亿达中国中期报告 2022
(IncorporatedintheCaymanIslandswithlimitedliability)(于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代号StockCode:3639.HK 2022 INTERIMREPORT 中期报告 目录 02公司概览 03公司资料 04主席报告 08管理层讨论与分析 25权益披露 28企业管治及其他资料 32简明综合损益表 33简明综合全面收益表 34简明综合财务状况表 36简明综合权益变动表 37简明综合现金流量表 39简明综合财务报表附注 73释义 亿达中国控股有限公司01 公司概览 本集团成立于一九八八年，总部位于上海，为中国最大的商务园开发商及领先的商务园运营商，主要业务涉及商务园运营、销售商务园配套住宅、写字楼及独立住宅、商务园委托运营管理、提供建筑、装修及园林绿化服务。本公司于二零一四年六月二十七日成功在联交所主板上市。 本集团于成立之初，立足大连本地优势，迎合国际发展趋势，享受独特的商业模式红利。从一九九八年开始，紧抓服务外包和IT外包行业的全球产业转移机遇，借助于实施“官助民办”、国际化以及“产学研”一体化战略，创新产城融合的开发模式，高标准地建设和运营了大连软件园，就此成为中国服务外包商务园开发和运营的先行者，坚定了未来的发展方向。 本集团于业务发展期，修炼内功、厚积薄发，形成核心竞争力。利用运营大连软件园的成功经验，依托国家经济发展和产业升级战略，充分集成内外部资源，进一步开发和运营了大连腾飞软件园、天津滨海服务外包产业园、苏州高新软件园、武汉光谷软件园、大连天地、大连生态科技创新城、武汉软件新城、亿达信息软件园等多个软件园区和科技园区，实现了“走向全国、模式探索、多元合作”的初步战略目标。20多年来，服务近70家世界五百强企业，积累了深厚的客户资源和运营经验，开拓了高进入门槛、高客户黏性、全产业闭环、抗经济周期的业务发展蓝海。 本集团于上市后，明确提出成为“中国领先的商务园运营商”的发展愿景，实施“以轻带重，轻重并举”的全国发展策略，采用 “产城融合”的开发模式，巩固大连，深耕武汉，全面拓展一二线重点城市和经济活跃区域。获本公司控股股东中民嘉业的战略投资，在更高平台把握新时期发展机遇。 在房地产行业“下半场”，本集团将顺势而为，凭藉强大内外部资源，兑现商务园开发与运营的核心竞争力，实现规模发展和业绩提升。 02 公司资料 董事会 执行董事 姜修文先生（主席兼行政总裁） 非执行董事 卢剑华先生（副主席）王刚先生 倪杰先生 蒋倩女士（于二零二二年二月十一日获委任） 独立非执行董事 叶伟明先生郭少牧先生王引平先生韩根生先生 联席公司秘书 孙铭泽先生邝燕萍女士 授权代表 姜修文先生孙铭泽先生 董事委员会审核委员会叶伟明先生（主席）郭少牧先生 王引平先生韩根生先生 薪酬委员会王引平先生（主席）姜修文先生 郭少牧先生韩根生先生 提名委员会姜修文先生（主席）叶伟明先生 王引平先生韩根生先生 注册办事处 CricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 中国总部 中国上海市黄浦区福佑路8号 中国人保大厦5楼 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心20楼2008室 主要股份过户登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)Limited CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716室 核数师 罗兵咸永道会计师事务所执业会计师 注册公众权益核数师 法律顾问 香港法律 盛德律师事务所 中国法律 通商律师事务所 开曼群岛法律 ConyersDill&Pearman(Cayman)Limited 主要往来银行 大连银行哈尔滨银行 中国工商银行交通银行 上海浦东发展银行 股份代号 3639 公司网站 www.yidachina.com 中期报告2022亿达中国控股有限公司03 主席报告 尊敬的各位股东： 本人欣然提呈本集团期内的中期业绩。 商务园运营物业销售 WWW.YIDACHINA.COM 建筑装修园林委托运营 长沙亿达智造产业小镇大连青云天下 04亿达中国控股有限公司中期报告2022 主席报告（续） 本集团期内录得收入为人民币32.60亿元，其中商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为人民币26.63亿元；商务园租金收入为人民币2.53亿元；商务园委托运营管理收入为人民币1.27亿元；建筑、装修及园林绿化收入为人民币2.17亿元。毛利为人民币7.47亿元，毛利率为22.9%。归属于本公司股东的净利润为人民币0.18亿元。 二零二二年上半年回顾 二零二二年上半年，宏观经济下行压力明显加大，居民收入走弱。疫情反覆以及市场预期不稳等因素，对置业群体的影响更加明显，购房者观望情绪更重；房地产开发投资累计同比首次负增长，商品房销售规模大幅下降。与此同时，融资端政策仍未明显开放，房企资金端普遍承压。在房地产市场面临空前压力的情况下，多城区陆续出台降低首付比例、降低贷款利率、降低公积金、加大人才引进等政策，鼓励居民自住及改善性购房消费。在坚持“房住不炒”定位的基础上，二线及三、四线城市政策放松力度预计将继续加大，居民的合理需求得到逐步释放，为在此深度布局的房地产企业逐步回归良性发展铺平道路。 此外，随着土地出让收入出现趋势性减少，各城市及地区需要寻找新的经济增长点以保障财政的可持续性。培育本地支柱产业、赋能优势产业升级、完善产业配套将成为驱动区域经济高质量发展的重要引擎。本集团将凭借二十余载积累的独特产城运营优势、资源优势，配合政策导向、聚焦国家战略、承接市场需求，打造产业人才匹配、产业集群拉动、产业配套融合的“新产城”。 一、大力推进园区运营发展，强化产业核心能力 本集团将持续加强产业招商体系建设及服务能力提升。期内，为实现各商务园区继续保持良好的运营发展，本集团着力打造产业管理运营及服务团队，为业主及租户提供各项保障。同时，制定重点园区中长期资产管理计划，并探索智慧园区试点建设，旨在保证每年稳定的收入情况下，持续提升项目整体企业入驻率及净租金回报率。武汉、郑州及长沙等各地商务园区项目陆续实现交付，已竣工产业楼宇建筑面积约31万平方米，各项目大力推进园区运营发展，强化产业运营核心能力。 中期报告2022亿达中国控股有限公司05 06亿达中国控股有限公司 中期报告2022 主席报告（续） 二、科学集成业务线，综合管理能力大幅提升 本集团积极集成优势业务资源，对建筑、装修及园林业务线进行合并。期内，完成了业务团队集成，在提升效率的同时，平台运营及项目综合能力得到科学的升级和补充。在集成后，建筑设计及装饰业务在工序上可以做到无缝衔接，并能更好地进行施工过程的成品保护及交付后的维保，有效提升精装修工程售后处理的效率和服务质量，显着降低整体售后费用投入。本集团将进一步强化内训机制，进一步实现项目标准化施工、运营及交付。 三、积极有效解决债务问题，资本结构可持续性显着提升 期内，在持续严峻的销售和融资端环境下，公司秉承积极面对、负责到底的态度，盘活和释放可售资源偿付现有债务。同时，与金融机构展开密切合作，实现存续债务的展期和降息。 二零二二年下半年展望 随着疫情陆续平复及复工复产稳步推进，二零二二年经济活动将迎来全面复苏。随着房地产政策的逐步放宽，融资环境得到改善，合理融资的需求将获得支持，市场回归稳健、有序状态。 本集团将坚持“产城融合”的发展模式，通过勤奋经营和科学管理，打造企业核心竞争力。深挖市场需求，为业主及租户创造优质的生活工作空间，提供优质的产品和服务；紧跟城市发展的战略规划，聚焦城市产业结构调整和经济转型发展，推动区域功能及产业结构升级。 一、深化智慧园区布局，提升服务管理质量 作为中国领先的商务园区运营专家，本集团前瞻性地布局智慧园区，通过转型升级提升效率，降低运营成本、提升用户体验、革新运营模式。近年来，本集团积极集成全平台管理运营能力，通过新技术、新应用、新平台构建智慧产业空间，实现了标准运营体系的创建与全国资源的高效协同。 自智慧园区体系建成以来，本集团深入参与到各商务园区的智慧化升级过程中，全面赋能园区发展。通过打造智慧园区，不断提升商务园区运营效率与服务质量，优化管理模式，打造智慧产业生态，为企业创新发展提供优质的成长环境，全面助力企业和区域经济的高质量快速发展。 二、制定差异化经营策略，保障企业平稳运营 本集团将积极调整经营思路，对于住宅类存量物业加速去化，强调销售速度及回款速度；对于持有的产业类项目，在项目股权层面，通过引入合作伙伴、优化股权结构等方式，实现信用提升以获取增量贷款。同时，寻求特定项目股权的部分或全部退出，获得更大的现金流灵活性。此外，着力确保各项目的正常交付，保障购房者的切身利益。 三、引入战略伙伴，实现优势资源嫁接 本集团将继续推动引入战略投资人，加强与大股东合作，通过共享现有及潜在股东的资源及资金优势，实现对现有发展前景的拓展和突破。 各位股东，本人谨代表董事会向全体股东、投资者、合作伙伴和客户给予本集团的支持表示衷心的感谢，并对管理层和员工的不懈努力和所作的贡献致谢。 姜修文 亿达中国控股有限公司 主席兼行政总裁 二零二二年八月二十五日 管理层讨论与分析 业务回顾 一、商务园区持有物业运营 期内，本集团全资持有的商务园区包括大连软件园、大连科技城、大连天地、亿达信息软件园四个商务园区，并持有武汉软件新城50%权益。前述园区已竣工持有物业总建筑面积约184.4万平方米，可出租面积约144.2万平方米。期内，本集团录得租金收入约人民币2.53亿元，较二零二一年同期上升5.1%，主要归因于期内出租面积增加所致。 持有物业概况（单位：千平方米） 已竣工总 商务园本集团权益建筑面积写字楼 可租面积公寓 商铺 车位 期末出租率 大连软件园100%635381 180 33 42 93% 大连科技城100%14799 – 7 41 62% 亿达信息软件园100%156131 – 4 20 64% 大连天地100%355263 – 47 44 53% 武汉软件新城50%55165 39 22 24 89% 总计1,844 1,442 附注： 1.因武汉软件新城财务资料不并表，本集团租金收入未包含该园区租金收入。 大连软件园亮相2022年中国国际服务贸易交易会2022年度第十七届大连软件园高尔夫球开杆赛 近年来，本集团借助全球产业转移浪潮把握机遇，在大连地区率先形成了高度的软件与科技产业聚集，积累了丰富的专业人才，具备了高水准的业务交付质量，并在全国重点城市推广招商运营理念。随着数字经济快速崛起，本集团主动求变，在快速变化的市场环境中掌握先机，拓局高新技术产业，打造成为全球软件服务和创新中心。吸引了一大批从事新一代新兴技术研发及应用的创新企业入驻本集团商务园区，大数据、云计算、物联网、人工智能、工业设计、智能制造、智慧医疗、文化创意等新技术业态蓬勃兴起。 二零二二年一月，本集团大连软件园凭借将创新基因根植于园区发展的理念，完整的软件和信息服务产业链、服务链、创新链，在塑造地区数字经济转型发展格局的突出成就和贡献，以及“全产业链综合解决方案及智慧园区运营服务平台”荣获“2021中国软件和信息服务业年度领军产业园区”奖项。二零二二年三月，松下信息系统（上海）有限公司(PISSH)大连分公司入驻本集团大连信息软件园。PISSH大连分公司将聚焦智能制造与人工智能，帮助企业实现制造业的数字化转型和可持续发展；同时作为地区IT研发总部，预计2024年员工规模将超过3千人。 本集团将主动开拓新格局，抓住后疫情时代新机遇，凭
