美的置业2023中期报告
企业简介 美的置业控股有限公司（“本公司”及其附属公司“本集团”或“美的置业”）（股份代号：3990.HK），是香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市企业及广东省百强民营企业，被纳入恒生港股通等指数成分股。本集团坚持“智慧健康生活服务商”发展定位，凭藉深厚的制造业根基和科技化基因，通过智慧化、工业化、数字化的高品质建造和服务，打造 “5M智慧健康社区”，营造美好生活方式。 美的置业围绕“聚焦深耕，战略升级”路径，在粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区五大区域，布局331个项目（数据截至2023年6月30日），已进驻上海、广州、成都、重庆、武汉、天津等国家中心城市，以及杭州、南京、长沙、合肥、昆明、福州、南昌、贵阳等省会城市。 美的置业坚持住宅开发、物业服务、商业运营和房地产科技四大航道协同发展。其中，住宅开发与服务紧扣AIo（T人工智能物联网）科技时代用户对智慧、健康人居需求的趋势，独创的“5M智慧健康社区”产品战略体系，从“美的智慧M-Smart、美的健康M-Health、美的品质M-Quality、美的服务M-Service、美的生活M-Life”5大维度，为客户精细智造美好生活体验；在房地产科技方面，本集团积极打造科技智慧人居产业链，将其培育成为独立发展的“第二跑道”：布局智能产业与建筑科技，坚持以用户需求为导向进行技术迭代。以整体家居智能化解决方案驱动，创建围绕场景创新和物联网的核心竞争力，已具备行业领先的解决方案和全链条服务能力。从研发设计、生产施工，到管理运维，搭建全价值链闭环体系，确立一体化产品和服务优势，并荣膺首个“国家智慧居住区标准创制基地”，不断向第三方提供智慧和绿色装配式建筑整体解决方案。 未来，美的置业将持续固本强基，不断创新变革，深化产业赋能，以智慧、健康的方式引领行业发展，助力国民高品质住有所居，为社会创造更美好的价值。 财务摘要 2 主席报告 3 管理层讨论与分析 7 企业管治及其他资料 23 中期财务资料的审阅报告 34 中期简明合并综合收益表 35 中期简明合并资产负债表 36 中期简明合并权益变动表 38 中期简明合并现金流量表 40 中期财务资料附注 41 公司资料 75 目录 财务摘要 业绩摘要 截至6月30日止6个月 2023年 2022年 变动 收入（人民币百万元） 36,334.6 31,662.9 14.8% 毛利（人民币百万元） 4,792.3 5,668.6 –15.5% 净利润（人民币百万元） 1,665.5 2,608.4 –36.1% 核心净利润*（人民币百万元） 1,750.4 2,735.5 –36.0% 本公司拥有人应占利润（人民币百万元） 782.1 1,538.1 –49.2% 本公司拥有人应占核心净利润**（人民币百万元） 855.7 1,655.7 –48.3% 每股基本盈利（人民币元） 0.58 1.25 –53.6% 资产负债表摘要 于2023年6月30日 于2022年12月31日 变动 总资产（人民币百万元） 231,466.8 251,938.8 –8.1% 总现金及银行存款（人民币百万元） 23,816.8 26,390.9 –9.8% 短期借贷（人民币百万元） 12,376.2 13,681.2 –9.5% 长期借贷（人民币百万元） 31,392.5 34,773.4 –9.7% 权益总额（人民币百万元） 50,086.2 50,313.8 –0.5% 总负债╱总资产 78.4% 80.0% –1.6% 净负债率 39.8% 43.9% –4.1% *“核心净利润”为剔除投资物业的公平值变动产生的税后损益及以权益结算股份支付形成的税后开支的利润。 **“本公司拥有人应占核心净利润”为剔除投资物业的公平值变动产生的税后损益及以权益结算股份支付形成的税后开支的本公司拥有人应占利润。 2美的置业控股有限公司 主席报告 尊敬的股东： 本人欣然向阁下提呈本集团截至2023年6月30日止六个月（“报告期”）的中期报告。 一、行业概述 近几年来，房地产行业历经格局改善所必经的阵痛，告别了在浮躁喧哗中高歌猛进的时代，无论是行业大势所趋还是企业自身而论，都意识到房地产行业未来必须走高质量发展的新路，也必须有新的发展模式。 目前的房地产市场正逐步从规模化数量发展转向精细化质量发展，其“消费”属性体现得越来越突出，对美好生活的向往，追求更高品质的居住生活，成为驱动房地产市场持续发展的强大动力。 事实证明，潮流裹挟着每一个人奔涌向前，“躺平”或“坐等”均无法真正“置身事外”，唯有顺应大势、投身其中、直面挑战、不懈奋斗，才能在时间的考验中获得馈赠。 二、业务回顾 房地产市场已经从解决“有没有”逐步转向解决“好不好”的发展阶段，精细化运营、向管理要效益或将成为房企发展的新常态。报告期内，本集团始终坚信长期主义、坚守信用价值、坚持品质发展、坚定奋斗之心，从危机中窥见先机，提质增效，稳健前行。 1.坚守信用价值：持续优化债务结构，增厚财务安全垫 得益于优良的企业资质和高信用价值，本集团赢得了众多主流机构和投资者的坚定认可。报告期内，本集团在保持充足流动性的前提下，持续优化负债结构、不断夯实财务底盘，筑高安全边际。 截至报告期末，本集团净负债率为39.8%，现金短债比为1.49，扣预资产负债率为67.9%，“三道红线”保持绿檔。2023年到期公开债务共6笔，合计人民币51.44亿元，截至本报告日期，已清偿人民币43.04亿元，还债压力小，整体抗风险能力持续提高。 同时，截至2023年6月30日，本集团持有现金总量约人民币238亿元，尚未动用的银行授信额度增长至人民币1,118亿元。在手握充足现金总量的同时，本集团融资成本保持竞争优势，报告期内，本集团借款总额的加权平均融资成本为4.68%，在民企阵营中表现突出。 值得一提的是，随着行业持续变革，本集团作为民营示范房企，凭藉长期稳健的经营及安全良性的资信，受到监管机构、交易所、增信机构的认可。2023年4月，本集团成功发行人民币12亿元的中期票据，成为年内首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设风险缓释凭证(CRMW)的民营房企。 二零二三年中期报告3 主席报告（续） 2.坚定战略聚焦：加快调整资产结构，把握核心城市深耕机会 围绕“聚焦深耕，战略升级”路径，本集团不断优化土储结构，增强抗周期风险能力。报告期内，本集团针对一二线高潜区域，升级深耕国家级战略城市群，重仓长三角、大湾区等核心经济圈，聚焦高量级城市，集中资源升级打造一二线根据地。截至报告期末，本集团共有331个物业开发项目，拥有土地储备总建筑面积约3,426万平方米。 报告期内，本集团通过新增拿地和收购原有项目股权新增权益货值约人民币36.1亿元，以一线及强二线城市为主；同时退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值人民币3.8亿元。自2021年累计至今，本集团共完成40个项目股权归编，其中股权收购17个项目，股权退出23个项目，累计净增加权益货值约人民币66亿元，土储面积权益比提升至超70%。整体而言，本集团土储结构朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜，土储覆盖城市基本面不断向好。 市场大背景下，销售端城市分化明显。得益于本集团自2019年开始实施的“城市升级”及“城市深耕”策略，报告期内整体销售仍保持韧性，本集团连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约人民币405.6亿元，相应已售建筑面积约320.6万平方米，销售均价同比增长3.4%至人民币12,653元╱平方米。同时本集团重视现金回款进度，报告期内不含期初应收账款的销售回款率为98%，在民营房企中处于头部水平。 3.坚持产品力兑现：保交付重服务，居者优其屋 随着行业的不断发展，消费者对住宅的追求从单纯的“有房住”向“住好房”转变，对住宅品质也有了更高的期待。“造好的房子”一直是本集团孜孜不倦的追求及奋斗的根本。 报告期内，本集团持续锻造核心能力，在社区底盘1.0的基础上，基于客户洞察的场景性能进行社区底盘产品的再升级。在优化和满足客户基础需求的同时，围绕社区更深层次的需求打造了热力中心、全能门厅、悦动环2.0等创新产品及模块，将为客户提供全新的社区生活体验。 4美的置业控股有限公司 主席报告（续） 报告期内，本集团在全国范围内实现超4万套房子交付，其中64%批次实现提前交付，客户满意率位于行业第一梯队。我们始终认为交付只是完成了物理空间的建造，服务和运营才是唤醒其生命力的关键。报告期内，本集团把品质力、交付力和服务力置于重中之重，不仅保交付节点，更着力提升工程质量、重视社群及用户品牌打造以及服务能力的提升。自2021年起，本集团即推出用户品牌“橙意家”，此后进行全面且持续的迭代升级，围绕“真诚做产品”、“坦诚做品质”、“竭诚做服务”三大维度展开用户关怀。 4.新增长动能显现：物管业务有质增长，睿住产业扎实落地 房地产行业高速发展的时代已经结束，但对房企而言，无论是筑高应对当下行业周期的安全垫，还是打造面向未来的竞争优势，均需要具备多元化的拓展能力。本集团在紧握产品竞争力的同时，以创新为引领，积极切换新动能，不断加固构筑新型地产的实力。 物管业务具备抗周期性，现金回款充沛且稳定，具备“轻资产、现金牛、强防御”的优秀财务特征。报告期内，本集团物管业务通过聚焦经营战略、优化业务结构，以有质量的经营为原则，实现强现金流运营。截至报告期末，本集团物业合约面积9,114万平方米，在管面积5,860万平方米。本集团物管业务始终秉承以服务为核心，回归基础业务本源，落地“尊享怡悦”服务四大服务产品体系，持续提升产品品质，同时搭建及夯实产业园、医院等新业态的专业服务能力。项目外拓上，不以规模为导向，以利润为核心稳健获取合适项目，且紧密围绕深耕城市，增加城市浓度，提升利润水平。报告期内，本集团新增外拓项目31个，新增外拓面积约300万平方米。 随着降耗减碳行动以及建筑工业化水平的不断提升，发展以绿色化、数字化、工业化为代表的新型建造方式，将大力助力数字中国建设与“双碳战略”目标的协同发展。本集团积极响应国家号召，旗下睿住建筑科技聚焦 “绿色建造”，集成设计科技、绿色装配全产业链优势能力，贯彻全生命周期绿色建设落地，打造资源节约型、环境友好型绿色人居。报告期内，在夯实基础业务的同时，做强战略业务，实现签约金额约人民币4亿元，且实现港澳业务的首单突破—香港MIC模块化建筑项目正式签约，签约金额超3,000万港元。睿住智能科技致力于成为空间智能解决方案提供商，全面建成全屋智能数智平台，初步完成全屋智能七大品类硬件布局，进一步完善生态能力。报告期内，交付项目92个，累计交付3.9万户家庭，市场份额位居行业前列。 二零二三年中期报告5 主席报告（续） 三、未来展望 “人民幸福安康”是高质量发展的最终目的。回归居住本质是大势所趋，房地产企业应顺时而动、顺势而为，在守住基本盘和安全垫的同时，将更多的精力放在提升居住体验上，造福民生福祉、践行社会责任。 未来，本集团将继续保持扎实的财务盘面，持续优化投资布局，聚焦高质高潜城市，增强抗周期的风险能力；坚持产品初心，发扬工匠精神，精心打造品牌溢价能力；重视房地产相关多元化业务，持续培育核心竞争能力，使得新增长曲线逐步走向良性成长。 企业穿越周期，几经起落，唯有文化生生不息，企业文化是企业持续发展的土壤，决定了企业的价值观和行为准绳。本集团将始终保持创业者心态，关注长期主义视角和战略格局，重塑高效、扁平的组织结构，健全激励机制，激发组织活力，同时不断进行人才升级，战略性打造人才护城河。 2023行过中局，道阻且长，唯有中流击水，迎难而上。无论行业内外，都知晓房地产行业当前的挑战与艰难，形势不可回避，不能回避。未来，本集团将继续笃行长期主义，竭力、务实地做好当下每一件事情。时光不负奋斗者，唯有相信每
