信用分析报告：金地（集团）股份有限公司

金地（集团）股份有限公司 ——信用分析报告 一、基本情况 金地集团 简称 主体基本信息 实际控制人 无 控股股东无 外部评级 联合资信AAA稳定 行业房地产 胜遇预警 无 胜遇评级6+ 金地（集团）股份有限公司（以下简称“发行人”，证券代码600383.SH）是一家专注于房地产开发的全国性开发商，是中国最早在A股上市并完成全国化布局的房地产企业之一，实收资本为45.15亿元。截至2023年3月末，第一大股东为富德生命人寿保险股份有限公司（以下简称“富德人寿”），无控股股东和实际控股人，其通过3个万能险/分红险产品合计持有发行人29.83%股份，截至目前尚未出现被质押情况，富德人寿实际控制人为张峻，值得注意的是，富德人寿2021年年报和2022年年报以及季度偿付能力报告至今均未披露，而根据此前公司披露的报告显示，富德人寿净利不佳，偿付能力指标逼近监管“红线”；其他股东方面，深圳市福田区财政局旗下的深圳市福田投资控股有限公司持有7.79%股份，为第二大股东。总体来看，发行人虽然有险资的股东背景，但考虑到其偿付能力不佳以及实控人为个人等因素，股东背景一般。 单位：亿元 项目 2023Q1 2022 2021 2020 总资产 4,225.47 4,193.83 4,628.10 4,016.30 净资产 1,159.54 1,162.57 1,102.07 940.38 现金等价物 498.47 543.50 645.09 541.63 资产负债率 72.56% 72.28% 76.19% 76.59% 短期有息债务 486.71 495.93 511.74 505.61 总有息债务 1,273.00 1,245.12 1,360.42 1,185.50 短期债务占比 38.23% 39.83% 37.62% 42.65% 现金短债比 102.42% 109.59% 126.06% 107.12% 营业收入 143.37 1,200.35 989.35 836.57 净利润 2.20 91.66 129.51 152.41 毛利率 17.50% 20.43% 20.23% 33.15% 经营净现金流 -45.71 199.07 94.00 75.15 投资净现金流 12.66 -24.07 -95.55 -100.37 筹资净现金流 -11.76 -277.44 105.45 117.22 截至2023年3月末，发行人总资产为4,225.47亿元，净资产为1,159.54亿元，资产负债率为72.56%，期末现金及现金等价物余额为498.71亿元，有息债务合计1,273.00亿元。2020-2022年和2023年1-3月份，发行人净利润分别为152.41亿元、129.51亿元、91.66亿元和2.20亿元，净利润大幅下滑。 二、业务分析 发行人业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融和物业服务等。2020-2022年和2023年1-3月，发行人主营业务收入分别为836.57亿元、989.35亿元、1,200.35亿元和70.25亿元，毛利率分别为24.03%、20.78%、15.64%和 18.62%，受房地产开发业务中结转项目规模的增长，发行人主营业务收入有所增加，受行业景气度下行影 响，部分项目所处城市区位环境较差，发行人为了尽快收回现金流而降价出售商品房导致毛利率持续下降。房地产开发业务方面，发行人项目主要集中在一二线城市，质量较好，剩余可租售面积较充足，尚可 满足两年左右销售需求，但其拿地规模大幅下降，受行业景气度下行影响，房地产销售金额出现下滑严重，目前在建项目较多，融资需求大，或存在一定的流动性风险。2020-2022年发行人房地产开发业务的营业收入分别为751.78亿元、883.63亿元、1091.81亿元，占营业总收入的比例分别为91.36%、91.00%和91.37%，是其最主要的收入来源。毛利率方面，2020-2022年，发行人房地产开发业务毛利率分别为33.56%、19.65%和19.96%，自2021年后出现了显著下滑，系拿地成本的增加和销售价格的下降所致。土地储备方面，2020-2022年发行人新获取项目分别为116个、111个和21个，2022年新增项目大幅减少，主要因为发行人出于现金流安全性考虑而减少了拿地项目；同期，楼面均价分别分7,721元/平方米、7,837元/平方米和14,143元/平方米，楼盘均价大幅提升，主要系新获土地项目多位于上海、深圳、北京、成都、武汉等一二线城市；同期，发行人土地储备可售面积分别为1657万平方米、1636万平方米、248万平方米，2022年发行人土地储备量大幅下降，主要由于拿地规模的大幅减少所致。存续项目方面，截至2022年末，发行人主要存续项目剩余可售面积合计为2,727.99万平方米，权益剩余租售面积合计为1,409.41万平方米，尚可满足两年左右销售需求，剩余可售项目主要分布在昆明、广州、西安、武汉、天津、深圳和沈阳等地，考虑到部分城市房地产市场景气度较差，未来项目销售价格将进一步下行，且去化面临一定不确定性。项目建设开发方面，2020-2022年和2023年1-3月，发行人新开工土地面积分别为1,582万平方米、1,843万平方米、522万平方米和 58万平方米，新开工土地面积总比大幅下降，主要系拿地规模下降所致；同期，竣工土地面积分别为1,103万平方米、1,534万平方米、1,418万平方米和134万平方米，受工程规划进度不同的影响，竣工面积有所下滑。发行人的项目以合作开发为主，在行业景气度下行以来，部分项目合作方出现流动性风险，对项目的资金管理及项目去化产生一定影响。房产销售方面，2020-2022年发行人销售面积分别为1,195万平方米、1,377万平方米和1,020万平方米，销售金额分别为2,427亿元、2,867亿元和2,218亿元，均有所下滑；此外，2023年1-7月发行人累计实现签约面积530.0万平方米，同比上升7.44%，累计实现签约金额963.3亿元，同比下降19.16%，签约面积有所上升但金额出现了显著下滑，主要房地产市场需求疲软，销售价格的下降所致。销售均价方面，2022-2022年和2023年1-3月，发行人销售均价分别为2.03万元/平方米、2.08万/平方米、2.17万 /平方米和1.81万/平方米，整体有所下降。区域销售金额分别方面，发行人的销售金额区域主要集中在一二线城市，其中上海、深圳、南京、北京分别占比34.50%、19.10%、12.81%以及9.72%，整体尚可，但也应看到金华（4.03%）、沈阳（3.74%）、东莞（3.70%）等城市的去化能力可能偏慢的影响。 物业出租业务方面，发行人主要是由其子公司金地商置集团有限公司作为独立平台运营，业态包括商 业、写字楼和产业。2020-2022年和2023年1-3月，物业出租业务营业收入分别为10.11亿元、10.68元、12.29 亿元，毛利率分别为74.58%、80.38%和80.68%，营业收入和毛利率同比均有所增长。出租面积及出租率方面，截至2022年发行人持有物业可出租面积合计为237.28万平方米，主要分布在核心一二线城市，产业平均出租率为84%，出租率很高。 物业管理业务方面，主要包括商业物业管理和住宅物业管理，2020-2022年发行人物业管理业务营业收入分别为40.82亿元、52.79亿元、66.61亿元，毛利率分别为9.54%、10.07%、9.14%，营业收入同比增加，但毛利率有所波动。截至2022年末，物业合同管理面积超3.85亿平方米，其中2022年市场拓展新增外拓合约面积5000余万平方米，整体规模尚可。 三、财务分析 以流动资产为主，存货占比较高，其他应收款对资金形成一定占用，资产流动性尚可。2020-2022年和2023年3月末，发行人总资产分别为4,016.30亿元、4,628.10亿元、4,193.83亿元和4,225.47亿元，资产规模有所波动。截至2023年3月末，发行人前五大资产分别为存货1,537.39亿元（36.38%）、其他应收款966.75亿元 （22.88%）、长期股权投资640.66亿元（15.16%）、货币资金500.42亿元（11.84%）和投资性房地产258.42亿元（6.12%）。其中存货主要由开发成本（2022年末占比71.22%，下同）和开发产品（28.70%）构成；其他应收款主要为关联方往来款，账龄以1至3年为主，前五大其他应收账款余额占比为12.93%，账龄主要是在1年以内，关联方往来款规模较大，部分合作房企已出现流动性风险，发行人应收账款存在一定的回收风险；长期股权投资主要是对合营企业和联营企业的投资，其中包括广州广电房地产开发集团股份有限公司48.76亿元、GemdaleJVBush-PineRealEstateDevelopmentCompanyLLC20.55亿元和天津金地华府置业有限公司14.12亿元等；货币资金主要为银行存款和其他货币资金，其中预售监管资金规模为77.40亿元，占比货币资金的比例为14.20%，占比尚可；投资性房地产主要为房屋、建筑物和在建工程等。总体来看，发行人资产主要以流动资产为主，其他应收款与监管资金规模不低，资产质量一般。 营业利润率显著下滑，资产减值损失的增加对净利润造成了严重侵蚀，整体盈利能力有所下降。2020-2022年和2023年1-3月，发行人净利润分别为152.41亿元、129.51亿元、91.66亿元和2.20亿元，净利润呈现逐年下滑趋势且下滑幅度较大；2020-2022年和2023年1-3月，发行人营业利润率分别为26.28%、17.78%、17.57%和3.43%，营业利润率逐年下降；期间费用方面，2020-2022年和2023年1-3月的期间费用率分别为 7.13%、9.33%、7.43%和11.22%，其中，2022年发行人期间费用率同比下降了1.72个百分点，系发行人销售规模的下降和费用管理的加强所致；投资收益方面，2022年发行人投资收益为39.74亿元，主要是持有的交易性金融资产和非流动性金融资产股权增值所致，占营业利润的比例为30.66%，对利润的贡献度较大。减值损失方面，2020-2022年，发行人资产减值损失分别为6.40亿元、12.08亿元和36.90亿元，其中2022年资 产减值损失同比增加了24.82亿元，主要为存货跌价损失和固定资产减值损失，减值损失占营业利润的比例 为28.47%，对利润造成了严重侵蚀。总体来看，发行人各项盈利指标有所弱化，盈利能力下降。 近年来经营性净现金流均呈现净流入且持续大幅提升，期末现金及现金等价物维持较高水平，筹资活动现金流持续为负。2020-2022年和2023年1-3月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为75.15亿元、94.00亿元、199.07亿元、-45.71亿元；同期，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-100.37亿元、-95.55亿元、-24.07亿元、12.66亿元，投资活动现金净流出规模有所下降，系发行人对联合营项目投资规模缩减所致；发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为117.22亿元、105.45亿元、-277.44亿元、-11.76亿元，筹资性现金持续净流出，主要由于持续清偿债务所致。截至2023年3月末，发行人期末现金及现金等价物余额为498.47亿元，较年初减少了45.03亿元，但仍有较大规模。 债务结构尚可，短期债券偿还压力不大。2020-2022和2023年1-3月，发行人资产负债率分别为76.59%、 76.19%、72.28%和72.56%，杠杆率维持较高水平；同期，总有息债务分别为1,185.50亿元、1,360.42亿元、 1,245.12亿元和1,273.00亿元，其中短期债务占比分别为42.65%、37.62%、39.83%和38.23%，债务结构尚可；发行人的