景气脉冲观察系列之一：“金九银十”，改善如何？

8月底以来房地产进入政策密集落地期，至今的效果有以下特点：一是房企拿地依然集中在一线和新一线城市，低线城市拿地信心尚未明显修复；二是土地市场供地面积增加，挂牌价中枢上移，三线城市土地供给有所回升；三是城市二手房挂牌量整体增加，挂牌价一线城市冲高回落，二三线城市挂牌价整体稳定；四是购房需求释放，成交量短期放大后逐步回落，9月中旬以来成交有企稳回升迹象。整体看，近期政策效果的释放呈现脉冲式特点，主要或因刚需集中释放所致，市场信心仍待修复。“金九银十”的观察窗口，仍需密切关注房地产后续恢复持续性，以及政策持续放松的动力。 土地市场：供给增加，信心仍需修复 一线和新一线依然是头部房企拿地重点。8月一线城市和多个新一线城市进行了集中土拍，头部房企依然将高线城市的拿地作为重点，土地溢价率维持一定水平，但在低线城市的拿地尚未显著改善，部分城市的部分地块依然维持底价成交的状态。 供地面积冲高回落，供地挂牌均价中枢升高。9月第一周100城供应住宅类土地665.56万平方米，环比大幅增加但之后回落，第三周降至今年3月以来低位。一二线城市9月初略有增加后减少，三线城市近期供地大幅增加；9月前三周挂牌价冲高回落，价格中枢略有升高。成交土地楼面均价一线涨幅较大，二三线城市均价稳中有降。 商品房市场：需求释放呈现脉冲式 二手房成交挂牌量整体增加，挂牌价走势分化。从量上看，8月底以来，全国城市二手房出售挂牌量指数整体呈上升趋势，挂牌量增加三线>二线>一线，北京、上海月初升高后回落，广州、深圳稳步增加。从价上看，政策冲击影响一线城市二手房挂牌价快速走高，但之后回落；二三线城市影响相对较小。 政策落地后商品房成交量短期冲高后回落。十大城市存销比9月第一周快速回落，第二周后，随着销量下降、存量增加，库销比缓慢回升。30城商品房销量9月初脉冲式增长后快速回落至较低水平，近日成交量再度回暖。 风险提示： 政策效果不及预期。 7月末房地产调控政策基调转变，8月末到9月进入政策密集发布期。汇总看，当前落地的房地产政策主要集中于认房不认贷、放宽或取消限购政策、税收优惠等，销售端明显放松，后续政策支持力度将继续强化。我们多次提及“金九银十”是前期销售端放松放松政策效果的重要观察窗口，本报告将从土地市场情况、房地产销售情况和分城市情况的跟踪，观察近期政策变化的效果。 图表1：8月底以来部分城市加大房地产支持政策力度 1土地市场：供给增加，信心仍需修复 1.1房企拿地：一线和新一线城市依然是重点 一线和新一线依然是头部房企拿地重点。8月一线城市和多个新一线城市进行了集中土拍，头部房企依然将高线城市的拿地作为重点，土地溢价率维持一定水平，但在低线城市的拿地尚未显著改善，部分城市的部分地块依然维持底价成交的状态。房地产销售政策放松，或提升房企库存的去化率，但显著修复之前，房地产行业流动性偏紧的状况很难明显改变，关注后续房企拿地信心的修复进度。 图表2：8-9月部分房企在二线城市的部分地块拿地维持平价状态 1.2土地交易：供给面积冲高回落，三线城市供地放量 100城供地面积冲高回落。9月第1周（8月28-9月3日，下同），全国100大中城市供应住宅类土地占地面积665.56万平方米，较前一周大幅增加343.71万平方米，供地面积脉冲式增长，但之后回落，9月17日当周供地139.21万平方米，降至今年3月以来周供地面积低位。100城供地挂牌均价中枢升高。9月第一周挂牌价降至5047元/平方米，第二周（9月4-10日，下同）升至7317元/平方米，第三周（9月11-17日，下同）回落至5534元/平方米，前三周挂牌价冲高回落，价格中枢略有升高。 图表3：9月第一周供地脉冲增加，挂牌均价走高回落 具体到一、二、三线城市住宅供地面积，一、二线城市9月初略有增加后减少，三线城市近期供地大幅增加。一线城市9月第一周住宅供地11.96万平方米，较前一周增加6.44万平方米，之后逐步回落，9月第三周降至2.61万平方米。二线城市供地增加始于8月第四周，住宅供地70.27万平方米，较前一周增加12.67万平方米；9月第一周维持较高水平，为75.75万平方米，第二周大幅回落，第三周小幅回升。三线城市住宅供地9月第一周为152.2万平方米，较前一周大幅增加42.6万平方米，第二周回落后第三周供地继续大幅增加至229.36万平方米。 图表4：住宅供地面积一二线与三线城市分化 图表5：成交土地楼面均价一线城市有所回升 2商品房市场：需求释放呈现脉冲式 2.1二手房成交：挂牌量整体增加，挂牌价走势分化 从量上看，8月底以来，全国城市二手房出售挂牌量指数整体呈上升趋势，挂牌量增加三线>二线>一线。9月第三周全国二手房出售挂牌量指数为43.32，较8月第四周升高9.95点。一、二、三线二手房出售挂牌指数分别为6.88、43.91、78.80，分别较8月第四周升高1.86点、8.69点、16.76点。 从价上看，政策冲击影响一线城市二手房挂牌价快速走高，但持续时间不长； 二三线城市影响相对较小。从城市二手房出售挂牌价指数环比变动上看，一线城市在9月第二周环比升高0.76点，涨幅较大，但第三周下降0.3点；二线城市9月前两周整体仍下降，第三周升高0.12点；三线城市价格指数继续下降，但降幅逐步收窄。 图表6：城市二手房挂牌量指数整体升高 图表7：城市二手房挂牌价指数环比：一线冲高回落 一线城市从二手房挂牌量上看，北京、上海月初升高后回落，广州、深圳稳步增加。9月第一周，京沪二手房挂牌量指数分别为7.55、7.07，分别较前一周升高2.9和3.11点，涨幅较大，之后回落。广深挂牌量指数走势与京沪不同，9月初以来整体呈稳步上行趋势。从二手房挂牌价指数上看，北京9月第一周环比升高0.4点，之后环比回落；上海9月第二周环比涨幅较大，指数升高1.23点； 广州9月第三周涨幅较大，环比升高1.02点；深圳价格指数缓慢上行。 图表8：一线二手房挂牌量指数北京上海升高回落 图表9：一线二手房挂牌价指数环比整体上行 2.2商品房成交：政策落地后成交量短期冲高后回落 十大城市存销比9月第一周快速回落，第二、三周缓慢回升。8月底房地产政策对商品房销量影响较为明显，十城存销比在9月第一周快速下降17.23pct至64.84%；一线城市下降7.51 pct至65.38%，二线城市下降25.1 pct至64.48%。9月第二周后，随着销量下降、存量增加，库销比缓慢回升。从30城商品房每日销量数据上看，8月底、9月初销量脉冲式增长后快速回落至较低水平，近日成交量再度回暖。 图表10：十城存销比快速下降后缓慢回升 图表11：30城商品房月初冲高回落，近期再度回暖 2.3分城市：一线冲高回落，二线有所分化 分城市看，一线城市受政策影响成交量短期放大，之后回落，商品房可售面积近期整体增加。北京9月1日执行认房不认贷政策后，二手房成交量明显增加，后回落保持稳定，成交中枢上移；商品房可售面积受成交量增加快速回落，近期有所增加。上海9月1日执行认房不认贷政策，商品房成交面积月初大幅增长后快速回落，近期成交回升；可售面积受成交影响月初回落，近期增加超政策发布前。广州8月30日执行认房不认贷政策，商品房成交月初冲高后回落，中旬成交回升超月初；9月20日限购政策进一步放宽，成交有望迎来新一轮增长。 深圳8月30日执行认房不认贷政策，二手房冲高后回落，成交量中枢小幅上移； 商品房可售面积大幅增加。 二线城市：厦门9月1日起执行认房不认贷政策，但二手房成交量并未明显放大，商品房可售面积8月上旬以来持续下降，9月中旬以来快速增加。东莞9月1日起执行认房不认贷政策，商品房成交面积快速冲高，9月以来波动上行，成交量持续放大，二手房均价中枢上移。惠州9月1日起执行认房不认贷政策，月初成交并未明显放量，9月中旬成交量大幅增长。武汉9月1日起执行认房不认贷政策，9月19日起增加取消二环内住房限购、优化住房贷款认定标准、给予购房优惠等十项政策支持；商品房成交量月初、上旬后期快速增加后回落，目前成交整体稳定，但成交量中枢不高。此外，福州、南京、青岛、大连、济南在房地产政策发布后成交普遍放大，但幅度存在差别。 图表12：北京：成交量中枢上移，可售面积回落 图表13：上海：成交量近期增长，可售面积增加 图表14：广州：销量脉冲式波动，可售中枢上移 图表15：深圳：可售面积持续增长 图表16：厦门：近期成交边际回暖，可售回升 图表17：东莞：成交量波动上行，均价整体回升 图表18：武汉、惠州成交量近期回落 图表19：福州：成交量下行，可售面积近期增加 图表20：南京：商品房成交中枢上移，可售下降 图表21：青岛：二手房成交量中枢小幅上移 图表22：大连：成交量基本稳定 图表23：济南：近期成交整体平稳 3总结：继续关注“金九银十”，及政策放松动力 8月底来房地产进入政策密集落地期，至今的效果有以下特点：一是房企拿地依然集中在一线和新一线城市，低线城市拿地信心尚未明显修复；二是土地市场供地面积增加，挂牌价中枢上移，三线城市土地供给有所回升；三是城市二手房挂牌量整体增加，挂牌价一线城市冲高回落，二三线城市挂牌价整体稳定；四是购房需求释放，成交量短期放大后逐步回落，9月中旬以来成交有企稳回升迹象。整体看，近期政策效果的释放呈现脉冲式特点，短期快速冲高后回落，主要或因刚需集中释放所致，市场信心仍待修复。“金九银十”的观察窗口，仍需密切关注房地产后续恢复持续性，以及政策持续放松的动力。 4风险提示 政策效果不及预期。