比较YTD比较 大中湾仔/铜锣湾香港东香港南大尖沙咀九龙东九龙WestOverall 主要由非核心子市场推动，因为一些相当大的办公空间正在回归市场 子市场 Q420 Q121 Q221 Q321 Q421 Q122 Q222 Q322 Q422 Q123 Q223 Q323 大中部地区 10.9% 12.0% 11.6% 11.0% 10.6% 10.5% 10.9% 11.6% 12.1% 12.8% 13.5% 13.4% 湾仔/铜锣湾 12.9% 14.4% 15.5% 16.3% 15.5% 14.4% 14.4% 14.4% 13.6% 14.3% 14.0% 14.5% 香港东 8.4% 10.1% 10.0% 11.0% 11.2% 12.2% 13.8% 16.6% 16.8% 18.1% 17.5% 18.1% 香港南部 11.7% 14.1% 17.8% 16.1% 15.4% 14.8% 14.5% 18.7% 18.7% 18.1% 18.9% 19.0% 大尖沙咀 12.0% 13.6% 14.5% 13.4% 13.5% 13.0% 13.4% 13.4% 13.1% 14.0% 15.9% 16.1% 九龙东 16.0% 17.4% 18.3% 16.7% 16.5% 16.2% 16.4% 22.1% 24.6% 23.8% 23.8% 24.0% 九龙西 17.5% 17.2% 15.2% 15.1% 13.6% 17.1% 15.0% 16.5% 16.8% 16.9% 15.7% 17.7% 总体可用性* 12.6% 14.0% 14.4% 13.9% 13.6% 13.6% 13.8% 16.1% 16.7% 17.1% 17.3% 17.7% 注：可用性包括目前空置或在未来12个月内空置的已确认租赁库存注：截至2023年9月的数据 可用性(%) Q420Q323 25 20 15 10 5 0 大中部地区 湾仔/铜锣湾 香港东 香港南部 大尖沙咀 九龙东 九龙西 大中部地区的新租赁交易 2023年年初至今，中国公司的比例已扩大到三分之一以上 2021年新租赁交易 （NFAsf） 2022年新租赁交易（NFAsf） 22% 49% 总租赁建筑面 积: 709,200sf 29% 17% 总租赁建筑面 积: 607,100sf 17% 66% 2023年初至今新租赁交易 （NFAsf） 36% 48% 总租赁建筑面 积: 380,700sf 16% 注：年初至今表示截至2023年9月 资料来源：上述比例基于面积计数；分析中不包括未知租户 TMT，消费品，银行和金融，公共部门和专业服务均录得两位数的份额 平台技术 千年城1 8,000sf 千年城1 9,700sf TheQuaysideTwr1&2 73,100sf TMT %按NFAsf计算的新租赁交易比例 消费品/制造业 千禧年-Twr1宏利广场宏利广场33,000sf27,800sf21,000sf 银行与金融 两个太平洋广场大新金融中心18,700sf15,200sf 大尖沙 HarboursideHQ75,300sf 公共部门 房地产/其他FlexSpace 4% 7% TMT 21% 医疗/健康/ 美容8% 专业服务11% 2023年第三季度 新租赁 消费品/制造业 18% 公共部门13% 银行和金融18% 一个交易所广场14,200sf 一个太古广场 19,900sf 专业服务 咀 总租赁建筑面积:810,600sf 来源：Cushman&WakefieldResearch 1% 51% 20% 16%7%3% 2% 九龙香港西区 South 分别代表40%的q-o-q和21%的y-o-y增加 '000NFA平方英尺 900 季度新租约（按NFA平方英尺） 811 800 700 672 600 703 21%y-o-y 702 745 40%q-o-q 581 640 500 400 300 200 度2022年第二季度 2022年第一季 2023年 2023年第二季度2 度2022年第四季度 2022年第一季度 023年第三季度 2022年第三季 100 来源：Cushman&WakefieldResearch 办公室市场第三季度回顾与展望 主要外卖 1 第三季度整体净吸收量进一步下降至225,900平方英尺；大中环作为唯一净吸收为正的子市场表现优异 2 2023年第3季度新租赁交易达到811ksfNFA，环比增长40% ；九龙东仍然对占领者有吸引力，达成了几笔大型交易 3 在大中部地区，中国大陆企业正变得更加活跃，占子市场第三季度新租赁的36%(2022财年为17%) 4 5 跨国公司占用者越来越致力于在考虑搬迁方案时纳入ESG元素，而大多数租户倾向于选择续租以节省成本 全球经济不确定性和高可用率（17.7%）将进一步拖累租金表现 ，我们预计2023年整体写字楼租金将下降-5至-7% 随着游客逐渐返回城市，珠宝和手表以及药店引领市场复苏 零售额（十亿港元） 珠宝和手表时装及配饰药品和化妆品 食品、酒精和烟草超级市场 Total HK$Bn 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：香港政府统计处；高纬研究 Jan–Aug 20192020202120222023Y-o-Y ∆ 50.0819.0025.0824.8840.5863.1% 39.4820.2925.6522.9933.7246.7% 32.1615.0214.9515.3521.5540.3% 28.7924.8124.0624.1825.033.5% 35.7140.0235.7536.6434.35-6.2% 305.09212.87230.15226.70270.5219.3% 零售销售（2019年1月-8月-2023年） 珠宝和手表时尚及配饰药品和化妆品食品、酒精和烟草超市 20192020202120222023 所有地区的租金环比均录得温和增长 Districts 2019 2020 2021 2022 铜锣湾$1,520$870$831$764 尖沙咀 $1,448 $944 $900 $851 中央$667$384$376$366 旺角 $491 $331 $332 $323 元朗352元271元278元271元 屯门 $263 $207 $211 $207 2023年第一季度 2023年第二季度 2023年第三季度 Q-o-Q ∆ YTD∆ 2023财年 Forecast $783 $805 $815 1.2% 6.6% 5~7% $860 $872 $886 1.6% 4.1% 6~8% $378 $392 $399 1.9% 9.1% 8~10% $333 $341 $347 1.9% 7.4% 6~8% $277 $285 $290 1.8% 7.1% 6~8% $211 $217 $221 1.7% 6.8% 5~7% HKDpsfpm（可销售）放松的 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 SocialUnrestCOVID-19入境旅行 铜锣湾中环尖沙咀旺角元朗屯门 香港岛的复苏速度比九龙快 Districts 2019 2020 2021 2022 2023年第一季度 2023年第二季度 2023年第三季度 铜锣湾 2.