房地产行业周报：6月百强销售回升，重点城市分化依旧明显

投资要点 百强房企销售超预期，全口径销售金额环比增长59%，同比降幅收窄。6月房企推盘热情较高，供货量稳中有增，叠加政策利好持续发酵，成交随之显著回升。6月百强房企全口径销售金额8311亿元，环比增长59%，同比下降43%，降幅较5月收窄17个pp；实现销售面积4767万平方米，同比下降51%，降幅收窄6pp；1-6月实现累计销售金额34706亿元，销售面积2.24亿平方米，分别同比-51%和-53%。TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企6月销售金额环比分别增长51%/66%/47%，同比下降35%/40%/40%，同比降幅进一步收窄21pp/9pp/14pp,其中越秀、华发、滨江、华润、保利等同比回正。 6月重点30城成交面积环比+31%，同比-38%，城市分化依旧明显。根据克而瑞重点监测的30城数据，一线城市市场最具韧性，成交环比+85%，同比-17%；26个二三线城市市场整体回稳，但城市分化加剧，成交环比+24%，同比-41%，但上半年累计同比仍然“腰斩”，跌幅显著超过一线。1）一线城市除广州外，均有不同程度的上涨。其中北京、上海疫后迎来补偿性需求释放，上海环比涨幅达1003%，北京涨幅也在50%以上；深圳低位回升，环比增长41%，同比跌幅收窄至2成以内；2）二三线城市分化加剧。仅成都、青岛同环比齐增，济南、长春、郑州等随着前期疫情得以阶段性控制，环比涨幅均超6成；福州、大连、南宁、昆明6月成交同环比齐跌且累计同比跌幅均在4成以上，平均开盘去化率基本不足3成。 杭州次轮土拍热度较首轮下滑，武汉、宁波土地市场未见暖意。1）杭州：受供地侧调整影响，如热门摇号区域地块供应减少、低密宅地增加等，整体热度有所下滑。二轮土拍共成交地块45幅，其中23宗底价成交，占比过半，10宗溢价成交，12宗触及中止价进入一次报价区间，溢价率由6.4%下降至5.2%。 拿地企业方面，六成地块由本土民企竞得。其中滨江仍然独占鳌头，在首轮拿下11宗地后再次耗费225亿斩获12宗。2）武汉：次轮土拍成交涉宅地块10宗，流拍1宗，合计成交土地建面89.5万平方米，较首轮微降3.7%。其中9宗宅地以底价成交，1宗熔断，整体溢价率仅1%与首轮持平。在整体政策保持宽松之下，品牌房企参与度较低，7宗涉宅地块由本地平台公司竞得。3）宁波：次轮土拍推出21宗涉宅用地全部成交，总体量204万平方米，较首轮下降20%。其中仅2宗商品住宅用地触顶成交，平均溢价率较首轮下降1.9个百分点。拿地房企方面，本地平台托底成交12宗，比例超六成。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等； 4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 百强房企销售超预期，全口径销售金额环比增长59%，同比降幅收窄。6月恰逢业绩冲刺，房企推盘热情较高，供货量稳中有增，叠加政策利好持续发酵，成交也随之显著回升。 根据克而瑞数据统计，6月百强房企全口径销售金额8311亿元，环比增长59%，同比下降43%，降幅较5月收窄17个百分点；实现销售面积4767万平方米，同比下降51%，降幅收窄6个百分点；1-6月实现累计销售金额34706亿元，销售面积2.24亿平方米，分别同比-51%和-53%，同比降幅仍比较大。 图1：6月百强房企实现全口径销售金额8311亿元（-43%） 图2：6月百强房企实现销售面积4764万平方米（-51%） 头部房企恢复强劲，6月销售同比降幅大幅收窄。头部房企现金流状况好，交付能力强，房企恢复销售分化明显。具体来看，TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企6月分别实现销售金额2204亿元/1251亿元/1496亿元，环比分别增长51%/66%/47%，同比下降35%/40%/40%，同比降幅进一步收窄21pp/9pp/14pp。其中越秀（+108%）、华发（+41%）、滨江（+29%）、华润（+2%）、保利（+1%）等同比回正；金茂（-5%）、招蛇（-7%）、绿城（-16%）、金地（-17%）、中海（-18%）、建发（-20%）等同比跌幅在20%以内。但头部房企累计同比降幅依然较大，业绩仍然承压，1-6月分别实现销售金额9253亿元/4730亿元/5822亿元，同比降幅47%/46%/52%。 表1：2022年6月重点房企销售排行榜 6月重点30城成交面积环比+31%，同比-38%，城市分化依旧明显。根据克而瑞重点监测的30城数据，一线城市市场最具韧性，成交环比+85%，同比-17%；26个二三线城市市场整体回稳，但城市分化加剧，成交环比+24%，同比-41%，但上半年累计同比仍然“腰斩”，跌幅显著超过一线。1）一线城市除广州外，均有不同程度的上涨。其中北京、上海疫后迎来补偿性需求释放，上海环比涨幅达1003%，北京涨幅也在50%以上；深圳低位回升，环比增长41%，同比跌幅收窄至2成以内；2）二三线城市分化加剧。仅成都、青岛同环比齐增，济南、长春、郑州等随着前期疫情得以阶段性控制，环比涨幅均超6成；福州、大连、南宁、昆明6月成交同环比齐跌且累计同比跌幅均在4成以上，平均开盘去化率基本不足3成。 表2：2022年6月全国30个重点城市商品住宅成交面积（单位:万平方米） 杭州次轮土拍热度较首轮下滑，武汉、宁波土地市场未见暖意。1）杭州：受供地侧调整影响，如热门摇号区域地块供应减少、低密宅地增加等，整体热度有所下滑。二轮土拍共成交地块45幅，其中23宗底价成交，占比过半，10宗溢价成交，12宗触及中止价进入一次报价区间，溢价率由6.4%下降至5.2%。拿地企业方面，六成地块由本土民企竞得。其中滨江仍然独占鳌头，在首轮拿下11宗地后再次耗费225亿斩获12宗；2）武汉：次轮土拍成交涉宅地块10宗，流拍1宗，合计成交土地建面89.5万平方米，较首轮微降3.7%。其中9宗宅地以底价成交，1宗熔断，整体溢价率仅1%与首轮持平。在整体政策保持宽松之下，品牌房企参与度较低，7宗涉宅地块由本地平台公司竞得；3）宁波：次轮土拍推出21宗涉宅用地全部成交，总体量204万平方米，较首轮下降20%。其中仅2宗商品住宅用地触顶成交，平均溢价率较首轮下降1.9个百分点。拿地房企方面，本地平台托底成交12宗，比例超六成。从武汉、宁波等已完成二轮土拍的城市表现来看，当前楼市整体销售依旧承压，流动性压力下导致民企拿地信心仍旧不足，拿地策略也依旧偏向谨慎。 表3：杭州、武汉及宁波各轮集中土拍热度对比 土地市场迎来量价回升，国央企仍是主力。随着上海、北京、杭州等核心一二线城市陆续开启集中供地，6月全国300城经营性土地总成交建筑面积为8834万平方米，环比5月上升7%；土地成交总金额3446亿元，环比增加30%，同比降幅57%，降幅仍比较大。因月内一线成交占比上升，成交单价上升至3901元/平方米，同环比均呈上涨趋势。从企业端来看，截止6月末，新增货值百强门槛达到44.4亿元，环比上涨41%，但同比大降58%，国央企仍是集中供地的主力军。1-6月新增货值TOP10中国央企占据9席，其中万科1-6月新增土地货值破千亿，中海、华润紧随其后，新增土地货值均超过950亿；另一方面，民企仅滨江、龙湖等在集中供地中相对积极，1-6月新增土地货值分别位于第4、13位。其中滨江上半年拿地几乎全部来自杭州的两轮集中供地，6月单月拿地金额超过200亿。 表4：2022年1-6月中国房地产企业新增货值TOP50 2市场回顾 上周A股市场整体表现尚可，沪指周线上浮。上证指数上涨1.13%、沪深300指数上涨1.64%，创业板指下降1.50%，万得全A上周交易额5.98万亿，环比上涨9.15%。从板块表现来看，商业贸易、建筑材料、有色金属和房地产表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨4.27%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产下跌2.83%，在所有申万一级行业中相对排名6/28。上周申万地产板块交易额1295.74亿，环比上涨13.24%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周三湘印象、滨江集团、万科A、同达创业和鲁商发展等个股涨幅居前。国创高新、长春经开、蓝光发展、数源科技等个股跌幅显著。 图5：上周三湘印象、滨江集团、万科A等个股涨幅显著 图6：上周国创高新、长春经开、蓝光发展等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、ST爱旭、金地集团、招商蛇口等排在行业前列，成交额均超40亿。其中，万科A和保利地产交易额合计225.0亿，占板块交易额比重为16.4%，较上周略微上升。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、滨江集团、信达地产、深深房A等涨幅居前，上涨个股个数占比47.7%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、广宇发展等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为47.7% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有40只股票上涨，绿城中国、龙湖集团、万科企业、中国海外宏洋集团涨幅明显，而宝龙地产、易居企业控股、佳源国际控股、正荣地产等位居跌幅前列。年初以来，越秀地产、中国宏泰发展、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、华润置地、龙湖集团、碧桂园、长实集团、万科企业均超过7亿（人民币） 。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有16只股票上涨，正荣服务、滨江服务、碧桂园服务、新城悦服务涨幅明显，而宝龙商业、远洋服务控股位居跌幅前列。 年初以来，绿城服务、滨江服务、华润万象生活、中海物业个股上涨。上周从成交金额来看，碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、中海物业均超过2亿（人民币）。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 6月27日，安徽省六安市发布政策，购买新建商品住房，双职工正常缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款最高额度由60万元提高到70万元，单职工正常缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款最高额度由40万元提高到50万元。（凤凰网） 6月27日，福建省龙岩市发布政策，第二次申请住房公积金贷款购房的职工家庭首付款比例由不低于40%再下调为不低于30%；生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金贷款，在符合其他住房公积金贷款的条件下，其住房公积金贷款最高可贷额度增加10万元。（观点网） 6月27日，上海第二批次集中供地，共32宗商品住宅地块，将于7月25日全部采用挂牌出让。总出让面积109.33万方，总起价681.7亿元。（观点网） 6月27日，浙江省发布政策，三孩家庭购买首套自住住房、且首次申请住房公积金贷款的，额度可按家庭当期最高贷款额度上浮20%。（澎湃新闻） 6月27日，云南省昆明市发布政策，在2022.7.1-10.31购买首套新建普通商品住房(建筑面积144平方米以下)并完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房者，给予所缴契税额50%的补贴（中新网） 6月28日，中指研究所发布，6月一线城市供应量同环比下滑，成交方面量价双涨，出让金总额环比倍增；二线城市供应量环比走高，成交方面量跌价涨，出让金总额环比增逾一成；三四线城市供应量同环比增加，成交量同环比回落，出让金总额同比降近七成。 6月28日，长春市土地招商推介会开幕，共推出了53宗配套成熟、具备潜力的地块 。