物流地产行业：2023年上半年大中华区物流地产市场快报

大中华区物流地产 市场快报 2023年上半年度 市场趋势&概要 市场趋势 大中华区物流地产 2023年上半年，经济总体呈现恢复向好态势，国内生产总值593,034亿元，同比增长5.5%。随着经济社会全面恢复常态化运行，促消费政策措施显效发力，居民消费潜力逐渐释放，社会消费品零售总额同比增长8.2%。消费呈现较快恢复态势，对经济增长的拉动作用增强。 上半年，2023年上半年，整体物流市场租赁需求表现平稳。从物流需求结构来看，制造业及民生消费品类带动整体市场需求。制造业复苏及扩张带动高标仓需求增长。电商及第三方物流依然为高标仓去化主力。 上半年，投资者持谨慎态度而拉长了决策过程，仓储物流在投资市场表现较为一般，主要交易为吉宝资本、宝湾物流收购武汉东西湖高标仓库；凯德投资7.99亿收购佛山物流资产；大家投控、宝湾物流收购嘉兴、南京、昆明三地3个物流项目。但是仓储物流市场仍然受到投资人青睐，随着仓储物流市场的复苏，投资热度将会随之恢复。 上半年，物流业总体保持恢复，但恢复势头不稳，年初中国物流业景气指数明显回升，3月份回升至55.5%。但5、6月份景气水平比3、4月份有较为明显回落，物流业恢复向好势头仍需巩固。在冷链细分领域看，食品、医药等冷链物流产品的需求保持了较快增长的势头。特别是预制菜行业的发展，进一步推动冷链物流及仓储市场的扩张。 数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 季度概要 大中华区物流地产 中国内地MAINLANDCHINA中国香港HONGKONGCHINA中国台湾TAIWANCHINA •2023年上半年，中国内地高标物流仓储存量达1.14亿平方米。 •上半年，中国内地约502万平方米新增供应入市。 •上半年，整体高标仓库空置率比去年第四季度上升1.4百分点，至16.5%。 •上半年，中国内地高标仓库市场平均租金比去年四季度微涨0.8%至33.8元每平方米每月。 •根据数据统计，至2025年底中国内地高标物流仓储市场还将迎来超3,798万平方米新增高标仓库入市。 •在2023年上半年，香港优质物流货仓存量维持在3,120万平方呎（290万平方米）水平。 •过去半年没有新供应。一座位处香港国际机场附近、总楼面面积达410万平方呎（38万平方米）的大型高端物流中心，预计将于下半年入市。 •一座由ESR和华懋集团合资发展、位处葵涌的冻仓储存和物流设施，亦将于2027年落成，项目总楼面面积约150万平方呎（14万平方米）。 •整体空置率维持在3.4%水平；平均租金上半年累计录得0.5%轻微升幅，至每平方呎约港币14.4元。 •2023年上半年台湾优质物流仓储存量較前期增加， 成長至989,000坪（约3,270,000平方米）。 •预计至2025年底优质物流仓储新供给约186,000坪，(约615,000平方米）届时存量约增加18.8%。 •台湾整体优质物流分布主要集中于邻近桃园国际机场的桃园市，约占78%，租金行情约在新台币每坪每月650~750元。 数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 宏观经济 宏观经济 经济指标-2023年上半年度 中国内地上半年GDP同比上升 5.5% 中国内地 工业增加值同比增长 3.8%物流 市场 44.7% (一月) 50.1% (二月) 55.5% (三月) 53.8% (四月) 51.5% (五月) 51.7% (六月) 中国内地物流业景气指数 全国固定资产投资同比增长 3.8% 中国内地 社会消费品零售总额同比增长 8.2% 数据来源：戴德梁行研究部，国家统计局，中国物流与采购联合会 整体市场概览 物流市场 内地物流一手土地供应（2023年上半年） 一手工业及物流用地(亩)物流用地占比(%) 一手物流土地各行业占比 零售业 房屋建筑业 批发业 其他 商务服务业 制造业 运输业 物流地产开发商 仓储业 60,00045% 50,000 40% 35% 40,00030% 30,000 25% 20% 20,00015% 10,000 10% 5% 江苏广东 浙江 安徽陕西辽宁河北四川福建河南北京广西湖北天津山东 重庆 上海黑龙江吉林湖南贵州 云南 00% •2023年上半年，全国74个城市的工业及物流土地出让中，一手工业土地出让共计约21.9万亩，其中物流用地占总交易面积的5.4%。 •从拿地企业行业分类看，仓储业、商务服务业和物流地产开发商是物流土地交易前三名，物流地产开发商在2023年上半年的物流土地交易中占比为14.3%，相比于2022年底有明显增长。 数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部&中国土地市场网 物流市场 内地现有存量与未来供应(2023Q3–2025) 现有存量(百万平方米)未来供应占现有存量的比例(%) 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 江苏广东浙江上海天津四川湖北辽宁重庆山东陕西河北北京湖南安徽福建河南云南吉林广西贵州黑龙 江 江西青海新疆 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% •上半年，江苏、广东和浙江的存量位居前三。江苏、广东及浙江，在未来两年内将有较多项目入市，在承租方面将会带来一定的压力，但由于区域产业发达，对仓储物流市场需求 旺盛，新入市的项目将有效被消化，且随着仓储用地供应紧张，长期来看物流依然呈现积极发展态势。 •广东、安徽和贵州未来供应量占现有存量的比例位居前三。安徽及贵州总存量较小，未来供应对当地整体市场影响较小。 数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 物流市场 大中华区市场概览-2023年上半年度 华北区S:30.92023Q1V:18.5% 2023Q1¥:30.4 2023Q2V:19.3% 2023Q2¥:30.5 （北京/天津/河北/山东/ 辽宁/吉林/黑龙江/陕西/山西) 华东区 S:41.32023Q1V:14.2% 2023Q1¥:38.4 2023Q2V:15.3% 2023Q2¥:38.5 （上海/江苏/浙江/安徽） 现有存量 2023年上半年新增供应未来供应(2023Q3–2025) S=总存量(百万平方米)V=平均空置率 ¥=平均租金（人民币/平方米/月） 西南区S:13.22023Q1V:18.9% 2023Q1¥:26.5 2023Q2V:20.2% 2023Q2¥:26.5 （四川/重庆/云南/贵州） 华中区 S:10.12023Q1V:18.4% 2023Q1¥:26.4 2023Q2V:18.9% 2023Q2¥:26.4 （河南/湖北/湖南/江西） 华南区 S:15.9 2023Q1V:10.0% 2023Q1¥:40.3 2023Q2V:9.4% 香港 S:2.9 台湾 2023Q1S:3.2 2023Q2S:3.27 2023Q2¥:40.4 （广东/福建/广西） 2023Q1V:3.4% 2023Q1¥:137.5* 2023Q2V:3.4% 2023Q2¥:142.2** 数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 Cushman&Wakefield|大中华区上半年物流地产市场报告10 中国内地物流市场 市场租金与空置率-2023年一季度 70 平均租金（人民币/平方米/月） 60 北京 50 上海 华南 40 广东 华东浙江 江苏 贵州广西天津河南河北 30 湖南 江西陕西 20 安徽 山东 黑龙江 福建四川 吉林 华北湖北 云南西南华中 辽宁重庆 10 0%10%20%30%40% *租金为市场报价（含税含物业） 空置率(%) 数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 中国内地物流市场 市场租金与空置率-2023年二季度 70 平均租金（人民币/平方米/月） 60 北京 50上海 华南 广东 40 30山东 华东 江苏福建 贵州 浙江 华北广西河北 云南天津 湖南 江西陕西 20 安徽四川黑龙江 华中西南 辽宁 河南湖北 重庆 吉林 10 0%10%20%30%40% *租金为市场报价（含税含物业） 空置率(%) 数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 中国内地物流市场——市场细分 内地物流地产运营商-2023年上半年度 普洛斯 其他 吉宝资本、宝湾物流收购武汉东西湖7万平高标仓库。 凯德投资7.99亿收购佛山物流资产。 大家投控、宝湾物流收购嘉兴、南京、昆明三地3个物流项目。 龙地维龙 菜鸟万纬 第一产业集团 东久新宜京东 嘉民 深国际安博易商 丰树宝湾 注：按内地物流地产运营商存量占有率＞1%数据来源：戴德梁行研究部，产业地产部 中国内地物流市场 投资交易市场分析 中国内地投资交易额–2022和H12023 2022 酒店、旅游地产 4% 零售 5% 综合体 14% 公寓数据中心 4%1% 写字楼/商务园区 51% 酒店、旅游地产 1%养老健康地产 1% 工业物流 9% 零售 10% 公寓 H12023 10% 写字楼/商务园区 56% 工业物流 21% 综合体 13% 中国内地投资交易市场，工业物流投资额在2022年的投资交易额度中排名第二，占比21%。而2023年上半年，国内物流市场投资者持谨慎态度而拉长了决策过程，工业物流投资额较2022年占比相对较低，为9%，随着国内消费水平及工业生产的进一步恢复，投资市场会逐步恢复。 数据来源：戴德梁行研究部 区域物流市场概览 物流市场 华北区物流概览-2023年上半年 现有存量，2023年上半年新增供应与未来供应 平方米（百万） 30 2023年一季度新增供应约:109.5万平方米 2023年二季度新增供应约:46.4万平方米 •华北地区高标仓库市场上半年录得大量新增项目，共计录得约155.9万平方米新20 增项目。整体市场表现平稳，市场平均租金比2022年四季度微升0.5%为30.5元 /平方米/月；高标仓库市场空置率比2022年四季度微升0.6个百分点，至19.3%。10 约856万平方米 区域内市场租金与空置率 •上半年，北京市录得三项新增入市项目。受新项目入市项目影响，北京地区高标仓库市场空置率上升9.7个百分点，至17.5%。由于北京整体需求旺盛，长期角度，空置项目去化压力较小。 0 现有存量 未来供应(2023Q3-2025) 平均租金(人民币/平方米/月) 2023年第一季度 2023年第二季度 •天津市高标仓库市场上半年录得五项新增项目，市场表现为供大于求，租赁市场招商压力较大。预计今年仍将有多处高标仓库交付使用，预计市场去化压力 64北京北京 56 48 华北区2023Q130.4元每平方米每月 2023Q230.5元每平方米每月 较大。 40 32 山东山东 24陕西陕西 天津天津 辽宁 河北河北 •廊坊市场供应量较大，市场空置率保持在高位，市场承租压力较大。廊坊市场租金上涨可能性较低，租户议价空间仍然较大。 16黑龙江黑龙江吉林辽宁 8吉林 0 02040 1616 *租金为市场报价（含税含物业） 空置率(%) 数据来源:戴德梁行研究部 物流市场 华东区物流概览-2023年上半年 •上半年，华东高标仓库租赁市场整体表现平缓。高标仓库市场平均租金与2022年四季度相比，微涨0.8%至38.5元/平方米/月；市场空置率微涨3.5个百分点至15.3%。 •一季度，租户结构略有调整，制造业相关的租赁需求上升，尤其生活消费品 类制造业租户的租赁问询表现积极。二季度，传统电商节未能带动强劲的租 现有存量，2023年上半年新增供应与未来供应 平方米（百万） 40 30 20 10 0 现有存量 2023年一季度新增供应约:98.2万平方米 2023年二季度新增供应约:112.7万平方米 约1,385万平方米 区域内市场租金与空置率 未来供应(2023Q3-2025) 2023年第一季度 赁需求，整体市场仓库问询表现未有明显增加。电商、第三方物流及快递快运仍为华东高标仓库市场的主要租户。