龙光集团二零二三年中期报告

中期报告2023 龙光集团有限公司 于开曼群岛注册成立之有限公司 股份代号 目录 公司资料 2 主席致辞 3 管理层讨论与分析 5 其他资料 10 独立审阅报告 17 简明综合损益表 19 简明综合全面收益表 20 简明综合财务状况表 21 简明综合权益变动表 23 简明综合现金流量表 25 中期财务资料附注 27 2023年中期报告龙光集团有限公司 2 公司资料 董事 执行董事 纪海鹏先生（主席） 赖卓斌先生（行政总裁） 肖旭先生钟辉红先生黄湘玲女士 独立非执行董事 张化桥先生廖家莹女士蔡穗声先生刘勇平博士 审核委员会 廖家莹女士（主席） 蔡穗声先生张化桥先生 薪酬委员会 张化桥先生（主席） 纪海鹏先生廖家莹女士 提名委员会 纪海鹏先生（主席） 张化桥先生廖家莹女士 公司秘书 李昕颖女士 核数师 上会栢诚会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 总部及中国主要营业地点 中国深圳宝安区兴华路南 龙光世纪大厦B座2002室 香港主要营业地点 香港 柯士甸道西1号环球贸易广场68楼02–03A室 公司网址 http://www.logangroup.com 授权代表 赖卓斌先生李昕颖女士 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国工商银行（亚洲）有限公司 上市资料 本公司普通股于香港联合交易所有限公司主板上市 （股份代号：3380.HK） 3 龙光集团有限公司2023年中期报告 主席致辞 尊敬的各位股东： 本人谨代表本公司董事会（“董事会”）提呈本集团截至二零二三年六月三十日止六个月之中期业绩。 二零二三年上半年，面对复杂多变的国际环境，中国中央政府统筹推进经济发展，通过多方面有力措施持续扩大国内有效需求，中国国内生产总值稳定增长5.5%。中国地产行业仍处于调整周期。全国房地产开发投资人民币58,550亿元，同比下降7.9%。其中，住宅投资人民币44,439亿元，下降7.3%。商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。 国内外形势错综复杂，房地产行业信心复苏缓慢。面对行业考验，本集团坚定战略定力，积极主动应对，全力以赴做好稳经营、保交楼、促销售、抓回笼及管控成本开支等工作，保持生产经营和核心团队稳定。上半年，本集团完成项目交付超过40个批次、近2.4万套，在行业困难挑战中展现出企业的积极作为和责任担当。 二零二三年上半年，本集团继续聚焦差异化的优质产品，不断提高产品的创索尼，获得国际空间设计“奥斯卡”之称的艾特奖三项大奖，分别是，深圳龙光•锦绣公园壹号荣获展示空间设计–城市十强、汕头龙光•天境海岸花园荣获社区景观设计–全球五强以及商业建筑设计–城市入围奖。 二零二三年二月三日，全球最大指数公司MSC（IMorganStanleyCapitalInternational，明晟公司）发布最新ESG 评级报告，将本集团ESG评级从“BBB”级上调至“A”级。这也是本集团连续第三次获得上调评级，在房地产行业中位居前列。二零二三年二月二十四日，本集团获纳入恒生综合指数成份股，并在三月份入选港股通成份股，在市值和流动性指标方面达到了主流机构投资者的标准。 本集团境内公开市场债务整体展期已于去年十二月完成，正努力推动境外整体债务管理方案的进程。本集团将持续与全体债权人积极沟通，公平对待所有债权人。境外整体债务管理方案通过及实施后，将能缓解集团境内外偿债压力，生产经营进入良性循环，修复资本结构，实现资产潜在价值和增强集团运营现金流，保障本集团境内外债权人及各利益相关方的利益。 2023年中期报告龙光集团有限公司 4 主席致辞 今年七月，中央政府持续出台推动民营经济和房地产行业平稳健康发展的政策。中央政治局会议指出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，盘活改造各类闲置房产。国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》及《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》等政策。作为一家上市民营企业，龙光将积极响应国家关于促进民营经济发展壮大的政策号召，坚决履行企业责任使命，持续提升产品力和服务力。 本人藉此机会代表董事会对集团全体股东、投资者、合作伙伴、客户及社会各界的信任和支持致以衷心的谢意。集团未来将继续努力，遵循透明、健康、公正的发展价值观，积极应对行业新形势、新周期。 主席纪海鹏香港 二零二三年八月三十日 5 龙光集团有限公司2023年中期报告 管理层讨论与分析 业务回顾 整体回顾 截至二零二三年六月三十日止六个月期间，本集团的收入为人民币13,859.0百万元，较二零二二年同期增加约 9.7%。期内亏损人民币17.60亿元。 物业开发 合约销售 二零二三年上半年，本公司继续在大湾区及长江三角洲区域发挥其市场优势，取得一定的销售业绩。于期内，本集团实现合约销售约人民币12,453.8百万元。二零二三年上半年的合约销售中，大湾区、长江三角洲区域、大西南区域、新加坡及其他区域占比分别约为34.8%、24.9%、17.2%、0%及23.1%，主要合约销售来自于大湾区、长江三角洲区域及大西南区域。于二零二三年下半年，本集团计划重点推出的项目有深圳龙光•锦绣公园壹号、深圳玖榕府、惠州龙光城等项目。 二零二三年上半年合约销售 区域 金额 占比 总建筑面积1 占比 平均售价1 （人民币百万元） （平方米） （人民币元╱平方米） 大湾区 4,338 34.8% 237,959 29.2% 17,855 长江三角洲区域 3,095 24.9% 130,779 16.0% 23,618 大西南区域 2,148 17.2% 163,449 20.0% 12,964 新加坡 0 0% 0 0% 0 其他区域 2,873 23.1% 283,277 34.8% 9,753 合计 12,454 100% 815,464 100% 14,984 附注： 1.不包含车位 2023年中期报告龙光集团有限公司 6 管理层讨论与分析 新开工项目 二零二三年上半年，本集团共有5个项目或项目新一期动工开发，规划总建筑面积约为36万平方米。 竣工项目 二零二三年上半年，本集团有41个项目或项目分期竣工，规划总建筑面积约为339万平方米。 发展中项目 于二零二三年六月三十日，本集团共有101个项目或项目分期处于在建阶段，规划总建筑面积约为1,876万平方米。 土地储备 截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团未透过公开市场招拍挂的方式获取新项目。 于二零二三年六月三十日的土地储备 建筑面积 占比 （平方米） 大湾区 13,054,907 48.2% 大西南区域 6,357,957 23.5% 长江三角洲区域 2,083,610 7.5% 新加坡 19,321 0.1% 其他区域 5,552,426 20.7% 合计 27,068,221* 100.0% 注：*为中短期可供开发土地储备。 7 龙光集团有限公司2023年中期报告 管理层讨论与分析 财务回顾 表现摘要 截至六月三十日止六个月期间 二零二三年 二零二二年 变动 人民币千元 人民币千元 % 收入 13,859,041 12,629,410 9.7 其中：物业开发 13,698,810 12,501,036 9.6 物业经营收入 160,231 128,374 24.8 （毛损）╱毛利 (865,513) 1,757,931 –149.2 年内（亏损）╱溢利 —权益股东应占 (1,912,641) (540,565) 253.8 —非控股股东应占 152,744 (170,623) 189.5 —合计 (1,759,897) (711,188) 147.5 二零二三年六月三十日 二零二二年十二月三十一日 变动 人民币千元 人民币千元 % 总资产 269,334,768 278,321,567 –3.2 现金及银行结余 14,318,287 14,101,705 1.5 权益总额 42,029,725 51,869,650 –19.0 权益股东应占权益总额 33,802,542 36,782,728 –8.1 主要财务比率 毛利率(1) 8.2% 13.9% 资产负债率(2) 80.4% 76.6% 附注： (1)毛利率：经调整存货减值拨备的毛利÷收入×100% (2)资产负债率：经扣除合约负债的负债总额÷经扣除合约负债的资产总值×100% 2023年中期报告龙光集团有限公司 8 管理层讨论与分析 （一）收入 本集团截至二零二三年六月三十日止六个月期间收入约为人民币13,859.0百万元，较二零二二年同期增长约人民币1,229.6百万元（或约9.7%），主要是由于物业开发收入较二零二二年同期增长所致。截至二零二三年六月三十日止六个月期间，物业开发收入约为人民币13,698.8百万元，较二零二二年同期人民币12,501.0百万元增长约9.6%。二零二三年上半年的物业开发收入分别来自大湾区、大西南区域、长江三角洲区域、新加坡及其他区域，占比分别为48.8%、30.7%、13.5%、4.4%及2.6%。 二零二三年六月三十日物业开发收入 金额（人民币百万元） 占比 大湾区 6,686 48.8% 大西南区域 4,202 30.7% 长江三角洲区域 1,850 13.5% 新加坡1 604 4.4% 其他区域 357 2.6% 合计 13,699 100% 1按时段转让的货品 （二）销售成本 本集团截至二零二三年六月三十日止六个月期间的销售成本较二零二二年同期增加约人民币3,853.1百万元（或约35.4%）至人民币14,724.6百万元，主要是由于交付面积较二零二二年同期有所增长所致。此外，因二零二三年行业持续下行，本集团计提了约人民币2,000.0百万元存货减值拨备。成本的主要构成如下： 截至六月三十日止六个月期间 二零二三年 二零二二年 变动 人民币千元 人民币千元 % 总销售成本 14,724,554 10,871,479 35.4% —物业开发 14,710,871 10,849,280 35.6% —物业经营 13,683 22,199 –38.4% 9 龙光集团有限公司2023年中期报告 管理层讨论与分析 （三）销售及营销开支和行政开支 本集团截至二零二三年六月三十日止六个月期间销售及营销开支约为人民币480.5百万元（二零二二年同期约为人民币692.9百万元）。相关销售及营销开支较二零二二年同期减少约30.7%。 本集团截至二零二三年六月三十日止六个月期间的行政开支约为人民币437.6百万元（二零二二年同期约为人民币680.7百万元），较二零二二年同期减少约35.7%，主要是由于人工成本减少所致。 （四）财务成本 本集团截至二零二三年六月三十日止六个月期间财务成本净额减至约人民币586.8百万元（二零二二年同期约为人民币734.5百万元）。 （五）税项 本集团截至二零二三年六月三十日止六个月期间税项主要包含企业所得税（“企业所得税”）和土地增值税 （“土地增值税”）。考虑相关递延税项变动影响后的土地增值税净额约为人民币191.7百万元，而企业所得税净额为拨回人民币597.9百万元。 （六）流动资金及财务资源 于二零二三年六月三十日，本集团资产总值约为人民币269,334.8百万元（二零二二年十二月三十一日：约为人民币278,321.