年报点评29｜建发国际：补仓高能级城市，投资强度处于行业较高水平

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/8 文：沈晓玲、贡显扬 导读：销售投拓积极，财务水平保持稳健，盈利能力有提升空间。 【业绩同比增长，超额完成全年目标】2022年，建发国际实现全口径销售金额1691亿元，同比增长2.5%，超额完成全年1650亿元的业绩目标。全口径回款金额1622亿元，回款率约96%，多年来维持在94%以上。在市场下行、行业增速放缓的背景下，2022年建发国际仍实现全口径业绩规模增长、销售表现优于规模房企整体水平。从销售结构来看，2022年建发国际权益销售金额TOP10城市的业绩贡献度合计逾六成。其中，厦门2022年实现权益销售金额148.4亿元，仍是业绩贡献的主力区域。 【新增投资一二线城市占比91%，补仓高能级城市】2022年，建发国际新增投资48幅、总可售面积560万平方米、总土地款约824亿元，一二线城市占比近91%；拿地销售比近0.5，投资强度处于行业较高水平。截至2022年末，建发国际总土地储备可售面积约1620.4万平方米，其中海西 区域和华东区域的占比较高。值得注意的是，按近两年的销售规模估算，截至2022年末建发国际的 总土储去化周期仅在2年左右，相信这也是其积极纳储的主要原因之一。 【营收、利润规模增长，盈利水平呈下降趋势】2022年，建发国际实现营业收入996.4亿元，同比增长82.6%；净利润55.6亿元，同比增长34.1%。但2022年建发国际的毛利率仅为15.3%，同比降低1.4个百分点；净利率5.6%、归母净利率5.0%，同比也分别降低了2个和1.6个百分点。综合来看，近年来建发国际整体的盈利水平呈下行趋势，略低于行业平均。 【“三道红线”保持绿档，负债结构进一步优化】截至2022年末，建发国际持有现金502.8亿 元；非受限现金的现金短债比5.5倍、长短期债务比9.62倍，负债结构进一步优化。净负债率52.6%、扣除预收款后的资产负债率63.2%，“三道红线”保持绿档达标、财务状况稳健。截至2022年末，建发国际存量有息负债的加权平均融资成本为4.33%，同比降低36BP。 正文: 01销售：业绩同比增长，超额完成全年目标 2022年，建发国际实现全口径销售金额1691亿元，同比增长2.5%，超额完成全年1650亿元的业绩目标。实现权益销售金额1215.2亿元、权益销售面积609.6万平方米，分别同比降低6.6%和10.7%，销售权益比约72%，较2021年略有降低。全口径回款金额1622亿元，回款率约96%，多年来维持在94%以上。在市场下行、行业增速放缓的背景下，2022年建发国际仍实现全口径业绩规模增长、销售表现优于规模房企整体水平。 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 图：建发国际2019至2022年销售金额及同比变动 104.8% 1649.0 1691.0 78.8% 81.7% 907.7 507.8 2.5% 2019202020212022 全口径销售金额（亿元）同比变动 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 数据来源：CRIC、企业公告 从销售结构来看，2022年建发国际权益销售金额TOP10城市的业绩贡献度合计逾六成。其中，厦门2022年实现权益销售金额148.4元，仍是业绩贡献的主力，但销售规模和占比较2021年有所降低。 而上海、北京、杭州、泉州、宁波等城市2022年的业绩贡献度则均有明显提升。此外，值得注意的是，2022年建发国际在当地市占率在前十的城市数量，已达32个。具体来看，在厦门（全市）、南宁（市区）、无锡（市区）、福州（五区）、泉州（市区）等12个城市的市占率均排在第一位。 表：建发国际2022年销售权益金额TOP10城市（亿元） 城市 2022年 2021年 权益金额 占比 权益金额 占比 厦门 148.4 12.2% 251.0 19.3% 上海 96.2 7.9% 78.9 6.1% 北京 83.7 6.9% 22.0 1.7% 杭州 70.5 5.8% 59.4 4.6% 成都 68.7 5.7% 87.3 6.7% 福州 62.2 5.1% 98.9 7.6% 泉州 60.3 5.0% 51.5 4.0% 宁波 57.8 4.8% 5.4 0.4% 漳州 54.2 4.5% 52.6 4.0% 无锡 54.0 4.4% 85.9 6.6% TOP10合计 756.0 62.2% 792.9 60.9% 总计 1215.2 1300.9 数据来源：CRIC、企业公告 02投资：新增投资一二线城市占比91%，补仓高能级城市 2022年，在房企土地投资普遍收缩的行业背景下，建发国际仍坚持获取“流动性高+盈利性优”土 地的投资策略，围绕“区域聚焦、城市深耕”战略，在东部沿海+中西部核心的18个城市获取土地 共48幅。新增项目总可售面积560万平方米、总土地款约824亿元，一二线城市占比近91%；拿地销售比近0.5，投资强度处于行业较高水平。 截至2022年末，建发国际总土地储备可售面积约1620.4万平方米，较2021年末降低16.7%；一二线城市占比72%、权益比例76%，土储权益比逐年提升。其中，海西区域（厦门、漳州、莆田、泉州、南昌、南宁等）和华东区域（上海、苏州、无锡、南京、合肥等）的占比较高。值得注意的是，按近两年的销售规模估算，截至2022年末建发国际的总土储去化周期仅在2年左右，相信这也是其在 2022年逆势投资、积极纳储的主要原因之一。 2500 2000 图：建发国际2018至2022年总土地储备情况（万平方米） 1944.4 1620.4 1232.2 934.7 556.8 78% 76% 1500 1000 500 74% 72% 70% 68% 0 20182019202020212022 总土地储备权益土地储备土储权益比 66% 数据来源：CRIC、企业公告 03盈利：营收、利润规模增长，盈利水平呈下降趋势 2022年，建发国际实现营业收入996.4亿元、毛利润152.2亿元，分别同比显著增长82.6%和67.6%； 净利润55.6亿元、归母净利润49.3亿元，分别同比增长34.1%和38.9%。且截至2022年末，建发 国际的已售未结资源达1962亿元，未来的营收规模可以得到保证。 但从盈利指标来看，2022年建发国际的毛利率仅为15.3%，同比降低1.4个百分点；净利率5.6%、归母净利率5.0%，同比也分别降低了2个和1.6个百分点。综合来看，近年来行业整体利润空间收窄、利润率走低，建发国际整体的盈利水平也呈下行趋势，略低于行业平均。 1200 1000 800 600 400 200 0 图：建发国际2018至2022年营收、利润及盈利情况 25.9% 17.2% 16.6% 15.3% 11.5% 9.9% 5.4% 6.5% 5.0% 33.3% 20182019202020212022 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 毛利率 归母净利率 数据来源：CRIC、企业公告 营业收入（千元）毛利润（亿元）归母利润（亿元） 04负债：“三道红线”保持绿档，负债结构进一步优化 截至2022年末，建发国际持有现金502.8亿元，较2021年同期增长4%；非受限现金的现金短债比 5.5倍、长短期债务比9.62倍，同比分别提升1.59和3.15，负债结构进一步优化。净负债率52.6%、永续债算作权益的净负债率85.5%、扣除预收款后的资产负债率63.2%，“三道红线”保持绿档达标、财务状况稳健。截至2022年末，建发国际存量有息负债的加权平均融资成本为4.33%，同比降低36BP，另有已批未提的银行借款额度348亿元。 300% 图：建发国际2018至2022年负债指标及偿债能力 5.5 6.0 250%200% 175.7% 150%100% 78.7% 75.2% 73.0% 242.1% 4.9 3.9 5.0 4.0 50% 0% 1.3 1.0 68.1% 67.4%63.2% 58.4%52.6% 3.0 2.0 1.0 0.0 20182019202020212022 净负债率扣预资产负债率现金短债比 数据来源：CRIC、企业公告 附表：2020-2022年企业财务指标 分类 财务指标 2020年 2021年 2022年 同比/百分点变动 规模指标 营业收入（亿元） 427.4 545.6 996.4 82.6% 物业销售营业收入（亿元） 424.6 525.7 966.5 83.8% 归母净利润（亿元） 23.2 35.5 49.3 38.9% 核心净利润（亿元） 24.8 36.5 47.7 30.4% 总资产（亿元） 1845.2 3460.9 3934.6 13.7% 净资产（亿元） 377.7 642.7 794.2 23.6% 盈利及运营 毛利率 17.2% 16.6% 15.3% -1.4pts 净利率 6.5% 7.6% 5.6% -2pts 归母净利率 5.4% 6.5% 5.0% -1.6pts 核心净利率 5.8% 6.7% 4.8% -1.9pts 每股基本收益（元/股） 1.92 2.45 2.84 15.9% 营销及管理费用率 2.5% 2.3% 5.1% 2.8pts 现金及偿债能力指标 现金（亿元） 289.0 483.5 502.8 4.0% 短期负债（亿元） 56.0 114.2 86.0 -24.7% 现金短债比 5.16 4.24 5.85 1.61 非受限现金短债比 4.86 3.90 5.50 1.60 长短期债务比 8.86 6.47 9.62 3.15 净负债率 73.0% 58.4% 52.6% -5.8pts 净负债率（永续债作为负债） 126.8% 103.3% 85.5% -17.7pts 平均融资成本 4.98% 4.69% 4.33% -0.4pts 扣除预收后的资产负债率 68.1% 67.4% 63.2% -4.2pts 运营及资本效率 股东权益回报率 18.4% 15.8% 16.8% 1pts 净资产收益率（ROE） 9.6% 8.1% 7.7% -0.4pts 资产收益率（ROA） 1.8% 1.6% 1.5% -0.1pts 资产杠杆率 488.6% 538.5% 495.4% -43.1pts 注：现金包含受限制现金；股东权益回报率=归母净利润/按报告期平均的归属于母公司股东权益；销管费用率=销售及管理费用/报告期内操盘销售金额；资产杠杆率=总资产/所有者权益合计 数据来源：CRIC研究中心整理、企业公告