房地产投资信托基金 头豹词条报告系列

Leadleo.com 客服电话：400-072-5588 房地产投资信托基金头豹词条报告系列 王 王路遥·头豹分析师 2023-06-07未经平台授权，禁止转载 版权有问题？点此投诉 金融业/其他金融业/金融信托与管理服务/金融信托与管理服务 金融/券商信托 行业： 不动产 基础设施 公募基金 关键词： 行业定义 房地产投资信托基金，即RealEstateInvestmentTrusts… AI访谈 行业分类 房地产投资信托基金(REITs）可以根据资金投向、组织形… AI访谈 行业特征 （1）采用“公募基金+资产支持证券（ABS）”的运作… AI访谈 发展历程 房地产投资信托基金行业目前已达到4个阶段 AI访谈 产业链分析 上游分析中游分析下游分析 AI访谈 行业规模 房地产投资信托基金行业规模星级报告暂无评级报告 AI访谈数据图表 政策梳理 房地产投资信托基金行业相关政策10篇 AI访谈 竞争格局  基金管理公司竞争格局分布较为分散。按公司规… AI访谈数据图表 摘要房地产投资信托基金（REITs），是一种房地产资产证券化产品，其将能够产生稳定租金收益和具有增值可能的不动产作为投资对象，通过发行信托受益凭证向广大中小投资者募集资金，将所募资金交由专业投资管理机构运 作，管理机构通过租金、出售、重估等方式获取收益，然后将绝大部分收益分配给投资者的一种投资模式。中国目前处于REITs试点阶段，募集的资金主要投资于基础设施建设项目（基础设施公募REITs)。REITs以资金投向分类可分为权益型REITs、抵押型REITs、混合型REITs;以组织形式分类，可分为契约型REITs和公司型REITs;以资金募集形式分类，可分为公募型REITs和私募型REITs;以运作方式分类，可分为封闭型REITs和开放型REITs。中国REITs的发展起步较晚但发展迅速，2020年至今，中国REITs市场进入快速发展阶段，中国REITs市场从类REITs转向权益型融资属性的公募REITs。截至目前，中国已有27支公募REITs上市，市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好，发展前景好。从2021年中国首批REITs产品发行至2022年底，中国REITs市场规模增长率在115.46%，增长迅速。预测2023年整年中国基础设施公募REITs市场规模可达1690亿元，2024年可达3642亿元，2025年可达7847亿元，2026年有望达到16908亿元，2027年有望达到36430亿元。中国整体公募REITs市场规模可达到6-7万亿元人民币，其中基础设施公募REITs市场规模在1-4万亿元人民币。（该词条由云实习学员王路遥于2023年5月编写完成） 房地产投资信托基金行业定义[1] 房地产投资信托基金，即RealEstateInvestmentTrusts，简称"REITs"，是一种房地产资产证券化产品，可以在证券交易所上市交易。REITs是一种将能够产生稳定租金收益和具有增值可能的不动产作为投资对象，通过发行信托受益凭证向广大中小投资者募集资金，将所募资金交由专业投资管理机构运作，管理机构通过租金、出 售、重估等方式获取收益，然后将绝大部分收益分配给投资者的一种投资模式。 与传统的不动产投资相比，REITs具有更高的流动性和更低的门槛，因为它们可以像股票一样在证券交易所上市交易。此外，REITs还可以提供更广泛的投资选择和更高的收益率。 中国目前处于REITs试点阶段，募集的资金主要投资于基础设施建设项目（基础设施REITs)。基础设施REITs是国际通行的配置资产，流动性较高、收益相对稳定、安全性强，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白。中国公开募集基础设施证券投资基金是指依法向社会投资者公开募集资金，通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目，由基金管理人运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息 网络、产业园区等其他基础设施。 [1]1：http://www.sse.co… 2：http://www.csrc.g… 3：天津师范大学-雒倩倩，… 房地产投资信托基金行业分类[2] 房地产投资信托基金(REITs）可以根据资金投向、组织形式、资金募集形式、运作方式不同进行分类。以资金投向分类，REITs可分为权益型REITs、抵押型REITs、混合型REITs。以组织形式分类，REITs可分为契约型REITs和公司型REITs。以资金募集形式分类，REITs可分为公募型REITs和私募型REITs。以运作方式分类，REITs可分为封闭型REITs和开放型REITs。 以资金投向分类 权益型REITs 权益型REITs的资金投向主要是房地产业务，它通过持有物业，然后通过购买、管理、出租和出售物业获取租金收入和增值收入。权益型REITs收益的高低取决于租金收入和资产增值，增值收入高低取决于管理者的投资选择，总体受利率影响较小。当前，全球大部分REITs都属这一类。 房地产投资信托基金分类 抵押型REITs 抵押型REITs是指REITs管理公司将所募资金借贷给房地产开发商获得贷款利息的行为。REITs管理公司不直接拥有房地产资产所有权，只获得利息收入，因此收益高低受市场利率影响大。REITs管理公司会把放出的贷款做成抵押贷款支持证券在二级市场交易来对冲放贷风险，以及获取更高收益。 混合型REITs 混合型REITs是指REITs管理公司同时将投资基金用于房地产投资和房地产贷款的行为，可以同时获得贷款利息收入和增值收入。收益率高低取决于市场利率和两种类型的持有比例。目前国外的混合型REITs集中在医疗领域。 以组织形式分类 房地产投资信托基金分类 契约型REITs 公司型REITs 契约型REITs是通过发行受益凭证向社会大众募集资金投资房地产。投资者本身不具有法人资格，基金运行管理需要委托基金管理人和基金托管人进行操作，三者行为受到信托契约的制约，存为双重委托-代理关系。在英国、日本、新加坡等地，契约型REITs较为普遍。 公司型REITs是以发行股份的形式募集资金并投资于房地产的行为。该公司本质是一家股份制的投资公司。投资者作为公司股东具有独立法人资格，可以参与公司日常管理，REITs基金由基金托管人管理运作。REITs的收益以股东分红的形式返还投资者。公司型REITs在美国占主导地位。 以资金募集方式分类 公募型REITs 房地产投资信托基金分 类 公募型REITs是指在公开的证券市场上，向广大投资者 进行资金募集,发行时需经过监管机构审批，通常可以上市交易。公募型REITs受到的法律限制和监管通常较多。 私募型REITs 私募型REITs是指私下募集，不到公开市场向广大投资者募集，而是向少数、特定的投资者募集，这类投资者多数是机构。私募型REITs受到法律法规限制相对较 少。 以运作方式分类 封闭型REITs 房地产投资信托基金分 类 封闭型REITs的资本总额及发行份数在发行之初被限制，在发行完毕的规定期限内，不可追加发行新增股 份。封闭型REITs一般在证券交易所进行交易，投资者可以通过在二级市场交易REITs的股票或受益凭证获取价差收益。中国目前的公募基础设施REITs均采取封闭式运作。 开放型REITs 开放型REITs的资本总额及发行份数在发行之初不固 定，可随时追加新发股份进行筹资，投资者可随时买入 或赎回。 [2]1：http://www.xtxh.n… 2：CNKI-天津师范大学-雒… [3]1：http://www.pingan… 2：https://zhuanlan.z… 3：https://zhuanlan.z… 4：https://zhuanlan.z… 5：中国平安，知乎专栏《… [4]1：https://finance.sin… 2：新浪财经网 [5]1：https://zhuanlan.z… 2：知乎专栏-《房子那些事… [6]1：https://finance.sin… 2：新浪财经 房地产投资信托基金行业特征[7] （1）采用“公募基金+资产支持证券（ABS）”的运作模式。（2）投资者分布：机构投资者>公众投资者；机构投资者中：原始权益人>金融投资人>产业投资人。（3）行业规模增速快，发展前景较好。（4）竞争格局：公司规模呈现梯队式分布，头部基金公司规模效应明显，二、三梯队公司进步态势强。 1运作模式：“公募基金+资产支持证券（ABS）” 将底层资产证券化，经营底层资产所获得的收益作为可分配给投资者的现金流。 运作模式是公募基金+资产支持证券（ABS）。投资者购买以基础设施为底层资产的ABS；基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体，取得基础设施项目完全所有权或经营权；基金管理人主动运营管理基础设施项目，获取的基础设施项目租金、收费等现金流将分配给投资者。 投资者分布：机构投资者>公众投资者；机构投资者中：原始权益人>金融投资人>产业投 2 资人 REITs的投资者中，原始权益人及其伙伴是压舱石，金融央企是投资主力军。 投资者中，机构投资者所持份额远超个人投资者。机构投资者中，原始权益人占比>金融投资人>产业投资人（非金融投资人）。扣除原始权益人之后，投资人分布在金融央企、地方国资非金融企业、地方国资民营企业、产业央企、混改平台。其中金融机构投资人中：金融央企占比最高，其次是地方国资控制的金融机构；产业投资人中：地方国资控制的非金融企业是投资力，其中部分地方国资企业与原始权益人存在密切关系。REITs的投资者中，原始权益人及其伙伴是压舱石，金融央企是投资主力军。 3行业规模增速快，前景光明 行业发展前景光明 自2021年6月21日至今，中国已有27支REITs产品上市，市场规模达到910.06亿元，增长迅速，中国基础设施公募REITs市场前景一片光明。且中国基础设施品类繁多，规模较大，为公募REITs提供了丰富的底层资产。中国十四五明确提出盘活存量资产的要求，国家发改委联合中国证监会发布多项相关政策推进中国REITs市场发展。中国目前REITs所募基金仅用于基础设施投资，但商业地产是REITs市场最重要的底层资产，中国商业地产存量可观，若能达到发展，中国房地产投资信托行业发展程度有望达到全球平均水平。 4竞争格局：公司规模呈现“梯队分布”，头部基金公司规模效应明显 头部企业规模效应明显，二、三梯队公司投资管理能力在线，进步态势强。 萌芽期2005~2014 （1）2005年11月，商务部明确提出“开放国内REITs融资渠道”的建议。（2）2006年，证监会与 深交所启动推出国内交易所REITs产品的工作。（3）2009年，央行联合银监会、证监会等部门成立 “REITs试点管理协调小组”。（4）据住建部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市将先行开展REITs发行和交易试点工作。 头部基金管理公司如华夏基金、富国基金公司规模大：管理的资金规模大，管理基金产品较多，在职的基金经理人明显高于其它企业。头部基金管理公司利用规模效应，创造可观的管理费收入。且头部基金公司通过突出的行业竞争力和品牌影响力，吸引优质基金经理人加入，带动旗下产品收益率的提高。第二梯队和第三梯队的公司规模不及第一梯队，品牌效应和规模效应不明显，但投资管理能力较强，超过第一梯队，投资管理方面竞争力较强，进步态势强。 [7]1：https://zhuanlan.z… 2：知乎专栏，Choice-金融… 房地产投资信托基金发展历程[8] 中国REITs的发展起步较晚，2003年-2013年是中国REITs市场萌芽阶段，这一阶段的中国REITs市场主要是探索和实践。香港证监会颁布的《房地产投资信托基金守则》以及领汇、越秀房托基金的成功上市为中国RE