践行高品质稳健发展，展现央企先行风范

目标价： 现价：预计升幅: 11.2港元 8.69港元 28.9% 重要数据 日期 2023/09/26 数据来源:Wind、国元证券经纪（香港）整理 主要股东 中国海外集团有限公司银乐发展有限公司 56.02% 5.16% 相关报告 证 券研究报 告 研究部 姓名：陈欣 SFC：BLO515 电话：0755-21516057 Email:chenxin@gyzq.com.hk 买入 践行高品质稳健发展，展现央企先行风范 中海物业（2669.HK） 2023-09-27星期三 投资要点 深耕基础物服，聚焦布局增服赛道，致力打造领先的优质物管品牌： 收盘价（港元） 8.69 总股本（亿股） 32.87 总市值（亿港元） 285.63 净资产（亿港元） 39.37 总资产（亿港元） 103.25 52周高低（港元） 10.86/4.68 每股净资产（港元） 1.20 中海物业是我国资深的、具有央企背景的物管品牌，其最早于香港开展物管服务，现已深耕行业近40年。公司目前主要提供物业管理服务、住户和非住户增值服务以及停车位买卖业务。在保证高质量的物管服务的前提下，通过搭建优你互联平台，贴近业主客户需求，提升满意度，助推住户增值服务发展。同时，兴海物联推动公司数字化、智慧化转型，具有差异化、定制化的增值服务有望成为另一核心增长点。公司发展期间不断追求服务质量提升，树立良好服务口碑，丰富的经验使得公司成为行业内排名前列的品质物企。 行业迎来新发展阶段，物管市场规模有望保持双位数增长： 为应对激烈的市场竞争、满足标准及专业化服务需求、同时降低对关联方的依赖，物企日益加强第三方外拓能力，理性参与收并购，注重品牌力、服务能力等综合实力的打造，巩固扩大基本盘；同时深挖增值服务，打造物服企业“第二增长曲线”。行业也将迎来聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力和品牌价值提升的提质增效、独立发展的新阶段。伴随中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高，预期物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，5年CAGR为13%。 关联方稳中求进，物业自身品牌力强劲，内生外拓优势突出： 近年来，关联方销售速度以及充沛土储保障了公司未来在管面积增长的确定性。同时，凭借中海物业于行业内积累的多年品牌影响力，外拓实力亦在进一步加强，市场化拓展为公司带来更多业务开展的可能性。截至1H23年，公司业务分部于154座城市，服务共1818个项目，800万余客户，在管面积达3.63亿平方米，其中关联方和第三方面积占比约为6:4。 投资建议： 中海物业作为国资物企，其管理规模有保障，经营稳健、韧性强。在保证提供品质服务的基础上，积极拓宽业态，找寻更多业务机会，未来有望实现增长目标。我们预计公司2023-2025年EPS分别0.52/0.66/0.83港元，给予目标价11.2港元，对应2024年17.0倍PE，0.6倍PEG，较现价有28.9%的涨幅空间，首次覆盖给予“买入”评级。 港币百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入 9,442 12,689 16,469 20,912 26,558 同比增长（%） 44.3% 34.4 29.8% 27.0% 27.0% 毛利率 17.4% 15.9% 16.3% 16.6% 16.9% 归母净利润 984 1,273 1,693 2,171 2,733 同比增长（%） 41.0% 29.4% 33.0% 28.2% 25% 每股盈利(港元) 0.30 0.39 0.52 0.66 0.83 PE@8.69HKD 29.0 22.4 16.9 13.2 10.5 数据来源：wind、公司年报、国元证券经纪（香港）预测 请务必阅读投资评级定义和免责条款 目录 1.中国资深的物企品牌5 1.1公司简介：深耕经营，积聚优势5 1.2发展历程6 1.3国资控股且股权结构集中7 1.4营收稳健增长，独立外拓能力逐渐增强8 2.物管行业分析11 2.1物管行业发展现状11 2.2预期行业将保持稳步增长16 3.公司亮点17 3.1关联方背景雄厚，发展稳字当头17 3.2区域均衡发展，聚焦高能级城市发展22 3.3外拓能力愈加强劲，积极获取非住业态项目23 3.4住户增值业务贴近业主需求，优你互联搭建服务平台26 3.5海博工程贯穿建筑服务全链条，兴海物联助力科技赋能27 3.6优化内部组织结构，提质增效成果明显30 3.7公司确立十四五战略规划，目前稳步推进实现31 4.财务分析32 4.1公司毛利率迎来企稳之势32 4.2公司费用率处于业内较低水平，费率管控能力逐渐增强33 5.盈利预测与投资建议35 5.1盈利预测35 5.2投资策略35 风险提示36 图目录 图1：业务品牌矩阵5 图2：公司发展历程7 图3：公司股权结构7 图4：公司总营收（百万港元）及增速（%）8 图5：公司归母净利（百万港元）及增速（%）8 图6：公司物管服务营收（百万港元）及增速（%）8 图7：非住户增值服务收入情况（百万港元）9 图8：2019年、2022及1H2023年非住户增值各项服务占比对比9 图9：住户增值服务收入情况（百万港元）10 图10：2019年与2022年住户增值各项服务占比对比10 图11：在管面积中关联方和第三方外拓来源面积（百万方）及占比（%）10 图12：16-21年物业管理服务收入-业务类型（亿元）11 图13：16-21年物业管理服务在管面积（亿方）11 图14：16-21年百强物企在管面积（亿方）及市占率12 图15：19-21年前十物企在管面积（亿方）及市占率12 图16：22年样本物企增值服务收入（百万）及增速、占比12 图17：22年样本物企业主及非业主增值服务收入（百万）增速及占比13 图18：22年样本物企业主增服与基础物管服务毛利率对比13 图19：2022年新增第三方外拓面积（万方）及占合约比14 图20：上市物企披露并购交易金额（亿元）及占比15 图21：19-22年行业收并购交易（宗）及金额（亿元）15 图22：2016-2026E年物管行业劳工月均工资（元）16 图23：2010-2022年中国城镇化率（%）17 图24：2010-2022年城镇及农村人均可支配收入（元）17 图25：预测22-26年全业态物管服务收入（亿元）17 图26：预测22-26年物管服务在管面积（亿方）17 图27：中建体系下公司18 图28：中海地产业务分部图19 图37：公司在管面积（百万方）及增速24 图38：公司新增外拓合约面积（百万方）及增速24 图40：公司拓展业态丰富25 图41：中标项目来源占比（%）25 图42：中海租赁铺面26 图43：美居业务样板间26 图44：优你生活平台27 图45：全链条非住户增值服务28 图46：海博工程实施“一线五链”发展战略28 图47：兴海物联智慧服务能力28 图48：智慧商业综合体解决方案30 图49：智慧养殖管理解决方案30 图50：冬奥会张家口赛区项目服务案例以及智慧场馆解决方案30 图51：19-22年坪效（百万港元/平方米）及增速（%）31 图52：19-22年人效（百万港元/人次）及增速（%）31 图53：公司十四五规划战略32 图54：各分部毛利率及综合毛利率情况（%）33 图55：对比各物企毛利率情况及毛利变动幅度（%）33 图56：公司销售、行政及一般费用（亿港元）及SG&A率（%）34 图57：公司18-1H23年归母净利率（%）34 图58：1H22及1H23年各物企归母净利率对比（%）34 图59：22年应收账龄占比（%）35 表目录 表1：2022年部分物管服务企业收并购情况15 表2：对比各物企SG&A率情况（%）34 表3：在管面积预测35 表4：行业估值36 1.中国资深的物企品牌 1.1公司简介：深耕经营，积聚优势 具备央企背景的物管企业。中海物业是隶属于中国建筑集团公司旗下中国海外集团的物业管理服务公司，其成立于1986年，最早在香港开展物管服务，并逐渐进 驻内地城市。作为中国物业管理服务行业的开拓者、引领者，公司积淀了37年的技术与经验，旨在成为卓越的国际化资产运营服务商，是首批获得一级资质物管品牌，亦是业内率先通过国际体系认证，符合国际服务质量标准的资深物企。 公司业务布局广阔，服务面积达3.2亿方。截至2023年6月30日，公司主要提 供基础物管服务、增值服务及停车位买卖业务，业务分布于154座城市，覆盖除西藏、台湾外所有省份和自治区的省会城市、四个直辖市以及香港、澳门行政区，服务面积达3.63亿平方米，共1818个项目，超800万客户。 积淀丰富的基础物管经验，深耕服务不动产全生命周期能力。公司坚守基础物管业务主航道，为客户提供更有序、安全、便捷、健康舒适的长期服务体验。公司在提供高品质的基础物服的前提下，推出创新性、具有针对性的住户增值服务，以更好的贴合不同客群的差异化需求。同时，公司不断深耕不动产开发运营的发展经验，为商写、产业园等开发运营商从专业+预防角度来提供贯穿全生命周期的管理运营服务，为客户降低建造成本和管理成本，提高交付率及客户满意度。 公司于物管市场中位居前列。公司孜孜不倦于追求服务质量的提升，使得其在行业内树立了良好的口碑，逐渐成长为行业内排名前列的龙头央企物企。自2021年，公司在中指院发布的中国物业服务百强企业名单中保持位列前十名。 图1：业务品牌矩阵 资料来源：公司官网，国元证券经纪（香港）整理 1.2发展历程 中海物业的历史最早可以追溯到1986年，建立之初为中国海外发展集团的全资子公司。公司将西方已成熟、先进的管理服务经验完美融合我国传统文化，先于香港地区开展物管服务业务。经过在香港积累的物管经验，于1991年将港式物业管理经验移植至内地，在深圳成立了第一家中海物业内地公司。随后，公司获得首批全国物业管理示范住宅小区认证及物业管理一级资质，并于1995年进入广州、上海成立公司，逐步在中国内陆开展物业管理业务，带动了沿海发达地区现代物业管理的蓬勃发展。 1996年-2006年是公司规模迅速扩张的时期，服务足迹遍布中国大陆20多个省份及港澳地区。而公司在扩张的同时，亦注重品质的发展，获得多项荣誉、认证。1996年获得ISO9000国际品质体系认证，也是我国物业管理行业中第一家获得此认证的物企，1999年再次成为业内第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证的物企，将规范化的管理标准提升到又一新高度。随后在不断发展自身业务时，公司于2002年开发出拥有自主知识产权的物业管理软件，以更好、更高效的服务客户。2005年公司发布了《中海物业发展战略白皮书》，并于之后一年与越南胡志明市享誉盛名的城市建设级开发商达成合作，将中海物业服务模式成功推出国门，开创了我国品牌物管企业顾问模式国际化输出的先河。 2007-2014年，公司在全国各大主流城市树立“物业服务样板工程”，用示范效 应带动品牌项目“管理特色”与”服务亮点“的全国性辐射。公司于2012年开始集团化运营，迈出了专业化、精细化管理的新步伐。 公司在上市前收购了中建物业、中海宏洋物业等进行资源整合，于2015年10月 23日以分拆的方式在港交所主板上市，代码为2669.HK。公司从单一的“服务型”运营模式逐步向“资源型”、“平台型”、“资本型”模式过渡，正式登陆资本市场。于2015年底，公司已向50个城市、地区提供服务，共在管超8000万平方米。 公司于上市后一年，正式上线一站式社区O2O平台——「优你家」APP，并推出 「PLUS+」物业服务体系，利用线上互联网技术，结合线下传统服务模式，为居民客户带来更为便捷的新型服务体验。2017年，公司将智慧社区概念在200多个社区推广实施，并且将兴海物联和优你互联两大服务平台在全国全国上线。除了精细化自身业务质量，公司不断致力于通过服务模式创新和技术创新，为客户