建发国际 销售优于行业整体，投资强度保持较高水平

中国报房点地评产 2023年中报 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 销售优于行业整体，投资强度建保持发较国高水际平 文：房玲、贡显扬 导读：销售绩优、投拓积极，财务稳健、“三道红线”保持绿档达标 【业绩表现优于行业整体，上海、苏州贡献度提升】2023年上半年，建发国际实现全口径销售金额941亿元，同比增长43.4%。权益销售金额747.3亿元，销售权益比79.4%，较2022年全年提 升7.6个百分点，达到近年来较高水平。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，上半年建发国际仍实现销售业绩同比增长，且业绩增幅优于规模房企整体水平。 【拿地销售比达0.73，投资强度处于行业较高水平】2023年上半年，建发国际新增投资46幅，新增项目总可售面积538万平方米，全口径地价约684亿元；权益比例66%，一二线城市占比86%；拿地销售比达0.73，投资强度处于行业较高水平。截至上半年末，建发国际总土地储备可售面积约1711.4万平方米，较2022年末增长5.6%；一二线城市占比74%、权益比例71%。 【营收、利润规模增长，开发业务盈利能力承压】2023年上半年，建发国际实现营业收入243.6 亿元、毛利润37.1亿元，同比分别增长43.7%和45.6%；净利润14.2亿元、归母净利润12.8亿元，同比分别增长11.2%和52.5%。上半年，建发国际实现毛利率15.2%、归母净利率5.3%。在房企利润空间整体收窄的行业背景下，建发国际的利润率水平也保持在相对低位，开发业务盈利承压。 【“三道红线”保持绿档达标，融资成本进一步下行】截至2023年上半年末，建发国际持有现 金607.4亿元，较2022年末增加104.6亿元。非受限现金短债比6.5倍，净负债率32%，扣除预收款后的资产负债率61.3%，“三道红线”保持绿档达标、负债结构进一步优化。融资成本持续下行，存量有息负债的加权平均融资成本较2022年末继续下降36BP至3.97%。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7 正文: 01销售：业绩表现优于行业整体，上海、苏州贡献度提升 2023年上半年，建发国际实现全口径销售金额941亿元，同比增长43.4%。实现权益销售金额747.3亿元、权益销售面积333.8万平方米，同比分别增长55.7%和34.4%。销售权益比79.4%，较2022年全年提升7.6个百分点，达到近年来较高水平。全口径回款金额979亿元，回款率达104%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，上半年建发国际仍实现销售业绩同比增长，且业绩增幅优于规模房企整体水平。 图：建发国际2019至2023年上半年销售金额及同比变动 数据来源：CRIC、企业公告 从销售结构来看，2023年上半年建发国际权益销售金额TOP10城市的业绩贡献度合计逾七成。其中，上海和苏州业绩贡献度明显提升，上半年分别实现权益销售金额122.6亿元和85.2亿元，占比达到16.4%和11.4%，仅上半年的权益销售规模就高于2022年全年。此外，上半年建发国际在成都、福州、长沙等城市的权益金额同比增幅较高。值得注意的是，2023年上半年建发国际在当地市占率TOP10的城市数量达到38个。具体来看，在苏州（市区）、无锡（市区）、福州（五区）、龙岩（市区）、莆田（市区）、漳州（市区）等18个城市的市占率均排在第一位。 表：建发国际2023年上半年销售权益金额TOP10城市（亿元） 城市 2023年上半年 2022全年 2022年上半年 权益金额 占比 权益金额 占比 权益金额 同比变动 上海 122.6 16.4% 96.2 7.9% 42.8 186.6% 苏州 85.2 11.4% 34.6 2.8% 17.1 398.1% 厦门 73.8 9.9% 148.4 12.2% 55.4 33.2% 北京 51.4 6.9% 83.7 6.9% 44.6 15.3% 成都 51.0 6.8% 68.7 5.7% 19.4 162.8% 福州 36.7 4.9% 62.2 5.1% 18.2 102.3% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7 无锡 32.4 4.3% 54.0 4.4% 20.9 54.9% 长沙 28.8 3.8% 46.5 3.8% 9.3 209.3% 宁波 27.9 3.7% 57.8 4.8% 23.0 21.1% 南宁 19.7 2.6% 35.2 2.9% 15.7 24.9% TOP10合计 529.5 70.9% 687.3 56.6% 266.5 98.7% 总计 747.3 1215.2 480.0 55.7% 数据来源：CRIC、企业公告 02投资：拿地销售比达0.73，投资强度处于行业较高水平 2023年上半年，在房企土地投资普遍收缩的行业背景下，建发国际兼顾流动性和盈利性，把握优质 土地拓展机会。围绕“区域聚焦、城市深耕”战略，在东部沿海+中西部核心的25个城市获取土地 共46幅。新增项目总可售面积538万平方米，全口径地价约684亿元；权益比例66%，一二线城市占比86%；拿地销售比达0.73，投资强度处于行业较高水平。 截至上半年末，建发国际总土地储备可售面积约1711.4万平方米，较2022年末增长5.6%；一二线城市占比74%、权益比例71%。其中，海西区域（厦门、漳州、莆田、泉州、南昌、南宁等）和华东区域（上海、苏州、无锡、南京、合肥等）的占比较高。值得注意的是，按近两年的销售规模估算，截至2023年末建发国际的总土储去化周期仅在2年左右，这也是建发国际在近年逆势投资、积极纳储的主要原因之一。 图：建发国际2018至2023年上半年总土地储备情况（万平方米） 数据来源：CRIC、企业公告 03盈利：营收、利润规模增长，开发业务盈利能力承压 2023年上半年，建发国际实现营业收入243.6亿元、毛利润37.1亿元，同比分别增长43.7%和45.6%； 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7 净利润14.2亿元、归母净利润12.8亿元，同比分别增长11.2%和52.5%。截至2023年上半年末，建发国际的已售未结资源达2490亿元，未来的营收规模可以得到保证。从盈利指标来看，2023年上半年建发国际的毛利率为15.2%、归母净利率5.3%，分别较去年同期微增0.1和0.3个百分点。但综合而言，近年来行业整体利润空间收窄、利润率走低，建发国际整体的利润率水平也保持在相对低位，地产开发业务盈利能力承压。 图：建发国际2018至2023年上半年营收、利润及盈利情况 数据来源：CRIC、企业公告 04负债：“三道红线”保持绿档达标，融资成本进一步下行 截至2023年上半年末，建发国际持有现金607.4亿元，较2022年末增加104.6亿元，其中非受限现 金574.6亿元。非受限现金短债比6.5倍、长短期债务比9倍，负债结构进一步优化。净负债率32%、永续债算作权益的净负债率57.2%、扣除预收款后的资产负债率61.3%，“三道红线”保持绿档达标、财务状况稳健。截至上半年，建发国际存量有息负债的加权平均融资成本较2022年末继续下降36BP至3.97%，融资成本持续下行。 图：建发国际2020至2023年上半年负债指标及偿债能力 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 数据来源：CRIC、企业公告 6/7 附表：2021-2023年上半年企业财务指标 分类 财务指标 2021年 2022年 1H2022 1H2023 同比/百分点变动 规模指标 营业收入（亿元） 545.6 996.4 169.5 243.6 43.7% 开发业务收入（亿元） 525.7 966.5 156.1 227.4 45.7% 归母净利润（亿元） 35.5 49.3 8.4 12.8 52.5% 核心净利润（亿元） 36.5 47.7 10.3 10.0 -3.0% 总资产（亿元） 3460.9 3934.6 3958.8 4697.4 18.7% 净资产（亿元） 642.7 794.2 704.4 904.2 28.4% 营利性指标 毛利率 16.6% 15.3% 15.1% 15.2% 0.2pts 净利率 7.6% 5.6% 7.5% 5.8% -1.7pts 归母净利率 6.5% 5.0% 5.0% 5.3% 0.3pts 核心净利率 6.7% 4.8% 6.1% 4.1% -2pts 每股基本收益（元/股） 2.45 2.84 0.60 0.80 32.7% 营销及管理费用率 2.3% 5.1% 2.1% 2.0% 0pts 现金及偿债能力指标 现金（亿元） 483.5 502.8 357.8 607.4 69.8% 短期有息负债（亿元） 114.2 86.0 92.3 89.1 -3.5% 现金短债比 4.24 5.85 3.88 6.82 2.95 非受限现金短债比 4.10 5.51 3.62 6.45 2.83 长短期债务比 6.47 9.62 8.03 9.00 0.97 净负债率 58.4% 52.6% 68.6% 32.0% -36.5pts 净负债率（永续债作为负债） 104.5% 86.7% 112.2% 57.2% -55pts 平均融资成本 4.69% 4.33% 4.47% 3.97% -0.5pts 扣除预收后的资产负债率 67.4% 63.2% 66.7% 61.3% -5.4pts 运营及资本效率 股东权益回报率 15.8% 16.8% 3.2% 4.0% 0.8pts 净资产收益率（ROE） 8.1% 7.7% 1.9% 1.7% -0.2pts 资产收益率（ROA） 1.6% 1.5% 0.3% 0.3% 0pts 资产杠杆率 538.5% 495.4% 562.0% 519.5% -42.5pts 注：核心净利率为企业财报公告的扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润； 现金包含受限制现金；股东权益回报率=归母净利润/按报告期平均的归属于母公司股东权益销管费用率=销售及管理费用/报告期内操盘销售金额；资产杠杆率=总资产/所有者权益合计 数据来源：企业公告、CRIC研究中心整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/7