美的置业2022中期报告

企业简介 美的置业控股有限公司（“本公司”及其附属公司“本集团”或“美的置业”）（股份代号：3990.HK），是香港联合交易所上市企业及广东省百强民营企业，被纳入恒生港股通等指数成分股。本集团创立于2004年，坚持“智慧健康生活服务商”发展定位，凭藉深厚的制造业根基和科技化基因，通过智慧化、工业化、数字化的高品质建造和服务，打造“5M智慧健康社区”，营造美好生活方式。 美的置业围绕“聚焦深耕，战略升级”路径，在粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区五大区域，布局337个项目（数据截至2022年6月30日），已进驻上海、广州、天津、重庆、成都、郑州、武汉等国家中心城市，以及杭州、南京、长沙、合肥、昆明、福州、南昌、贵阳等省会城市。 美的置业坚持住宅开发、物业服务、商业运营和房地产科技四大主航道协同发展。其中，住宅开发与服务紧扣AIoT（人工智能物联网）科技时代用户对智慧、健康人居需求的趋势，独创的“5M智慧健康社区”产品战略体系，从“美的智慧M-Smart、美的健康M-Health、美的品质M-Quality、美的服务M-Service、美的生活M-Life”5大维度，为客户精细智造美好生活体验；在房地产科技方面，本集团积极打造科技智慧人居产业链，将其培育成为独立发展的“第二跑道”：布局智能产业与建筑科技，坚持以用户需求为导向进行技术迭代。以整体家居智能化解决方案驱动，创建围绕场景创新和物联网的核心竞争力，已具备行业领先的解决方案和全链条服务能力。从研发设计、生产施工，到管理运维，搭建全价值链闭环体系，确立一体化产品和服务优势，并荣膺首个“国家智慧居住区标准创制基地”，不断向第三方提供智慧和绿色装配式整体解决方案。 未来，美的置业将持续固本强基，不断创新变革，深化产业赋能，以智慧、健康的方式引领行业发展，助力国民高品质住有所居，为社会创造更美好的价值。 目录 财务摘要 2 主席报告 3 管理层讨论与分析 10 企业管治及其他资料 24 中期财务资料审阅报告 34 中期简明合并综合收益表 35 中期简明合并资产负债表 36 中期简明合并权益变动表 38 中期简明合并现金流量表 40 中期财务资料附注 41 公司资料 75 财务摘要 业绩摘要 截至6月30日止6个月 2022年 2021年 变动 收入（人民币百万元） 31,662.9 33,038.6 –4.2% 毛利（人民币百万元） 5,668.6 6,838.1 –17.1% 净利润（人民币百万元） 2,608.4 3,002.3 –13.1% 核心净利润*（人民币百万元） 2,735.5 3,100.7 –11.8% 本公司拥有人应占利润（人民币百万元） 1,538.1 2,154.9 –28.6% 本公司拥有人应占核心净利润**（人民币百万元） 1,655.7 2,253.3 –26.5% 每股基本盈利（人民币元） 1.25 1.75 –28.6% 资产负债表摘要 于2022年6月30日 于2021年12月31日 变动 总资产（人民币百万元） 286,167.4 288,519.9 –0.8% 总现金及银行存款（人民币百万元） 30,476.9 34,196.5 –10.9% 短期借贷（人民币百万元） 13,454.1 15,335.1 –12.3% 长期借贷（人民币百万元） 39,685.7 40,988.5 –3.2% 权益总额（人民币百万元） 50,437.0 47,809.6 5.5% 总负债╱总资产 82.4% 83.4% –1.0个百分点 净负债率 44.9% 46.3% –1.4个百分点 *“核心净利润”为剔除投资物业的公平值变动产生的税后损益及以权益结算股份支付形成的税后开支的利润。 **“本公司拥有人应占核心净利润”为剔除投资物业的公平值变动产生的税后损益及以权益结算股份支付形成的税后开支的本公司拥有人应占利润。 主席报告 尊敬的股东： 本人欣然向阁下提呈本集团截至2022年6月30日止六个月（“报告期”）的中期报告。 一、行业概述 2022上半年寒冬仍续，百年变局迭加持续疫情，债务违约愈演愈烈，市场信心不足，需求尚未恢复，企业仍旧面临重重困难。然而，在外部政策与行业自身的共同推动下，2022年亦是行业迈向新型地产发展模式的转型元年，房地产市场正在经历一个残酷、剧烈的出清过程，同时也是冲破旧有藩篱，寻求创新、稳健发展之路的过程。潮流所在，大势所趋，企业和个人都将与之同频共振。面对大潮激荡、风险与挑战并存的2022，我们要做的，正是在震荡波动中守好安全的底线，在披荆斩棘中坚韧前行，用扎实有力的步伐穿越周期。 二、业务回顾 本集团始终珍视信用价值、坚定战略方向，专注产品与品牌打造，践行精益管理，夯实组织建设。在行业频频“暴雷”，用户信心不足的背景下，把保交付、保品质、保服务放在首位；利用自身优势精研产品，辅以智慧科技，不断寻找增值空间，解决用户真正诉求，赋能城市生活。 报告期内，本集团收入为人民币31,662.90百万元，较2021年同期的人民币33,038.57百万元下降4.2%；毛利为人民币5,668.62百万元，较2021年同期的人民币6,838.11百万元下降17.1%；核心净利润为人民币2,735.50百万元，较2021年同期的人民币3,100.71百万元下降11.8%。本公司拥有人应占核心净利润为人民币1,655.68百万元，较2021年同期的人民币2,253.31百万元下降26.5%；截至2022年6月30日，净负债率进一步降至44.9%。 （一）业务布局：优化土储结构，提升权益占比 报告期内，本集团坚持区域深耕、城市升级战略，持续优化土储结构，并以合作项目股权切割方式，优化财务及管理成本，助力高价值项目获取。截至目前，本集团已完成多个项目的股权切割，获取了高量级城市项目，并以较低成本退出低等级城市，进一步实现了城市聚焦，同时有利于项目回款。 2022年上半年，本集团依然聚焦一二线高潜区域，重仓长三角、大湾区等国家核心经济圈的高量级深耕城市，集中资源升级打造一二线根据地。截至2022年6月30日，本集团共有337个物业开发项目，拥有土地储备总建筑面积*达4,294万平方米，土地储备充沛，土储结构合理。 *本集团合营企业╱联营公司所持物业土地储备的总建筑面积已按权益比例进行折算。 （二）销售业绩：销售均价逆势提升，重视供销存动态平衡 市场大背景下，销售端城市分化明显，高能级城市销售韧性表现更强。报告期内，本集团继续发挥品牌价值及管控优势，精研用户与市场，实现销售均价逆势上涨，较2021年同期增长1.7%至人民币12,233元╱平方米，且高能级城市贡献的销售业绩占比继续提升，二线以上城市销售占比高达80.2%。本集团根据市场情况合理铺排工程计划和供货时点，以实现供销存的动态平衡，在行业低迷的大环境下，销售额自二季度起持续回升。 （三）财务表现：彰显高信用价值优势，守好公司基本盘 面对持续缩紧的外部市场及频频“暴雷”的行业现象，我们始终重视保障现金流的安全垫，主动优化负债结构及保障充足的流动性。截至2022年6月30日，本集团持有现金及银行存款总量约人民币305亿元，拥有境内公司债券、中期票据、定向债务融资工具及资产抵押证券的可用注册额度合计共约人民币114亿元，以及尚未动用的银行授信额度约人民币1,056亿元。 同时，本集团净负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73；扣除预收款项后的资产负债率下降至70.3%。在降低负债、增强流动性的同时，本集团融资成本实现进一步降低，截至2022年6月30日，本集团加权平均融资成本进一步降低22个基点至4.60%。 在信贷高度分化的趋势下，得益于稳健的基本盘及高信用价值，我们获取更多优质资源。2022年3月，本集团成为2022年首家获得中期票据(MTN)批文并成功发行的内房股，并与多家银行达成战略合作，获得地产并购贷及保障性租赁住房贷款，以及个人住房按揭贷款专项额度。2022年5月，我们作为首批创设信用保护合约发债示范房企，成功发行2022年（第一期）公司债券，票面利率低至4.5%。 （四）产品力：贯彻“房住不炒”政策，精研产品品质 2022年上半年，行业中无一例外感受到市场的凛冽，同时这也让人思考产品如何持续发展。当潮水退去，市场理性、经营回归，产品力成为房企综合能力的重要体现。 报告期内，本集团通过实地调研及共创，以满足客户居住需求、顺应发展趋势为目的，研发出集成3大健康配方、4大智能单品及N个智慧场景的“M+板房”，并逐渐在全国项目中推广落地。同时，本集团持续在全国开展社区底盘品质重塑行动，通过智慧科技力量，持续推动软硬件及管理服务改善，升级智慧社区产品标准。 （五）交付力：把握客户诉求，升维交付能力 地产行业目前逐渐走向品质时代，交付除了是客户对企业的一次考验，更是企业践行自身承诺、呈现坚实口碑的实力展现。因此，交付力作为体现产品力的重要一环，被赋予了更深层次意义。报告期内，本集团实现全国38个城市，66个项目，共计超3万套房子交付，客户满意率位于行业第一梯队。本集团持续推进客研体系建设，把握客户诉求，升维交付品质。2022年，本集团全新升级用户交付品牌IP“橙意家”，从产品、工程、服务三大板块，持续向客户传递“看得见”的美好生活；本集团采取开放工地直播试点、一站式交付试点、美的置业云交付等创新动作，持续打造具有影响力的服务IP，创建幸福、美好、温度、品质的社区体验。 （六）服务力：强化自身体系塑造，打磨升级服务能力 物业是企业与业主之间创建沟通的端口，当地产回归制造业后，物业作为场景端口可满足居民各方面的需求，具备无限的想像力。报告期内，本集团旗下美置服务立足客户需求，不断开拓空间服务场景，精准服务社区、产业园区、商写、学校、政务公建等业态。以不断提升的创新服务能力，链接人民美好生活和城市高质量发展的脉搏。 美置服务自2021年度推出“尊享怡悦”四大服务产品体系，迄今逐渐形成以“需求+标签”构筑自身体系塑造能力的产品方法论，融入双碳服务、社区文化、科技管理等能力，全方位贯彻可持续发展理念。 （七）房地产科技：转型新型地产商，打造智慧健康全周期产业链 当地产行业回归制造业之后，企业的盈利能力将会受限，房企需要探索企业发展的第二曲线，不断变革，抢占行业转型的新赛道和新机遇。 截至2022年6月30日，本集团已拥有国家智慧居住区标准化创制基地、智慧生活研究院、未来社区研究院、装配式研究院、睿住天元科技创新中心、华南理工大学亚热带建筑科学国家重点实验室6大产品研究平台，累计申请专利和软件着作权超500件，在智能、绿建方面参与制订20余项国家╱行业标准。 本集团旗下睿住智能持续领跑智能家居系统市场，在全国精装修市场中的份额位居行业前列。同时，推出睿住优选品牌，面向用户C端，打造一站式智能生活好物平台。今年，睿住智能推出空间智能操作系统REMACHOMEOS，运用强大的核心组网技术，实现主动智能以及人性化交互。 为聚焦垂直融合产业链，本集团成立睿住建筑科技，截至报告期末，落地项目设计累计超2,300万平方米，装配式和BIM设计面积累计超1,200万平方米，设计产能可达900万平方米╱年。同时，睿住住工集成资源，研制开发集成模块化空间建筑产品(MIC)，旨在打通设计—主体结构—内装全链条复合服务能力，有利于降低能耗，减少施工垃圾，从预制构件生产商向“装配式建筑”、“模块化建筑”、“整体房屋”的供应商方向探索。2022年5月，睿住建筑科技与中集集团旗下的中集模块化建筑在智能建造与新型建筑工业化领域打开战略合作，力求以科技创索尼量，促进建筑产业绿色数字化转型升级。 （八）数字化：迭代体系经营能力，升级系统竞争力 在数字化层面，本集团不断迭代数字化体系经营能力，早在2018年便启动了数字化管理系统的研发，以千亿规模为支撑，多业