亿达中国中期报告 2023

2023 (IncorporatedintheCaymanIslandswithlimitedliability)(于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代号StockCode:3639.HK 中期报告 InterimReport 中期报告2023 1 目录 2 公司概览 3 公司资料主席报告 4 管理层讨论与分析 8 权益披露 25 企业管治及其他资料 28 简明综合损益表 31 简明综合全面收益表 32 简明综合财务状况表 33 简明综合权益变动表 35 简明综合现金流量表 36 简明综合财务报表附注 38 释义 71 公司概览 本集团成立于一九八八年，总部位于上海，为中国最大的商务园开发商及领先的商务园运营商，主要业务涉及商务园运营、销售商务园配套住宅、写字楼及独立住宅、商务园委托运营管理、提供建筑、装修及园林绿化服务。本公司于二零一四年六月二十七日成功在联交所主板上市。 本集团于成立之初，立足大连本地优势，迎合国际发展趋势，享受独特的商业模式红利。从一九九八年开始，紧抓服务外包和IT外包行业的全球产业转移机遇，借助于实施“官助民办”、国际化以及“产学研”一体化战略，创新产城融合的开发模式，高标准地建设和运营了大连软件园，就此成为中国服务外包商务园开发和运营的先行者，坚定了未来的发展方向。 本集团于业务发展期，修炼内功、厚积薄发，形成核心竞争力。利用运营大连软件园的成功经验，依托国家经济发展和产业升级战略，充分集成内外部资源，进一步开发和运营了大连腾飞软件园、天津滨海服务外包产业园、苏州高新软件园、武汉光谷软件园、大连天地、大连生态科技创新城、武汉软件新城、亿达信息软件园等多个软件园区和科技园区，实现了“走向全国、模式探索、多元合作”的初步战略目标。20多年来，服务近70家世界五百强企业，积累了深厚的客户资源和运营经验，开拓了高进入门槛、高客户黏性、全产业闭环、抗经济周期的业务发展蓝海。 本集团于上市后，明确提出成为“中国领先的商务园运营商”的发展愿景，实施“以轻带重，轻重并举”的全国发展策略，采用“产城融合”的开发模式，巩固大连，深耕武汉，全面拓展一二线重点城市和经济活跃区域。获本公司控股股东中民嘉业的战略投资，在更高平台把握新时期发展机遇。 在房地产行业“下半场”，本集团将顺势而为，凭藉强大内外部资源，兑现商务园开发与运营的核心竞争力，实现规模发展和业绩提升。 2亿达中国控股有限公司 公司资料 董事会 姜袁修文文胜先生 执行董事 （主席兼行政总裁） （于二零二三年三月三十一日获委任） 非执行董事 王刚先生 卢剑华先生（副主席） 蒋倩女士 倪杰先生（于二零二三年三月三十一日辞任） 翁小权先生（于二零二三年三月三十一日获委任） 独立非执行董事 叶郭伟少明牧先生 王韩引根平生先生（于二零二三年三月三十一日辞任） 联席公司秘书 孙邝铭燕泽萍先女生士 授权代表 姜孙修铭文泽先生 董事委员会 审核委员会 郭少牧先生 叶伟明先生（主席）韩根生先生 薪酬委员会 姜修文先生 郭少牧（主席） 韩根生先生 提名委员会 叶伟明先生 姜修文（主席） 韩根生先生 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 中国总部 福佑路8号 中国上海市黄浦区中国人保大厦5楼 香港主要营业地点 20楼2008室 香皇大新后金大融道东中2心48号 主要股份过户登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记分处 皇后大道东183号合和中心 香港中湾央仔证券登记有限公司 17楼1712–1716室 法律顾问 香港法律 盛德律师事务所 开曼群岛法律 ConyersDill&Pearman(Cayman)Limited 主要往来银行 大上连海银浦行东哈发尔展滨银银行行 股份代号 3639 公司网站 www.yidachina.com 主席报告 尊敬的各位股东： 本人欣然提呈本集团期内的中期业绩。 WWW.YIDACHINA.COM 商务园运营 物业销售 建筑装修园林 委托运营 长沙亿达中建•智慧科技中心大连亿达芯园 本集团期内录得收入为人民币15.72�元，其中商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为人民币8.88�元；商务园租金收入为人民币2.51�元；商务园委托运营管理收入为人民币1.18�元；建筑、装修及园林绿化收入为人民币3.15�元。毛利为人民币3.09�元，毛利率为19.7%。期内，归属于本公司股东的净亏损为人民币3,572�元。 二零二三年上半年回顾 二零二三年以来，随着疫情管控解除，全国经济恢复呈现向好态势，但复杂多变的外部环境制约着宏观经济恢复节奏，居民、企业信心修复仍需时间。重点城市房地产市场在一季度“小阳春”后，行业整体持续面临压力。二零二三年上半年房地产开发投资5.9�亿元，同比下降7.9%，连续两年录得负增长；新开工面积5.0�平方米，同比下降24.3%；商品房销售面积6.0�平方米，同比下降5.3%。各大房企在存量博弈时期将放缓对规模扩张的依赖，“重服务、重运营、可持续”，招商引资、管理规划、物业服务、资管运营等方面将成为房地产企业逐步回归良性发展的核心能力。 作为全国领先的商务园区开发商和运营商，本集团凭�专业、丰富的产业运营经验与战略布局优势，赋能产业发展，促进区域经济转型升级，业务板块不断丰富、合作伙伴不断增加。本集团继续秉持赋能产业发展初心，充分发挥亿达资源集成优势，以政策扶持为框架，以物理空间为载体，以配套服务为依托，吸引前沿科技产业资源，同时为入园企业进行科学高效的指导和服务，打造新产城、新业态、新增长。在新时代的背景下，奋楫扬帆，为促进一方经济繁荣发展、加速产业转型升级，贡献亿达力量。 大连软件园 主席报告（续） 一��焦数字产业，加速融合发展 历经二十余年的发展和积累，本集团各园区业态由软件信息技术服务外包为主导，逐步向多元化、高端化、智能化产业转移，形成了数字产业高度聚集的特色。在国家大力倡导科技创新、开拓双循环发展路径的背景下，本集团依托高校、科研机构与行业龙头企业，逐步打造集产、学、研、金、用（是指企业主体强创新、学科人才激活力、科技研发出成果、金融配套强保障、成果转化增效益）为一体的示范性创新科技园区，集聚研创公共服务平台、联合实验室、产业基金、产业招商、应用场景等平台化功能与项目，加速企业数字化进程，推动产业和区域经济的快速协同发展。 期内，大连软件园数字创新示范园区在高新区破土动工，项目总规划建筑面积约44�平方米。将打造以数字技术为基础，赋能创新信息产业、人工智能、新能源等为特色的产业领域协同发展的聚集区，建设工业产研、科研及配套商业设施为一体的创新型综合园区。项目建成后将立足大连软件园的运营经验与客户资源，承载区域产业升级，与高新区引领的软件和信息技术、元宇宙、车联网等新兴产业互动衔接，拓展产业带宽，升级数字化布局。 二��化招商核心能力，充分开发客户资源 本集团持续加强产业招商核心竞争能力，嫁接客户优势资源，进一步深入探索协同发展模式。通过产业优势互补、强强联合，加快实现双方或多方信息链、产业链、创新链的有机融合与良性发展。期内，本集团与复旦大学、湘财证券、泰越资本达成战略合作，依托各自独有的产业生态体系，集成彼此产业生态资源、政府资源以及商务资源，形成优势集成与互补。在金融服务、科技成果转化、产业资源共享、投融资平台搭建、智慧化园区运营等方面开展深入合作，为园区企业可持续发展搭建沟通的桥梁，提供精准的增值服务，营造良好的合作环境，打造良好的产业生态环境。 三�积极研究债务解决方案，保障企业平稳运营 期内，销售资金获取乏力，相关刺激政策提振效果有限，公司的销售端和债务端面临的困难没有得到根本上的改善，仍旧处于纾困、自救的阶段，只能通过对存量资产和债务的精细化管理争取空间和时间。在各方的积极努力之下，公司利用各种可行方式竭尽全力推动资产盘活与处置，在优先保交楼的同时，解决债务问题。与金融机构保持密切合作，实现存续债务的展期和降息，保障企业各项业务平稳运营。 二零二三年下半年展望 二零二三年下半年，随着政策端持续发力，宏观经济稳步向好，降低利率、取消限购、加大人才引进等政策等举措加快跟进，融资环境得到改善，置业者信心有望修复。面对复杂的市场环境，本集团将紧抓市场修复窗口期窗口，积极回笼销售资金，并围绕产业运营服务等轻资产领域积极转型升级，拓宽盈利渠道。将始终秉持“以产促城、产城融合、协调发展、共创价值”的运营理念，实现从运营服务到产业赋能的全面升级，打造高质量现代化园区。 一��化智慧园区布局，提升服务管理质量 作为中国领先的商务园区运营专家，本集团将继续依托“产业发展规划、空间规划、园区建造、产业招商、园区运营、科技服务、产业投资、物业管理”全生命周期生态服务体系，通过“智慧聚集产业、智慧服务企业、智慧管理园区”三大硬核服务能力，发挥在产业研究、资源集成、招商运营、企业服务等方面的专业能力和经验优势，助力城市与园区培养特色产业集群，推动城市经济高质量发展。 二��续盘活低效资产，解决债务问题 本集团将依据现有资产盘点情况，以保交楼为前提，住宅类存量物业加速去化，确保销售及回款速度，同时采用多样化方式，寻求以低效资产抵顶债务。此外，本公司专项工作团队将继续积极回收经营类应收账款，与境内外投资人就债务解决方案保持沟通，确保公司中长期可持续发展。 三��入战略伙伴，实现优势资源嫁接 本集团将继续加强与大股东合作，推动引入战略投资人，通过共享现有及潜在股东的资源及资金优势，实现问题的全面解决和发展前景的突破。 各位股东，本人谨代表董事会向全体股东、投资者、合作伙伴和客户给予本集团的支持表示衷心的感谢，并对管理层和员工的不懈努力和所作的贡献致谢。 姜修文 亿达中国控股有限公司 主席兼行政总裁 二零二三年八月三十一日 管理层讨论与分析 业务回顾 一��务园区持有物业运营 期内，本集团全资持有的商务园区包括大连软件园、大连科技城、大连天地、亿达信息软件园四个商务园区，并持有武汉软件新城50%�益。前述园区已竣工持有物业总建筑面积约183.1�平方米，可出租面积约126.0�平方米。期内，本集团录得租金收入约人民币2.51�元，较二零二二年同期基本持平。 持有物业概况如下（单位：千平方米）： 商务园区 本集团权益 已竣工总建筑面积 期末写字楼 可租面积公寓 商铺 车位 出租率 大连软件园大连科技城亿达信息软件园大连天地武汉软件新城 100%100%100%100% 50% 637147120237690 368 9778 130 83 180–– –28 33 78 3029 4241324430 85%62%94%78%74% 总计 1,831 1,260 附注： 1.因武汉软件新城财务资料不并表，本集团租金收入未包含该园区租金收入。 大连软件园第十八届大连软件园高尔夫开杆赛 期内，本集团各园区的租赁状况企稳，在政府、本集团和入园企业的共同努力下，各入园企业的发展态势良好，经营信心显着恢复。在防疫全面放开后，园区内的各项临时性的维护和管理措施逐步撤离，餐饮、娱乐等配套设施恢复运营，人员参访流动活跃，园区人文艺术活动如雨后春笋，展现出一派勃勃生机。 本集团各园区始终致力于打造多层次、多元化的社交展示平台，让客户企业在互通有无、分享经验的同时，开发潜在客户、创建合作关系。期内，本集团组织承办了第十八届大连软件园高尔夫开杆赛、2023大连高新区职工毽球比赛、“悦动街区”创意市集、2023年大连高新区科技企业成长规划专题培训会、“立园初心惠企前行”系列双擎课堂等一系列运动文娱及专题培训活动，为入园客户员工及潜