中国新经济不动产行业研究及运营指南2023

卓佳×亚太不动产协会（APREA）联合报告 中国新经济不动产 行业研究及运营指南2023 2023年6月28日 卓佳 卓佳集团（卓佳）是亚洲领先的业务拓展专家。战略总部设于香港，全球办事处遍及22个国家/地区的49个城市。拥有3,000+名员工，服务逾5万家客户，包括近2,000家亚洲上市公司及200家《财富》杂志全球500强企业。 成立于2000年，卓佳是亚洲领先的业务拓展专家，协助外商投资企业在华拓展业务，并助力客户进驻亚洲及海外市场。卓佳大中华区服务网络覆盖北京、天津、大连、青岛、上海、杭州、南京、宁波、广州、深圳、香港、澳门、台北、厦门、福州、重庆与成都17个城市，专业服务团队约1,200人。为海外和国内客户提供一站式综合解决方案，包括公司治理、财务会计、税务咨询、人力资源及薪酬、基金服务、投资者服务、跨境投资咨询、企业信托及债务等。 卓佳为全球资产管理公司，私募股权、风险资本、房地产和另类资产投资提供基金服务，并在中国内地、香港特别行政区、新加坡、开曼群岛和英属维尔京群岛均有基金服务业务。卓佳为客户提供一站式综合解决方案，帮助客户优化运营效率，为基金架构提供全面的合规管理和会计支持服务，以确保符合不断变化的监管环境，并准确、及时地申报法定文件。服务还包括基金实体设立、合规手续办理、投资者服务及基金行政管理和会计服务。 卓佳的基金服务覆盖私募基金管理人投资业务的整个周期。自基金设立至后期管理，卓佳拥有丰富的全面管理经验，服务超过300家私募基金管理人在亚太地区开展业务，协助其通过业务流程外包数字化转型高效管理基金中后台，从而专注于核心业务，加速增长。 更多信息详见： 网站：www.tricorglobal.com微信公众号：TricorGroup LinkedIn：TricorGroup 亚太不动产协会（APREA） 亚太不动产协会（APREA）成立于2005年，是代表亚太不动产投资及资产证券化行业的非营利性组织。 协会的会员遍布全球18个国家，超过100个不动产市场。协会总部设在新加坡，在中国、新加坡、日本、印度、中国香港地区、澳大利亚、马来西亚、菲律宾都设有分部。其会员包括各大主权财富基金、养老金、保险公司、基金及资产管理公司、REITs、开发商及金融机构、咨询公司等。 协会致力于为会员提供不动产投资领域的服务。同时，协会在不动产资产证券化领域也是非常专业的，作为全球不动产资产证券化联盟 （REESA）的成员之一，APREA将最新的国际行业知识引入到协会发展成熟的亚太区各分会中，并对这些信息进行深入分析及本地化处理以更好地融入本土市场。 此外，协会与各国、各地区政府部门保持紧密联系，协助当地完善商业环境及相关不动产政策，以助于当地更好地开放及扩大不动产投资市场。 APREA为亚太区不动产行业带来独特的全球网络及见解，旨在透过以下重点领域为会员创造更多的价值： 缔造成果（AnchoringSuccess） 专业提升（ProfessionalDevelopment） 对接行业领袖资源（Reachouttoindustryleaders）投资者教育及研究（Education&Research） 政策倡导（Advocacy） 更多信息详见： 网站：www.aprea.asia 微信公众号：亚太房协APREA 引言 2023年2月20日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，进一步落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，以期更好实现健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能。 新经济不动产至2010年后开始规模化运作发展，至今已呈现出较高标准、体系运作与迭代加速的发展格局；与之对应的则是中国金融服务市场公募不动产投资信托基金（REITs,PublicRealEstateInvestmentTrusts）产品的逐渐迈向成熟以及私募地产基金（不动产基金）的运作经验不断累积。 在过去十年间，随着中国的中产消费群体的迅速壮大及其强大的消费力极大地驱动了高品质物流仓储需求的增长，但同时也看到近两年来，由于经济系统性风险因素的影响，房地产、物流地产以及相关板块的承压不断加大。 展望2023，随着国内政治经济政策的稳定推进以及内需市场的稳步回暖，大中华区作为最大新兴市场，新经济不动产行业将迎来强劲复苏与巨大增长空间。 本报告通过对中国新经济不动产行业的系统性研究，全面梳理中国物流地产市场的发展动力、现有格局、投资赛道以及对未来趋势的展望，我们认为： 1.鉴于中国内需市场的强大韧性与活力，以及第三方物流与电子商务的不断拓展，传统行业的坚实支撑，中国新经济不动产行业将稳步回暖，并向着体系化、规模化、智慧化方向进一步推进，但同时也面临更加复杂的市场格局； 2.在投资市场上，新经济不动产或因为较为稳定的收益回报吸引更多的机构投资者，并带动智慧园区、数字经济以及人工智能相关领域的投资，国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本将进一步加大对新经济不动产的投资力度； 3.从私募市场上，随着不动产基金政策的落地，私募地产投资有望引入更多“源头活水”，以“新经济不动产”为主题的基金设立与募集活动将更加活跃，而随着新的行业形势变化，投资交易方式也将更加多元化、复杂化； 4.随着新经济不动产行业的增长，与公司业务快速扩张，可持续性投资浪潮的影响下，对运营效率的要求越来越高，以应对大量的日常事务，从而控制运营成本，更好地管理项目公司； 5.新经济不动产的融资端主要以权益融资为主，其中又以基金设立为重。近年来，由于私募基金的行业特性，在其快速增长的同时，监管进一步趋严，信息披露要求也越来越高。管理公司对行业监管及管理报告等合规申报方面，对专业服务的需求也越来越高。 未来，随着国内外经济的不断复苏回暖，物流需求将会不断升级迭代，而新经济不动产的格局也将迎来新的转变。 本报告分为三个章节，分别概述中国新经济不动产行业概况、投融资模式及中后台运营实践。卓佳和亚太不动产协会（APREA）合作撰写此报告，希望对行业的发展和读者有所帮助，同时引发大家的进一步思考和探讨。 KimJenkins 卓佳集团首席执行官 “ 随着城镇化的持续推进、电商行业的快速增长、数字化转型的不断深入以及科技企业的蓬勃发展，中国市场对物流地产、数据中心、产业园区、城市更新等新经济不动产领域需求骤增。近年来，新经济不动产在中国不仅业务扩张增速，且不断有新的市场参与者入场。依据私募地产研究机构PERE发布的2022年私募地产商排名，亚太前20的私募地产商中超过一半在中国进行了物流地产投资。外资专业物流地产商由于进入中国市场较早，抓住了机会布局中国核心区域的物流仓储，在竞争格局、行业梯队、分布区域方面仍占据一定优势。在架构复杂及实体分散的特性下，公司业务快速扩张时中后台的运营复杂性与重要性凸显，因此运营效率的优化对企业的发展尤为重要。 张海亮 卓佳大中华区首席执行官 “ 受益于中国经济的结构转型和新经济企业的快速发展，与新消费、新产业、新科技具有高度协同性的新经济基础设施具有良好的发展空间。新经济不动产具有项目数量多、投资规模大、地域分布广的行业特征。随着行业的增长，ESG理念的不断深入，低碳运营与降本增效成为行业的重要命题，以此带来的对企业合规与运营效率的要求也越来越高。作为国内领先的、最具规模和服务优势的新经济基础设施平台之一，我们一直将合规管理作为发展基石。作为值得信赖的商业伙伴，卓佳的一站式运营支持、专业团队丰富的行业经验，以 及标准化流程与自动化工具的应用，有效提升了东久新宜的合规管理水平及运营效率。 陆乐 东久新宜首席财务官 “ 近年来，新经济不动产迈入了快速成长期。据我们对行业从业者的观察，国内外机构投资者、不动产基金与资产管理公司长期看好中国新经济不动产领域，并持续进行投资与布局。其中，物流地产模块市场认可度较高。随着公募REITs的推进与不动产私募股权投资基金试点的正式启动，一方面能够引进更多的长期资本，另一方面可以通过公募REITs上市实现退出，获得资本市场溢价，有望引导新经济不动产行业的转型升级。本报告是基于亚太不动产协会对行业机构的一线行业洞察与卓佳多年服务私募地产的运营实践，通过详实的数据和内容，解读新经济不动产市场格局、投融资模式以及中后台运营实操建议，希望对读者有所助益。 SigridZialcita 亚太不动产协会（APREA）首席执行官 目录 引言.......................................................................................................................................................................4 第一部分：中国新经济不动产行业概况8 1.1中国新经济不动产行业发展背景与发展脉络................................................................................9 1.1.1概念范围厘定.......................................................................................................................9 1.1.2发展背景分析.......................................................................................................................10 1.1.3发展脉络分析.....................................................................................................................13 1.2中国新经济不动产行业现状与特征.................................................................................................15 1.2.1行业现状分析.......................................................................................................................15 1.2.2行业特征分析.......................................................................................................................18 1.2.3发展趋势预判分析...............................................................................................................19 1.3中国新经济不动产政策汇总分析....................................................................................................22 第二部分：中国新经济不动产投融资模式25 2.1融资模式..................................................................................................................