房地产行业百强销售月报（2023年9月）：9月百强销售平稳修复，核心城市需求回升可期

2023年10月6日 行业研究 9月百强销售平稳修复，核心城市需求回升可期 ——房地产行业百强销售月报（2023年9月） 要点 9月，百强房企销售额环比提升17.1%，同比减少29.5%，跌幅较上月收窄8.1pct 1-9月，百强房企销售额同比减少12.3%，较1-8月扩大2.3pct；8月底以来核心城市“认房不认贷”及优化限购等政策陆续落地，房企推货和市场需求短期有所修复，但修复力度仍较平缓，随着宽松政策持续加码，核心城市需求修复可期 9月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为2,000亿元、2,940亿元、3,792亿元、4,419亿元；1,101万平、1,638万平、2,213万平、2,616万平，当月同比分别为-25.5%、-22.7%、-26.5%、-29.5%；-31.6%、 -27.9%、-28.0%、-29.0%，环比分别为+16.5%、+25.1%、+24.3%、+17.1%； ＋2.6%、+13.7%、+21.3%、+20.4%。 1-9月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为20,324亿元、28,791亿元、39,281亿元、46,567亿元；12,154万平、16,765万平、22,366万平、26,362万平，累计同比分别为-7.4%、-7.2%、-10.5%、-12.3%；-18.0% -18.6%、-21.2%、-21.0%。 1-8月百强房企销售集中度同比提升3.6pct，环比则连续3个月回落。1-9月TOP50房企销售额累计同比平均值为+3.6%，中位数-5.5%，国央企表现较稳健 1-8月，TOP10/20/50/100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为 18.5%、25.8%、35.1%、41.8%，百强房企销售额集中度同比提升3.6pct。 9月，20家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：华发股份 （+66.5%）、建发地产（+48.6%）、中海地产（+24.1%）；1-9月，20家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为华发股份（+42.0%）、越秀地产（+39.9%）、建发房产（+32.5%）。 1-9月，TOP50房企中的47家房企全口径销售额累计同比平均值为+3.6%，中位 数-5.5%，其中累计同比正增长公司有20家，较上月减少3家；累计同比在+30% 以上的房企有10家，以优质地方国企和地方实力民企为主。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实 质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。 投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20230903政策力度略超预期，金九银十值得期待——对近期房地产政策的跟踪报告 20230830广州落地“认房不认贷，北上或为“分区施策” 20230826多部门联合施策松绑楼市，改善性住房需求释放可期——对近期房地产政策的跟踪报告 202308241-7月百城宅地成交建面同比-29％，成交楼面均价同比5％——土地市场月度跟踪报告（2023年7月） 1、百强房企9月销售额同比边际小幅改善，宽松政策持续加码，市场需求回升可期 1.1、TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2023年9月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,000亿元、1,325亿元、1,101万平，同比分别为-25.5%、-27.0%、-31.6% （较上月分别变动+5.8pct、＋7.4pct、0.0pct），环比分别为+16.5%、+16.0%、 ＋2.6%； 2023年1-9月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为20,324亿元、14,426亿元、12,154万平，累计同比分别为-7.4%、-4.7%、 -18.0%，较上月累计同比分别变动-2.5pct、-3.0pct、-1.7pct。 图1：TOP10房企累计销售规模图2：TOP10房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP20房企 2023年9月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,940亿元、1,911亿元、1,638万平，同比分别为-22.7%、-26.5%、-27.9% （较上月同比分别变动+12.4pct、+13.3pct、+11.7pct），环比分别为+25.1%、 +22.3%、+13.7%； 2023年1-9月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为28,791亿元、20,145亿元、16,765万平，累计同比分别为-7.2%、-6.5%、 -18.6%，较上月累计同比分别变动-2.2pct、-2.8pct、-1.1pct。 图5：TOP20房企累计销售规模图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP50房企 2023年9月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,792亿元、2,564亿元、2,213万平，同比分别为-26.5%、-25.0%、-28.0% （较上月同比分别变动+12.2pct、+16.7pct、+14.8pct），环比分别为+24.3%、 +23.3%、+21.3%； 2023年1-9月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为39,281亿元、27,399亿元、22,366万平，累计同比分别为-10.5%、 -10.1%、-21.2%，较上月累计同比分别变动-2.1pct、-1.9pct、-0.8pct。 图9：TOP50房企累计销售规模图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP100房企 2023年9月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为4,419亿元、3,009亿元、2,616万平，同比分别为-29.5%、-29.2%、 -29.0%（较上月同比分别变动+8.1pct、+10.4pct、+12.2pct），环比分别为 +17.1%、+14.9%、+20.4%； 2023年1-9月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为46,567亿元、32,701亿元、26,362万平，同比分别为-12.3%、 -11.9%、-21.0%，较上月累计同比分别变动-2.3pct、-2.2pct、-1.0pct。 图13：TOP100房企累计销售规模图14：TOP100房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图15：TOP100房企累计销售同比图16：TOP100房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 1.2、TOP50房企全口径销售额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年9月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额同比平均值为-25.9%，中位数为-32.4%（8月同比平均值为-38.0%，中位数为-41.4%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、 -30%~-10%、低于-30%的公司分别有4、4、2、11、25家，在46家房企中占比分别为8.7%、8.7%、4.3%、23.9%、54.3%； 2023年1-9月，TOP50房企中的47家房企（其余3家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额累计同比平均值为+3.6%，中位数-5.5%（1-8月同比平均值为+2.5%，中位数为-0.9%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、 -30%~-10%、低于-30%的公司分别有10、10、7、7、13家，在47家房企中占比分别为21.3%、21.3%、14.9%、14.9%、27.7%。 图17：TOP50房企2023年1-9月全口径销售额累计同比分布图18：TOP50房企2023年9月全口径销售额同比分布 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅统计TOP50房企中的47家房企，其余3家因历史数据不足暂未纳入统计。 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅TOP50房企中的46家房企，其余4家因历史数据不足暂未纳入统计。 1.3、房地产行业销售权益和操盘情况 2023年1-9月，TOP10/20/50/100房企累计销售额权益比例分别为71.0%、 70.0%、69.8%、70.2%，同比提升2.0pct、0.5pct、0.3pct、0.3pct；环比变化-0.5pct、-0.6pct、-0.2pct、-0.6pct； 2023年1-9月，TOP10/20/50/100房企累计销售额操盘比例分别为97.7%、 94.9%、90.5%、89.3%；同比变化+1.0pct、+0.2pct、+0.5pct、+1.3pct，环比变化+0.4pct、+0.1pct、+0.2pct、+0.2pct。 图19：TOP10/20/50/100房企累计销售额权益比例图20：TOP10/20/50/100房企累计