美的置業：2024中期報告

目录 2 财务摘要 37 中期简明合并资产负债表 3 主席报告 39 中期简明合并权益变动表 8 管理层讨论与分析 41 中期简明合并现金流量表 21 企业管治及其他资料 42 中期财务资料附注 35 中期财务资料的审阅报告 75 公司资料 36 中期简明合并综合收益表 企业简介 美的置业控股有限公司（“本公司”及其附属公司“本集团”或“美的置业”）（股份代号：3990.HK），是香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市企业及广东省百强民营房企，被纳入恒生港股通等成分指数。本集团创立于2004年，以“智慧健康生活服务商”的发展定位为指引，构建“开发+运营+房地产科技”的复合型发展生态，持续向高质量发展稳健迈进。 传承品牌的制造业基因和良好信誉口碑，公司始终将房地产事业的本质视为民生实业。围绕住宅开发业务，公司坚持“聚焦深耕，战略升级”路径，未来将专注于布局一二线高潜城市，坚持瞄准中产和高净值改善型目标客群，坚持走“高质量、新科技、好服务”的品质深耕路线，以用户为中心，打造科技智能、绿色节能、健康多能的美好人居体验。 针对物业服务、商业管理的运营业务，公司聚焦强化轻资产经营能力，通过运营创新开拓第三方业务，做好客户经营，实现有质量的增长。而对于承载公司转型升级战略的房地产科技产业，紧扣好房子、好社区、好服务的全生命周期需求，力主发展绿色装配式产业、空间智能产业，紧紧依靠技术创新的关键变量，不断推进公司产业生态向工业化、数字化、绿色化转型升级。 未来，美的置业将继续坚持长期主义，厚植实业根基，以高品质、能兑现、可持续的方式，为社会创造更大的价值。 财务摘要 业绩摘要 截至6月30日止6个月 2024年 2023年 变动 收入（人民币百万元） 25,134.1 36,334.6 –30.8% 毛利（人民币百万元） 2,321.0 4,792.3 –51.6% 净利润（人民币百万元） 596.2 1,665.5 –64.2% 核心净利润*（人民币百万元） 642.5 1,750.4 –63.3% 本公司拥有人应占利润（人民币百万元） 375.9 782.1 –51.9% 本公司拥有人应占核心净利润**（人民币百万元） 418.6 855.7 –51.1% 每股基本盈利（人民币元） 0.26 0.58 –55.2% 资产负债表摘要 于2024年6月30日 于2023年12月31日 变动 总资产（人民币百万元） 178,998.0 201,579.2 –11.2% 总现金及银行存款（人民币百万元） 13,490.0 20,141.7 –33.0% 短期借贷（人民币百万元） 9,084.2 12,234.1 –25.7% 长期借贷（人民币百万元） 28,020.9 25,834.8 8.5% 权益总额（人民币百万元） 47,148.1 50,118.7 –5.9% 总负债╱总资产 73.7% 75.1% –1.5% 净负债率 50.1% 35.8% 14.3% *“核心净利润”为剔除投资物业的公平值变动产生的税后损益及以权益结算股份支付形成的税后开支的利润。 **“本公司拥有人应占核心净利润”为剔除投资物业的公平值变动产生的税后损益及以权益结算股份支付形成的税后开支的本公司拥有人应占利润。 2美的置业控股有限公司 主席报告 尊敬的股东： 本人欣然向阁下提呈本集团截至2024年6月30日止六个月（“报告期”）的中期报告。 业务回顾及展望一、行业概述 2024年已过半载，全球政治、经济局势依旧严峻，房地产市场仍然面临深度调整。作为行业的参与者，必将经历阵痛，但只有充分认识周期的客观规律，才能正确面对现实，主动寻求改变。 在房住不炒的长效机制下，积极探索房地产发展新模式，建设好房子，提供好服务，是推动房地产行业高质量发展的必经之路，也是企业寻求发展新空间的必然选择。 二、战略重塑 本集团自2018年10月于联交所上市，挂牌将满6年。在上市平台的助力下，集团各项业务得以快速发展，且财务状况保持健康稳定。于报告期末，本集团累计发行三期共计人民币41.4亿元中期票据，有息负债总量为人民币371.0亿元，较上年同期下降人民币66.6亿元。净负债率为50.1%，现金短债比*1.26，扣预资产负债率67.8%，三道红线保持绿檔。加权平均融资成本为4.54%，继续保持低位水平。 但历史的业绩不代表未来的可能，为减少负债及与房地产开发业务的重资产属性相关信用风险，本集团建议将房开业务重组，接着通过实物分派方式从本集团剥离。详情请参阅下文“实物分派及建议分派”一节。 坚守初心，探索房地产发展新模式：如重组顺利完成，本集团将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式，业务实质并未发生改变，且将更聚焦于民生实业，以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全价值链，积极探索房地产新模式，为社会创造更大的价值。 回归经营，打造优质的产品与服务：如重组顺利完成，本集团将无需背负大额债务，且依托于快速去杠杆，真正意义上回归经营。未来也将聚焦于新常态下的房地产行业新赛道，致力于建设好房子、全面探索建筑交付后市场，努力提高物管服务品质、提升资产运营及管理能力、并扎实布局建筑工业化及空间智装产业领域。 *“现金短债比”已剔除受限资金。 二零二四年中期报告3 主席报告（续） 三、经营策略 在控股股东#的支持下，本集团未来不仅能更稳健，且能为长久发展奠定更坚实的基础。保持创业者心态，始终敬畏市场，关注长期主义视角和战略格局，务实落地经营，是本集团秉承的价值理念。 1.物管服务：扎实住宅服务基本盘，锚定发力核心业态 美置服务，作为承接本集团品牌价值创造以及开发价值链后端服务力的重要载体，秉承“初心匠心、质领美好”的价值纲领，坚持服务为本，以制造业的工匠精神不断打磨细节，提供有温度的生活空间。 近年来得益于本集团开发物业的如期交付，物管规模亦稳步提升。截至报告期末，美置服务合约面积9,218万平方米，在管面积6,989万平方米。如重组顺利完成，平稳高质的交付也仍然是控股股东及本集团最重要的工作之一，这将无疑为美置服务的发展提供良好的保障。 在稳固住宅基本盘的基础上，借助控股股东强大的产业链资源优势，美置服务管理业态延伸至产业园区、医疗康养等领域。截至报告期末，美置服务在管产业园区45个，面积721万平方米，且于本年度4月底，正式进驻服务控股股东旗下的和佑医院、和泰养老中心。基于住宅、产业园区、医疗康养三大核心业态，美置服务将孵化标准化且可快速复制的增值赛道，如迭加团餐，后勤服务等，以构建“基础服务+增值运营”的产品体系及综合运营能力。 扎实住宅基本盘，锚定三大核心业态，并孵化增值赛道，聚焦精力构建全生命周期的服务力，并逐渐由内向外锻造市场化的竞争力，美置服务的发展空间也将足够广阔。 #“控股股东”指本公司控股股东何享健先生、卢德燕女士及美的发展控股(BVI)有限公司 4美的置业控股有限公司 主席报告（续） 2.资产运营：集成优质资产，轻重结合固本拓新 房地产行业逐步从增量开发时代转入存量运营时代，是必然性的趋势。基于此，集成优质的商业及产业园，强化资产运营能力，布局资产管理领域，本集团认为既契合房地产行业发展新机遇，也为集团更为长期的发展构建具备可延展空间的战略框架。 美置商业，以“焕新城市生活”为理念，覆盖城市综合体、特色商业街区、社区邻里商业、长租公寓等业态，构建悦然广场、悦然时光、悦然里、悦然寓四大产品线。截至报告期末，本集团运营项目13座，其中，在营商场10座，长租公寓3座，运营面积超70万平方米，并着力打造悦然系商业标杆，其中，佛山悦然广场开业已满5年，商业运营已进入成熟期，NOIMargin（经营利润率）达到76%，处于行业优秀水平。贵阳悦然广场、贵阳悦然时光开业近2年，尚处于关键培育期，当前阶段以消费者导入为主要目标，业态组合的逐步完善、经营状态的持续提升，运营将达到稳定增长阶段，进入成长期。 此外，本集团拟将5座自持商业体纳入美置商业板块，以构建资产运营及管理轻重结合的商业模式。短期内，美置商业以自持商业体的产品力夯实，经营价值创造，品牌口碑积累为核心；未来，也将瞄准市场机遇，以整租或联营方式，积极拓展优质的轻资产商业项目。 美置产发，重点围绕智能家居、新材料及绿色环保产业打造特色主题产业园区。本集团拟将旗下3座产业园的产权（或使用权）及运营权集成，以形成对商业业态的补充，构建更为丰富的资产运营及管理体系，且未来将积极借助Reits等金融工具，以资产管理人的模式，改善资产配置结构，以进一步挖掘房地产行业价值链存量市场机会。 3.房地产科技：坚定产品领先，依托建筑工业化造好房子 睿住发展(REMACASPACE)，本集团基于国内建筑工业化升级及房地产行业价值链深耕大背景，布局以“睿住天元”为主体的设计科技产业、以“睿住住工”为依托的绿色装配式产业生态、以“睿住智能”为载体的空间智能产业，一切围绕造好房子，提供绿色全价值链业务场景服务。 二零二四年中期报告5 主席报告（续） 坚持技术创新及新材料、新产品研发，以产品为着力点，深耕粤港澳大湾区，为当前睿住发展的基本策略。在装配式主体结构上，立足PC构件（装配式混凝土建筑）产品基础，与设计融合且紧跟市场进行自我产品迭代，既而演化出MIC（装配式模块化建筑）系列产品，超过90%的施工工序均在工厂完成，通过智能化生产、精细化拼装，完成整栋建筑的构建。在装配式内装方面，聚焦低碳装饰材料、模块部品以及智能家居产品，形成室内空间绿色、健康、智能全维度的解决方案。目前，睿住发展已在佛山、惠州、江门布局3座产业园，且成功取得ISO三体系、香港QSPSC、香港5S等认证，年产能达15万立方米。截至报告期末，睿住发展实现年内签约 3.2亿元，其中港澳业务报告期内已实现签约1.3亿元。 睿住发展，作为本集团持续培育的房地产科技赛道，在国内房地产发展周期的影响下，预见性的调整产品及市场策略，及时收缩国内PC构件（装配式混凝土建筑）市场份额，积极布局港澳及海外发达国家市场，整体发展已处于稳中向好的趋势。以香港的MIC（装配式模块化建筑）系列产品为着力点，布局装配式内装市场，且业务的边界不再局限于商品房，而是所有建筑，未来的市场前景本集团仍然充满期待！ 4.开发代建：聚焦现有存量资源，积极推进外部拓展 开发代建，本集团拟计划新增业务板块，承接重组完成后将持有的房地产开发资产的全链条开发管理，涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务。在去杠杆的前提下，进一步瞄准如何制造“好产品、好价值”的新课题，以科技、健康、节能为导向，稳扎稳打深化经营基本功，向制造业学习，向专业的精细化经营管理要生产力。 代建业务，对于本集团来说并不陌生。过往几年，集团已持续向公立医院、学校以及用作康体、医疗及办公等相关用途的各类建筑或经营场所提供工程建设管理服务，均取得了市场的积极反馈。未来，除承接控股股东开发代建业务外，也将积极开拓第三方代建服务，通过项目管理集成资源、输出品牌及标准，以定制化的解决方案和高品质的服务，为委托方创造价值。 6美的置业控股有限公司 主席报告（续） 四、未来展望 当前，房地产行业仍深处大周期底部区域震荡，穿越周期是每家企业面临的重要挑战。对于本集团而言，若能顺利完成本次重组，未来将能简化其业务组成并专注于轻资产性质、专业化服务导向的业务，这一业务重心的转移将能减少其在房地产市场的周期性风险敞口，且能够凭藉在房地产全价值链深耕多年的专业积累，可实现更高的利润率水平，给到所有股东更为合理的回报。 一切过往，皆为序章；所有未来，皆将可期。如重组顺利完成，未来更具备可持续性的商业模式，一直以来务实且有足够韧性的的企业文化，控股股东的支持与担当，都足以成就美的置业成为一个更好、更值得期待的上市公司，本集团对此深信不疑！ 致谢 本人谨代表本公司董事会（“董事会”或“