金融街物业2024 中期报告

目录 2 公司资料 4 董事长致辞 6 管理层讨论及分析 21 企业管治和其他资料 28 独立审阅报告 30 简明综合损益及其他全面收益表 32 简明综合财务状况表 34 简明综合权益变动表 35 简明综合现金流量表 36 简明综合财务报表附注 *英文译文仅供参考 执行董事 孙杰先生（董事长）宋荣华先生 薛蕊女士 非执行董事 胡玉霞女士李亮先生赵璐女士 独立非执行董事 宋宝程先生佟岩女士陆晴女士 监事 刘安鹏先生（监事会主席）高明慧女士 吕敏女士 联席公司秘书 陈曦先生 何咏雅女士FCGHKFCG(PE) 授权代表 孙杰先生 何咏雅女士FCGHKFCG(PE) 审核委员会 佟岩女士（主席）赵璐女士 宋宝程先生 提名委员会 孙杰先生（主席）宋宝程先生 佟岩女士 薪酬委员会 陆晴女士（主席）胡玉霞女士 宋宝程先生 注册办事处 中国 北京市西城区金融大街33号 总部及中国主要营业地点 中国 北京市西城区 西直门外大街1号西环广场T2座24层 根据公司条例第16部登记的香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东183号合和中心46楼 H股证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712–16号铺 主要往来银行 中国民生银行北京金融街支行招商银行金融街支行 核数师 致同（香港）会计师事务所有限公司注册公众利益实体核数师 香港执业会计师香港铜锣湾 恩平道28号利园二期11楼 法律顾问 有关香港法例： 竞天公诚律师事务所有限法律责任合伙 股票代号 1502 公司网址 www.jrjlife.com 尊敬的各位股东： 本人谨代表金融街物业股份有限公司（“金融街物业”或“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“我们”），提呈本集团截止2024年6月30日止六个月（“报告期”）未经审核的综合业绩。 2024年是本集团成立的第三十周年。上半年，本集团保持战略定力，坚持夯实服务品质，提高管理水平，进一步巩固自身竞争优势并不断深耕，在重点市场区域持续发力，挖掘客户衍生需求，提升管理规模，促进企业稳健发展。 把握市场机遇，业务规模稳步增加 2024年上半年，本集团依托良好的品牌形象与服务品质，业务范围不断拓展，业务规模稳步提升，在商务及公建业态市场持续深耕。截至2024年6月30日，本集团业务范围覆盖中国25个省、市、自治区及特别行政区，在管物业数目为326个，较去年同期增加73个，在管面积达到43.96百万平方米，较去年同期增长21.7%，来源于独立第三方的在管面积占比进一步提升至54.3%。 发掘客户需求，增值服务协同联动 本集团持续深入分析市场需求，在不断提升基础物业服务品质的同时，进一步扩充楼宇配套服务，持续优化“金爱臻品”与“金爱臻选”双平台建设，探索新零售业务增长机会。此外，本集团依托控股股东资源优势，在保险、理财、医疗、教育等方面实现增值服务的在线线下协同发展，不断加强物业服务与增值服务的联动，增强客户黏性，为广大业主提供更加便捷的生活方式，打造更加美好的居作空间。本集团将持续重视增值服务发展，以精细化运营为手段，以创新服务为推动力，不断丰富增值服务业务链。 加强数智应用，运营效率持续改善 2024上半年，本集团持续推进金融街物业生活在线平台的广泛应用，匹配用户使用习惯，优化在线服务触点，打通服务流程节点，强化一站式服务平台的服务深度，实现对客服务效率的有效改善，客户黏性不断增强。同时进一步将各管理系统模块进行梳理集成，打通子系统，提升流程流转效率与工作效能，促进总部管理与支持功能及一线拓展与服务功能的相互协同，运营效率与人均效能持续改善，为公司长期稳健发展奠定了坚实的管理基础。 坚持长期主义，推动企业固本强基 2024年上半年，本集团在综合发展中持续发力，坚守安全底线，坚持长期主义，充分重视客户服务诉求，加强调研的力度与深度，围绕绿色低碳、工程技术、客户服务等方面开展品质提升系列专项行动，服务反馈处理率、及时率、解决率均达到100%。上半年，本集团以优异的表现荣获“2024中国物业服务百强企业TOP14”，“2024中国办公物业管理优秀企业”，“2024中国物业服务ESG发展优秀企业”，“2024中国物业百强高质量发展卓越企业”，“2024中国特色物业服务领先企业—商务物业服务”等多项荣誉。 未来，本集团将继续提升精细服务能力及有效创新能力，夯实发展根基，推动企业长期稳健发展。最后，本人谨代表本公司董事会（“董事会”）向为本集团发展做出贡献的全体员工，以及一直以来支持与信任我们的所有股东和利益相关者致以衷心的感谢。 孙杰 董事长 中国北京•2024年8月28日 业务回顾 概述 本集团作为全国领先的为商务物业提供综合物业管理服务的供应商之一，专注于中高端物业管理服务。自1994年起，本集团提供物业管理服务逾30年，已将物业管理业务延伸至七大区域（即华北、西南、华东、华南、东北、华中及西北），所服务的项目涵盖了多种物业业态，并通过一站式服务平台为业主及住户提供量身定制的优质服务，以提升客户居作空间的品质和满意度。 报告期间，本集团保持战略定力，聚焦优势区域与优势业态，积极布局一二线城市及重点区域市场，依托商务业态及公建业态的专业优势及良好的品牌形象，市场竞争力不断提升，在商务办公、政府、公共服务等领域持续深耕，并新拓展航空细分领域项目。于2024年6月30日，本集团业务范围覆盖25个省、市、自治区及特别行政区，在管建筑面积约43.96百万平方米，较去年同期增长21.7%，其中非住宅业态面积占比为57.7%，来源于独立第三方的面积占比为54.3%，总在管项目数量为326个，同比增加73个。 本集团坚定落实服务品质提升工作，通过梳理分析客户满意度调研要点，将“显性化服务”作为上半年品质督查的主题，进行针对性提升，加强品质监察工作力度。同时，本集团充分利用自身资源，协同金融街联属集团各业务板块开展交叉增值服务，为客户提供包括保险、理财、医疗、教育在内的多类产品及服务，促进客户黏性进一步增强。 在2024年上半年，本集团新取得的代表性项目简介如下：北京中轴线遗产保护中心物业管理项目。该项目包括正阳门城楼、箭楼及德胜门箭楼，位于北京市。本集团为其提供综合物业管理服务。中国金币集团有限公司办公楼。该项目位于北京市。本集团为其提供综合物业管理服务。 航空公司项目。本集团为上海浦东国际机场P1及P2停车楼、上海虹桥国际机场及上海浦东国际机场的多个贵宾室及高端值机区提供物业管理服务。中国雄安集团城市发展投资有限公司安置房项目。该项目位于河北雄安新区，管理面积56.93万平方米。本集团为其提供物业管理区域内的综合服务。国能山东置业有限公司海南电力办公楼，涵盖位于海南省海口市、东方市、琼中县、乐东县四个县市的多栋办公楼，服务总面积56.13万平方米。 洛阳科技大厦西塔。该项目位于河南省洛阳市伊滨新区CBD，业态涵盖办公楼、商业、酒店等，该项目系综合性商务办公楼。蓝光鹭湖长岛小区。该项目位于重庆市，总建筑面积为48.34万平方米，主要业态为高层住宅及洋房。本集团为其提供综合物业管理服务。 除上述项目外，上半年本集团亦拓展了中国地震局地质研究所、北京市西城区机关事务服务中心、北京市房山区机关事务服务中心第三办公区等项目，在政府及公共服务类领域进一步深耕，竞争优势凸显。 物业管理及相关服务 于2024年6月30日，本集团物业管理及相关服务已覆盖中国华北、西南、华东、华南、东北、华中及西北等七个地区的25个省、市、自治区及特别行政区，总在管建筑面积约为43.96百万平方米，总在管物业数目为326个。 下表载列于所示日期的(i)合同建筑面积；(ii)在管建筑面积；及(iii)在管物业数目： 于2024年6月30日 于2023年6月30日 合同建筑面积（千平方米） 45,912 38,558 在管建筑面积（千平方米） 43,956 36,120 在管物业数目 326 253 地理覆盖范围 以下地图显示于2024年6月30日本集团的在管物业的地理覆盖范围： 南海诸岛1:32000000 黑龙江省 青海省 陕西省 内蒙古自治区 吉林省 辽宁省 北京市 天津市 河北省 山东省 山西省 河南省 四川省湖北省重庆市 贵州省云南省广东省 江苏省 上海市 安徽省 浙江省 福建省 香港特别行政区 海南省 下表载列于所示日期按地区划分的(i)在管建筑面积；及(ii)在管物业数目明细： 于2024年6月30日 于2023年6月30日 在管建筑面积 在管物业数目 在管建筑面积 在管物业数目 （千平方米） （千平方米） 华北 17,325 149 16,017 133 西南 6,383 30 5,293 30 华东 6,690 42 5,905 34 华南 9,291 85 4,920 41 东北 1,733 10 1,214 7 华中 1,843 7 2,771 8 西北 691 3 — — 总计 43,956 326 36,120 253 附注： (i)华北大区包括北京市、天津市、河北省、内蒙古自治区、山西省 (ii)西南大区包括重庆市、四川省、贵州省、云南省 (iii)华东大区包括上海市、江苏省、浙江省、山东省、安徽省 (iv)华南大区包括广东省、福建省、海南省、香港特别行政区 (v)东北大区包括黑龙江省、吉林省、辽宁省 (vi)华中大区包括湖北省、河南省 (vii)西北大区包括陜西省、青海省 在管物业种类 本集团所管理的多元化物业类型涵盖商务物业，包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店；及非商务物业，包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他业态。在物业管理服务方面，本集团采用包干制及酬金制两种收入模式收取物业管理费。其中包干制是指，本集团将所有收取的费用记录为收入，而所有就提供物业管理服务而产生的开支则记录为服务成本；酬金制是指，本集团实质上担任业主的代理，因此仅记录载述于物业管理服务合同上的预先厘订物业管理费或服务成本百分比作收入。通过这两种收费模式，本集团可补足提供物业管理服务所产生的开支。 下表载列于所示日期按物业种类划分的(i)在管建筑面积；及(ii)在管物业数目明细： 于2024年6月30日 于2023年6月30日 在管建筑面积 占比 在管物业数目 在管建筑面积 占比 在管物业数目 （千平方米） (%) （千平方米） (%) 零售商业大楼及酒店 376 0.9 5 368 1.0 4 办公楼 8,419 19.2 78 7,578 21.0 67 综合体 1,200 2.7 5 1,200 3.3 5 住宅物业 18,582 42.3 132 14,502 40.1 80 公共物业、医院、教育物业及其他 15,379 35.0 106 12,472 34.5 97 总计 43,956 100 326 36,120 100 253 附注：百分比合计未必为100%，乃凑整所致。 下表载列于所示日期按收入模式划分的在管建筑面积明细： 于2024年6月30日 于2023年6月30日 在管建筑面积 占比 在管建筑面积 占比 （千平方米） (%) （千平方米） (%) 物业管理服务（包干制） 39,875 90.7 32,493 90.0 物业管理服务（酬金制） 4,081 9.3 3,627 10.0 总计 43,956 100 36,120 100 需特别留意的是，就酬金制而言，本集团仅记录载述于物业管理服务合同上的预先厘定物业管理费的固定比例作收入。就包干制而言，本集团将所有物业管理费记录为收入。 所服务物业开发商的性质 本集团在管的物业项目包括由北京金融街投资（集团）有限公司及其合营企业和联营公司（“金融街联属集团”）开发的物业及由独立第三方开发的物业。于2024年6月30日，本集团管理由金融街联属集团开发的物业的建筑面积约为20百万平方米，项目数由于2023年6月30日的132个增加至于2024年6月30日的