房地产行业百强销售月报（2023年11月）：11月百强销售额同比-30%，销售修复力度边际走弱

2023年12月1日行业研究11月百强销售额同比-30%，销售修复力度边际走弱——房地产行业百强销售月报（2023年11月） 要点 房地产（地产开发） 11月，百强房企销售额环比-3.4%，同比下降30.0%，同比降幅较10月扩大1.7pct，销售均价同比小幅提升2.5%；1-11月，百强房企销售额同比减少15.5%降幅较1-10月扩大1.5pct；整体看，11月百强房企销售额修复力度边际走弱，需求侧宽松政策有利于避免销售大幅回落，市场或仍将维持弱复苏节奏。11月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为2,007亿元、2,860亿元、3,660亿元、4,285亿元；1,066万平、1,571万平、2,074万平、2,418万平，当月同比分别为-17.2%、-25.1%、-26.9%、-30.0%；-30.8%、-30.2%、-30.3%、-31.7%，环比分别为-1.7%、+1.3%、-2.5%、-3.4%；-2.4%+7.7%、+14.5%、+10.6%。1-11月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为24,373亿元、34,474亿元、46,693亿元、55,288亿元；14,312万平、19,795万平、26,252万平、30,965万平，累计同比分别为-10.0%、-11.0%、-13.8%、-15.5%；-19.7%、-20.7%、-23.6%、-23.4%。 1-10月百强房企销售集中度同比下降1.2pct至36.9%，同比连续3个月回落。 1-11月TOP50房企销售额累计同比中位数继续下滑至-9.4%，累计同比正增长的房企数量较10月有明显减少，头部房企销售进一步承压。1-10月，TOP10/20/50/100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为16.4%、22.8%、30.8%、36.9%，百强房企销售额集中度同比下降1.2pct。11月，20家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：华润置地（+9.1%）、招商蛇口（+3.2%）、万科地产（+2.7%）；1-11月，20家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为越秀地产（+28.8%）、华发股份（+18.3%）、华润置地（+13.6%）。1-11月，TOP50房企中的46家房企全口径销售额累计同比平均值为-10.7%，中位数-9.4%，其中累计同比正增长公司有16家，较1-10月减少4家；累计同比在+30%以上的房企有2家，较1-10月减少6家，头部房企销售进一步承压。投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者分析师：何缅南执业证书编号：S0930518060006021-52523801hemiannan@ebscn.com联系人：庄晓波021-52523416zhuangxiaobo@ebscn.com联系人：韦勇强021-52523810weiyongqiang@ebscn.com行业与沪深300指数对比图资料来源：Wind相关研报20231122地产融资强调一视同仁，物管关联应收保障提升——对近期房地产政策的跟踪报告20231113政策宽松行业趋稳，吹尽狂沙底部掘金——房地产（地产开发）2024年投资策略20231108前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升——土地市场月度跟踪报告（2023年10月）2023110210月百强销售额同比-28.3%，销售边际改善幅度较小——房地产行业百强销售月报（2023年10月） 1、百强房企11月销售额环比转负，单月同比降幅扩大1.7pct至-30.0% 1.1、TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2023年11月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,007亿元、1,394亿元、1,066万平，同比分别为-17.2%、-20.8%、 -30.8%（较上月分别变动+7.6pct、-0.5pct、-5.3pct），环比分别为-1.7%、-4.9%、 -2.4%； 2023年1-11月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为24,373亿元、17,284亿元、14,312万平，累计同比分别为-10.0%、 -7.7%、-19.7%，较上月累计同比分别变动-0.7pct、-1.4pct、-1.0pct。 图1：TOP10房企累计销售规模 图2：TOP10房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比 图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP20房企 2023年11月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,860亿元、1,929亿元、1,571万平，同比分别为-25.1%、-27.9%、 -30.2%（较上月同比分别变动+2.2pct、-1.4pct、+0.9pct），环比分别为+1.3%、 -2.3%、+7.7%； 2023年1-11月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为34,474亿元、24,048亿元、19,795万平，累计同比分别为-11.0%、 -10.6%、-20.7%，较上月累计同比分别变动-1.6pct、-1.9pct、-0.9pct。 图5：TOP20房企累计销售规模 图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比 图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP50房企 2023年11月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,660亿元、2,505亿元、2,074万平，同比分别为-26.9%、-28.7%、 -30.3%（较上月同比分别变动+2.2pct、+1.0pct、+9.1pct），环比分别为-2.5%、 -2.4%、+14.5%； 2023年1-11月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为46,693亿元、32,471亿元、26,252万平，累计同比分别为-13.8%、 -13.7%、-23.6%，较上月累计同比分别变动-1.3pct、-1.5pct、-0.6pct。 图9：TOP50房企累计销售规模 图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比 图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP100房企 2023年11月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为4,285亿元、2,963亿元、2,418万平，同比分别为-30.0%、-31.3%、 -31.7%（较上月同比分别变动-1.7pct、-3.6pct、+5.9pct），环比分别为-3.4%、 -5.1%、+10.6%； 2023年1-11月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为55,288亿元、38,786亿元、30,965万平，同比分别为-15.5%、 -15.2%、-23.4%，较上月累计同比分别变动-1.5pct、-1.7pct、-0.8pct。 图13：TOP100房企累计销售规模 图14：TOP100房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图15：TOP100房企累计销售同比 图16：TOP100房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 1.2、TOP50房企全口径销售额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年11月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额同比平均值为-26.0%，中位数为-29.6%（10月同比平均值 -22.2%，中位数为-33.7%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、 -30%~-10%、低于-30%的公司分别有3、4、6、11、22家，在46家房企中占比分别为6.5%、8.7%、13.0%、23.9%、47.8%； 2023年1-11月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额累计同比平均值为-10.7%，中位数-9.4%（1-10月同比平均值为-7.0%，中位数为-9.0%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、 -30%~-10%、低于-30%的公司分别有2、14、8、9、13家，在46家房企中占比分别为4.3%、30.4%、17.4%、19.6%、28.3%。 图17：TOP50房企2023年1-11月全口径销售额累计同比分布 图18：TOP50房企2023年11月全口径销售额同比分布 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理注：本月仅统计TOP50房企中的46家房企，其余4家因历史数据不足暂未纳入统计。 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理注：本月仅统计TOP50房企中的46家房企，其余4家因历史数据不足暂未纳入统计。 1.3、房地产行业销售权益和操盘情况 2023年1-11月，TOP10/20/50/100房企累计销售额权益比例分别为70.9%、 69.8%、69.5%、70.2%，同比提升1.8pct、0.3pct、0.1pct、0.2pct；环比变化-0.1pct、-0.2pct、-0.1pct、-0.1pct； 2023年1-11月，TOP10/20/50/100房企累计销售额操盘比例分别为98.2%、 95.1%、90.9%、89.6%；同比提升1.2pct、0.1pct、0.7pct、1.1pct，环比变化+0.2pct、0