金融街物业2023 中期报告

目录 2 公司资料 4 董事长致辞 7 管理层讨论及分析 22 企业管治和其他资料 30 独立审阅报告 32 简明综合损益及其他全面收益表 34 简明综合财务状况表 36 简明综合权益变动表 37 简明综合现金流量表 38 简明综合财务报表附注 *英文译文仅供参考 执行董事 孙杰先生（董事长）薛蕊女士 非执行董事 沈明松先生（于2023年6月8日起辞任）胡玉霞女士（于2023年6月8日起获委任）梁建平先生 李亮先生赵璐女士 独立非执行董事 宋宝程先生佟岩女士陆晴女士 监事 刘安鹏先生（监事会主席）高明慧女士 吕敏女士 联席公司秘书 陈曦先生 何咏雅女士FCGHKFCG(PE) 授权代表 孙杰先生 何咏雅女士FCGHKFCG(PE) 审核委员会 佟岩女士（主席）赵璐女士 宋宝程先生 提名委员会 孙杰先生（主席）宋宝程先生 佟岩女士 薪酬委员会 陆晴女士（主席）胡玉霞女士 宋宝程先生 注册办事处 中国 北京市西城区金融大街33号 总部及中国主要营业地点 中国 北京市西城区西直门外大街1号 西环广场T2座24层 根据公司条例第16部登记的香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东183号合和中心46楼 H股证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712–16号铺 主要往来银行 中国民生银行北京金融街支行招商银行金融街支行 核数师 致同（香港）会计师事务所有限公司香港执业会计师 香港铜锣湾恩平道28号利园二期11楼 法律顾问 有关香港法例： 竞天公诚律师事务所有限法律责任合伙 股票代号 1502 公司网址 www.jrjlife.com 尊敬的各位股东： 本人谨代表金融街物业股份有限公司（“金融街物业”或“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“我们”），提呈本集团截至2023年6月30日止六个月（“报告期”或“期内”）未经审核的综合业绩。 2023年上半年，国内经济呈现回升向好态势，但仍然面临新的困难与挑战，面对复杂的市场环境，本集团坚定发展信心，保持战略定力，稳中求进，聚焦自身能力建设与竞争优势提升，持续推动公司实现长期稳健发展。 巩固赛道优势，拓展业务规模 2023年上半年，本集团持续深化规模扩张战略，坚持“总部+区域”拓展架构，推进市场化拓展、合资合作及投资收购三大拓展路径，不断巩固非住宅业态赛道优势，实现业务规模稳步提升。市场化拓展方面，本集团继续强化市场竞争意识，提升市场拓展能力，凭藉自身国有企业性质及丰富的商务物业服务经验，牢牢把握政府机关及央国企后勤社会化改革机会，中标多个政府办公区、军队营区及央企物业服务项目。合资合作方面，本集团与合作方合资成立山东金融街物业有限公司，计划承接多个产业园区项目。投资收购方面，本公司就收购置佳物业服务有限公司70%股权签订股份买卖协议。此次收购将有利于进一步提升本集团业务规模及市场竞争力。 截至2023年6月30日，本集团实现业务覆盖中国华北、西南、华东、华南、东北及华中等六个地区的17个省市、自治区。总在管项目数量253个，较去年同期新增29个。总在管建筑面积约36.12百万平方米。 拓展增值服务，持续优化创新 本集团坚持“一业为主，多种经营”的发展思路，持续完善特色增值服务体系，拥有资产运营、资源管理、定制服务、经营业务、咨询服务等业务类别及怡己(IZEE)增值服务品牌。深入推进增值业务精细化管理，助推增值服务经营效率有效提升。2023年上半年，本集团对现有增值服务展开深入调研，进一步完善发展策略，创新经营思路和运营模式，优化组织架构及人员职能，深入探索增值服务创新机会，以客户需求为出发点，构建多层次的商务楼宇配套生活服务链，实现多元板块协同发展。 厚植内生能力，助力长期发展 2023年上半年，本集团持续提升综合能力，为企业长期高质量发展奠定可靠基石。本集团秉承“聚焦商务物业管理，构建幸福宜居社区”的战略使命，深耕物业服务品质，凭藉优秀的服务质量及品牌形象，荣获“2023中国物业服务百强企业”第16名，“2023中国办公物业管理优秀企业”、“2023中国物业服务ESG发展优秀企业”、 “2023中国物业百强高质量发展卓越企业”及“2023中国特色物业服务领先企业—商务物业服务”等多项荣誉。 2023年上半年，本集团聚焦提质增效，在科技赋能方面持续发力。业务运营方面，本集团优化在线平台流量入口，调整完善对客服务功能，集成物业服务及增值服务内容，提升客户使用体验及黏性，助推业务增长。经营管理方面，本集团持续推进预算管理、关连交易管理、合同管理等各类内部管理平台及业务数据一体化集成开发，提升企业运营效率。同时，推进配电室智能运维平台区域建设，扩大应用范围，进一步提升系统安全性能，降低运营成本。 凝聚发展力量，共创美好未来 本集团将坚持规模扩张主基调，专注优势业态的市场拓展，持续优化业务布局，积极对接合作资源，把握发展机遇。同时，持续推进服务质量提升及能力建设，增强市场影响力及客户满意度，加速构建新时代物业服务生态体系，为实现企业长期高质量发展凝聚力量。 最后，本人谨代表本公司董事会（“董事会”）向为本集团发展做出贡献的全体员工，以及一直以来支持与信任我们的所有股东和利益相关者致以衷心的感谢。 孙杰 董事长兼总经理 中国北京，2023年8月23日 管理层讨论及分析 业务回顾 概述 本集团作为全国领先的为商务物业提供综合物业管理服务的供应商之一，专注于中高端物业管理服务。自1994年起，本集团提供物业管理服务逾29年，已将物业管理业务延伸至六大区域（即华北、西南、华东、华南、东北及华中），所服务的项目涵盖了多种物业业态，并通过一站式服务平台为业主及住户提供量身定制的优质服务，以提升客户居作空间的品质和满意度。 本集团高度重视业务规模拓展，坚定拓展战略，依托商务业态及公建业态的专业优势及良好的品牌形象，全方位深入参与市场竞争，深耕一二线城市及重点区域市场，成功取得政府机关、军队、学校、产业园区、公共交通系统配套设施等若干不同业态的管理项目。于2023年6月30日，本集团业务范围覆盖17个省市、自治区，在管建筑面积约36.12百万平方米，其中来源于独立第三方的在管面积约为16.98百万平方米，占总在管面积的47.0%，在管项目总量为253个，较去年同期增加29个。 本集团继续加强与第三方的合资合作。本集团附属公司北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司与合作伙伴淄博经济开发区众程物业管理有限公司及淄博市万学商业运营有限公司合作成立山东金融街物业有限公司，该合资公司计划承接位于山东省淄博经济开发区的起步区、汽车零部件产业园及其他产业园、产业城等多个项目。双方将集成各自拥有的管理优势及资源优势，在提升项目服务品质和运营质量的同时，进一步拓展周边物业管理市场，促进业务规模进一步扩大。 2023年上半年，本集团就收购置佳物业服务有限公司（“目标公司”）事宜与郑佩怡女士（“卖方”），为一位独立第三方人士，及目标公司订立股份买卖协议。据此，卖方有条件同意出售及本公司有条件同意收购目标公司之70%股权。置佳物业服务有限公司作为一家于香港成立的物业服务公司，拥有丰富的管理经验，此次收购将进一步提升本集团业务规模及市场竞争力。本公司已于2023年7月26日收到所属国有资产监督管理机构对目标公司资产评估核准的批复，并已满足日期为2023年3月21日的有关收购目标公司之股份买卖协议的先决生效条件。订约双方将根据股份买卖协定之条款完成收购事项。 在2023年上半年，本集团新取得的代表性项目简介如下：阿特拉斯•科普柯(AtlasCopco)产业园。位于山东省淄博市，城市发展价值集群的组成部分之一，为重点打造的产业园区板块。阿特拉斯•科普柯为一家全球性的工业集团公司，总部位于瑞典斯德哥尔摩。方兰德高新区新材料产业园。位于山东省东营市，是以石油装备为主导产业的特色园区，包括石油装备产业区、海工装备产业园、智能制造产业园、创新孵化器和企业总部区、现场服务业集聚区及发展备用区。 三桥洞PARK。位于重庆市江北区，为商业项目，建筑面积约5万平方米，包含3栋建筑，涵盖餐饮、零售、娱乐、现代艺术空间等多元业态。国家能源神朔大酒店项目。位于陜西省榆林市神木市，服务面积约为1.28万平方米。酒店内部建有120间客房及中餐厅，为顾客提供舒适的旅居环境。 龙里观音山森林小镇。位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县，为集旅游、度假、养生、居住等功能于一体的综合体项目。总建筑面积约45万平方米。杨村中学。位于广东省惠州市，占地面积约9万平方米，拥有教学楼2栋、宿舍楼3栋、行政楼1栋及功能楼1栋。 除上述项目外，本集团亦中标多个政府机关及军队营区项目，包括但不限于北京市房山区政府办公区、呼伦贝尔市下辖某自治旗政府办公区及北京某空军营区等，本集团在政府及军队后勤服务领域的竞争优势进一步凸显。 物业管理及相关服务 于2023年6月30日，本集团物业管理及相关服务已覆盖中国华北、西南、华东、华南、东北及华中等六个地区的17个省市、自治区，总在管建筑面积约为36.12百万平方米，总在管物业数目为253个。 下表载列于所示日期的(i)合同建筑面积；(ii)在管建筑面积；及(iii)在管物业数目： 于2023年6月30日 于2022年6月30日 合同建筑面积（千平方米） 38,558 37,824 在管建筑面积（千平方米） 36,120 34,805 在管物业数目 253 224 地理覆盖范围 以下地图显示于2023年6月30日本集团的在管物业的地理覆盖范围： 黑龙江省 内蒙古自治区 北京市 天津市 河北省 陕西省河南省 四川省 湖北省重庆市 山东省 江苏省 上海市 安徽省 浙江省 贵州省 广东省 南海诸岛1:32000000 下表载列于所示日期按地区划分的(i)在管建筑面积；及(ii)在管物业数目明细： 于2023年6月30日 于2022年6月30日 在管建筑面积 在管物业数目 在管建筑面积 在管物业数目 （千平方米） （千平方米） 华北 16,017 133 16,321 120 西南 5,293 30 5,901 32 华东 5,905 34 5,425 26 华南 4,920 41 3,898 33 东北 1,214 7 658 5 华中 2,771 8 2,602 8 总计 36,120 253 34,805 224 附注： (i)华北大区包括北京市、天津市、河北省、内蒙古自治区、陜西省 (ii)西南大区包括重庆市、四川省、贵州省 (iii)华东大区包括上海市、江苏省、浙江省、山东省、安徽省 (iv)华南大区包括广东省 (v)东北大区包括黑龙江省 (vi)华中大区包括湖北省、河南省 在管物业种类 本集团所管理的多元化物业类型涵盖商务物业，包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店；及非商务物业，包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他业态。在物业管理服务方面，本集团采用包干制及酬金制两种收入模式收取物业管理费。其中包干制是指，本集团将所有收取的费用记录为收入，而所有就提供物业管理服务而产生的开支则记录为服务成本；酬金制是指，本集团实质上担任业主的代理，因此仅记录载述于物业管理服务合同上的预先厘订物业管理费或服务成本百分比作收入。通过这两种收费模式，本集团可补足提供物业管理服务所产生的开支。 下表载列于所示日期按物业种类划分的(i)在管建筑面积；及(ii)在管物业数目明细： 于2023年6月30日 于2022年6月30日 在管建筑面积 占比 在管物业数目 在管建筑面积 占比 在管物业数目 （千平方米） (%) （千平方米） (%) 零售商业大楼及酒店 368 1.0 4 265 0.8 2 办公楼 7,578 21.0 67 7,023 20.2 60 综合体 1,200 3.3 5 1,200 3.4 5 住宅物业 14,502 40.1 80 13,457 38.7 72 公共物业