上海分区域楼市解析–20230926

上海分区域楼市解析20230926 Q：上海的常住人口近10年来都保持在2，450万到2，500万之间，是否意味着上海不会完全解除限购？A：是的，从常住人口的角度来看，期待上海完全解除限购是不现实的。因此，我们认为对于上海房地产政策的放松都是在常住人口的框架内进行的调整。例如，限购套数的变化、社保年限的调整等都有可能被期待，但较大的政策放宽的可能性较低。 上海分区域楼市解析20230926 Q：上海的常住人口近10年来都保持在2，450万到2，500万之间，是否意味着上海不会完全解除限购？A：是的，从常住人口的角度来看，期待上海完全解除限购是不现实的。因此，我们认为对于上海房地产政策的放松都是在常住人口的框架内进行的调整。例如，限购套数的变化、社保年限的调整等都有可能被期待，但较大的政策放宽的可能性较低。与广州近期发布的政策相似，我们认为这可以作为一个良好的风向标。同时，上海的落户政策相对放松，户籍人口数量有显著增加.这种情况对于上海房地产市场的稳定起到了积极的作用虽然常住人口数量没有太多增长，但户籍人口比例的提高带来了更多的购房需求。因此，在上海的各项政策中，都可以看到微调的经验和非常不错的效果。 Q：上海的郊区楼市对高学历人群的吸引力如何？ A：郊区如闵行和浦东的高学历人群吸引力较强，主要因为两个区域有优势的高科技产业园区，如紫竹高科技园区和张江。这些区域的教育水平较高，竞争激烈，教育质量名列前茅。相比之下，崇明等区域对高学历人群的吸引力较低。此外，郊区的户籍人口占比较低，外来人口占比较高，居住成本较低，且交通便利。但是从户籍人口年龄结构来看，各个区域都存在老龄化问题。 Q：上海各区域的经济发展情况如何？ A：量来看，浦东的GDP总额一直遥遥领先，黄浦区排名第二，但考虑到黄浦区的区划面积小、人口少，能排第二已经是非常好的表现。虹口和普陀这两个区的GDP总额仍然比较低，金山和崇明则是相对差距较大的区域。从增速角度来看，近10年来，嘉定的GDP增速最高，而闵行、杨浦和崇明的发展较弱。人均GDP是一个更有参考价值的指标，黄埔区在这方面优势明显，普陀区和杨浦区相对较弱。需要注意的是，宝山和崇明的人均GDP远低于全国平均水平，经济发展相对较弱。 Q：上海各区域的公共财政收入情况如何？ A：公共财政收入是反映区域履行政府公共管理和社会保障民生改善能力的重要指标。从总量来看，浦东依然遥遥领先，奉贤和崇明的增速相对较好。但是从人均财政收入来看，黄埔和静安的人均财政收入明显优势，普陀和杨浦的人均财政收入甚至不及大部分郊区。宝山的人均财政收入表现更差，与其他区域相比较弱。这与观察到的城市界面观感及楼巿热度情况相符，市政界面、道路平整度、绿化程度等与人均财政收入和居住体验感有很强的相关性。 Q：区域的经济发展情况和房地产市场有什么关系？ A：人口是房地产市场的基础，经济发展代表着居民的致富力，需求是由人口决定的。经济发展水平高，需求达到一定水平，居民能够买房承受得起房价。从房地产市场的表现来看，嘉定的发展较好，闵行、杨浦和崇明相对较弱。黄浦和静安的人均财政收入优势明显，普陀和杨浦相对较弱。宝山和崇明的房价较低，可能与人均财政收入和居住体验感较弱有关。 2 Q：上海楼市的销量在郊区明显大于市区，增速也更快，这是为什么呢？A：从供需两个维度去分析，郊区相对来说有很多新区规划待建设的空地较多，可供应的项目比较多。而市区相对来说开发空间稀缺，通过旧改等方式才能腾出开发空间，供应相对稀缺。从需求角度看，市区购房需求来源于全市各个区域，而郊区更多吸引本地居民和通勤人员的需求。市区楼盘价格优势较大，吸引了一批投资客，而郊区楼盘基本上没有投资需求，基本上都是自住需求，所以市区的整体需求量还是非常高的。 Q：上海不同区域的房价有何差异？ A：数值上看，市区的房价肯定是远高于郊区的。黄埔区的均价是13.5万元，虹口将近12万元，静安、实惠、长宁、杨浦、普陀等区均价也接近外环的部分，超过10万元每平米。相较之下，闵行的房价是7.3万元，其他区如浦东、青浦、松江、嘉定基本在5万到6万元之间，奉贤、崇明、金山则在3万元左右。从增速的维度看，市区房价增速—般低于郊区，限价政策对市区的影响较大。考虑到户型的差异和高层价格的分布，市区小户型的上车门槛基本在1000万元左右。不同区域的总价差异也很大，黄埔新房基本将近3，000万元的套均总价远高于其他区域，其他6个市区的套均总价超过1，350万元，而像浦东、青浦、宝山、松江、嘉定等区则在650万元以内。奉贤、崇明、金山的房价、总价较低。Q：市区和郊区购房的总价门槛有何差异？ A：市区的购房总价门槛较高，主要因为市区的新房—般面积较大，且楼 盘较少，改善型为主。黄埔区、长宁区套均面积都在100平米以上。其他市区的套均总价大致在900万元到1，350万元之间。而郊区的套均面积平均在100平米左右，有70平米到80平米的小户型可选择。市区的套均总价较高，如黄埔新房将近3，000万元，其他巿区基本在650万元以内。而像奉贤、崇明、金山这三个区的房价较低，总价区间在250万元到380万元。 ：上海的环线划分有哪些，各自的面积占比是多少？环线内外的房产价值有什么差别？ A：上海的环线划分包括内环线、中环线和外环线，分别占全市面积的2%、6%和其余部分。其中，内环线以内的房产相对保值性较高。根据规划，上海还划定了一个中心城的概念，指的是外环线以内的部分，面积大约为660平方公里，占全市面积的10%。而交通环线以外的房产价值相对较低。Q：上海的板块划分是根据什么进行的？有哪些发展潜力较大的区域？A：上海的板块划分基于环线，但不局限于环线。主要的板块有主 城区和副中心。主城区包括中心城及外环线以内的周边片区，主要包括周围虹桥、川沙、宝山、闵行四个片区。其中，中央活动区(CAZ)是上海最重要的发展区域，面积约为75平方公里，占全市面积的1%。此外，城市副中心是中央活动区之外辐射的第二层级，上海规划了9个主城副中心和5个新城中心以及2个核心镇中心。一些区域如沿江地段或重点规划区域也具有较高的房价水平和发展潜力. 4 Q：上海的人口疏解和城市更新对房地产发展有何影响？ A：上海政府计划通过人口疏解和城市更新来控制人口数量。主要的人口疏解将通过完善中心城区来实现，预计需要疏散约47万人，其中内环线以内将疏散40万人。因此，政府政策放宽也不太可能适用于外环线以内的区域，因为这些区域将用于人口疏散功能。此外，城市更新也会导致-些地区的老龄化和动迁，让有更强支付能力的人群逐渐在市区内定居。整体而言，人口疏解和城市更新对于房地产市场具有一定的影响，一些区域的价值属性将会变得更加突出。 Q：嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇这几个区在上海的发展前景如何？A：这几个区是上海希望集聚人口带动周围地区发展的，后续的政策可能还会在这几个区里面。其中嘉定发展的积淀较好，松江和青浦相对较弱-些，而奉贤和南汇由于离主城较远，房价也有一定的梯度性。 Q：黄浦区的房价为何那么高？ A：黄浦区是上海的政治文化旅游中心，拥有人民广场、外滩、南京东路、淮海中路、新天地等重要地标。尽管常住人口下降，但黄浦区的房价包括总价上车门槛较高，具有合理性。同样，黄浦区进行了大量的拆迁，潜在的新房供给量也很大，主要以大户型为主。 Q：静安区的发展状况如何？ A：静安区是上海较好的一个区域，包括南京西路、余元路、衡山、复兴 路等商圈，以及大明地区作为较好的中产社区。静安区的发展水平较强，CBD强大，整体涉外经济和消费业发展良好。但自2016年闸北区并入之后，常住人口和人均GDP都有了陡增，但人均GDP仍然较低。整体而言，静安区相对老静安稍微较弱，但其规划落地能力强，也开始带动闸北区的发展，如苏河湾夜城。 Q：徐汇区的发展特点如何？ A：徐汇区的城市界面跨度较大，内环以内有徐家汇、武康路等商圈和-些历史文化景点，而徐汇滨江作为重点发展板块，在中环之间有较大亮点外环线以外的城市界面相对较落后，如华金板块。徐汇区具有较强的教育资源，一直是上海比较强的区域。常住人口相对稳定，一直保持在100万人左右，GDP保持正增长。 ：长宁区的发展特色如何？ A：长宁区有着较高的外籍居民比例，商业氛围较强，私立医疗和教育资源丰富。虽然开发放缓，但由于历史积淀，像古北西郊等板块是上海传统的富人区。近年来，由于楼龄的关系，房价出现大幅降幅，GDP在2020年出现负增长，但整体的发展底子还在，市区仍可看好。 Q：普陀区的发展情况如何？A：普陀区的发展相对滞缓，但地理位置优势和交通便捷性还是很有希望的。 6 Q：虹口区有哪些发展优势？ A：虹口区地理位置优越，黄浦江和苏州河交汇于此，拥有浦西第一高楼的规划和丰富的旧改经验。旧改对市中心人口疏解起到了重要作用。 Q：杨浦区的发展情况如何？ A：杨浦区近年的经济增速相对较慢，但医疗和教育资源比较强。滨江和东外滩是未来的发展重点，有一些互联网公司已经搬到这—区域。 Q：浦东新区的发展如何？ A：浦东新区人口、GDP和财政收入在各区中排名第一，发展速度很快。虽然商业设施有一些紧张，但有丰富的规划和落地情况，陆家嘴和世纪大道沿线是商圈聚集的地方。 Q：宝山区的特点和机会是什么？A：宝山区是市区的洼地，房价较低，交通便捷。相对于同环线的其他区域，它的总价要便宜一些，因此有吸引力。Q：闵行区的发展情况如何？A：闵行区位于市区的西南部，医疗资源一般但教育和商业发达。虹桥商务区是外环线高能级的一个区域，发展潜力大。Q：嘉定区和松江、青浦区的特点如何？ A：嘉定区是离市中心最近的新城中心，产业发展良好。松江和青浦区制造业发展较好，尤其是松江在进出口和工业投资方面排名较高。 Q：上海的哪些区域在房地产市场发展比较好？为什么？ A：上海的房地产市场发展比较好的区域有松江、青浦和宝山。其中松江有松江大学城以及佘山别墅区的发展，青浦有徐泾板块和虹桥枢纽的支持宝山有上海北部商务区的规划。这些区域受益于交通便利以及商业体系的建设，吸引了许多企业入驻和购房需求。 Q：奉贤和金山区房地产市场的发展如何？ A：奉贤和金山区的房地产市场相对较低，主要是因为它们距离市中心较远，交通不方便。奉贤的发展重心是发展自己的产业布局，如中日东方美谷和美丽大健康新能源等产业。金山的发展主要集中在化工业领域，房价相对较低。 Q：崇明区的房地产市场是什么情况？ A：崇明区的房地产市场不是特别好，它主要发展生态旅游和农业，与其他区域有明显的差异。崇明区的GDP总额和常住人口较少，与上海其他区域有较大的不同。 Q：上海的房地产市场未来规划如何？ A：上海的房地产市场未来规划主要集中于五大新城，主城区不太会有太多政策放松.房地产市场的发展与供应量密切相关，郊区的常住人口较多，但仍有很大的发展空间。新房的价格阶梯性较为明朗。整体来看，各区的 人口经济房地产市场差异明显，但都有合理的发展规划，拥有一定的客群基础。Q：对上海新房市场的发展前景如何看待？A：我们比较看好上海新房市场的发展前景，并建议关注重仓上海的房企，如保利发展、金地集团和华发股份等。