房地产行业城中村系列研究报告（一）：城改规模可期，有望带动投资

城改规模可期，有望带动投资 ——城中村系列研究报告（一） 房地产 推荐(维持) 核心观点： 城中村含义：城中村是指城市建成区范围内仍保留的实行农村集体所有制和农村经营体制的地区，即城市中的村庄，随着城镇化的推进，城市框架拉大，一些村落被划入城市行政范围内，城中村的数量因此提升。城中 村包含的宅基地和自留地属于集体所有。根据国家统一的土地征收步骤，城中村相关的土地征收涉及到的步骤较多，包括发布征收土地预公告、开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估、对拟定征地提出补偿安置方案、与村民签订征地补偿安置协议等。2021年广州海珠区印发相关规定，城中村改造项目合作企业在合作协议签订之日起9个月内完成片区策划方案等审批、30个月内启动首期复建安置房开工建设等。若考虑到前期规划到后续表决等各个步骤，改造全周期（从改造规划到农民回迁）或耗时8年左右。若待改造村规模较大，耗时或延长。 城中村特点：城中村原为本地人居住的村庄，随着城市发展，外来人口逐渐进入城市，因此具有如下特点。1）租金价格低：城中村的房屋不规范，屋内和屋外的居住条件整体相对较差，租金价格相对低廉，对部分租房群 体有价格吸引力，大量低租金城中村住房为中低收入家庭和新就业家庭提供了低价便利的居住空间。2）流动人口多：随着城中村人口规模变大，城中村区域和流动人口聚集面积变大，流动人口比例提高。3）人口密度大城中村的建筑密度大，房屋之间距离较窄，村民自建房屋并不规范，但是 由于城中村多数位于城市内部，交通相对便利、周边的配套相对齐全，因而在此居住的人员较多，相应的人口密度较大。 城中村改造规模：我们按照城中村对应的村民户数预估城中村存量规模和城中村改造总投资额。7月24日中提到《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。 目前我国共有21个超大特大城市，包括超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连等，以上城区总户籍数共有7856.74万户。我们按照青岛目前共有11万户城中村居民、总户籍数为274万户计算，城中村户数占比为4%；考虑到其他部分城市的城中村数量和密度较大，我们假设21个超大特大城市的平均城中村户数占比为5%，即共有392.84万户城中村居民。根据我们整理，2023年青岛启动城中村改造项目19个，按照相应的投资额测算21个城市的城中村 改造总投资额约10.72万亿元，对应计算得到平均每年城中村改造投资金 额约为1.19万亿元。 城中村改造模式：城中村改造属于城市更新范畴内。城市更新的范畴主要为旧城、旧村、旧厂改造等，改造方式主要为全面改造（拆除重建为主）、微改造（维持现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建等方式整治）、 混合改造（全面改造和微改造相结合）。各个城市对于城中村改造的模式不尽相同：1）广东采用政府主导改造、政府出资+企业改造、政府指导+多方出资改造、政府引导+企业出资改造等模式；2）上海采用土地储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设等模式等。 分析师胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130523070001 行业数据2023-09-13 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_三部门明确“认房不认贷”刚需和改善需求受益_20230825 行业深度报告●房地产 2023年09月14日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 城中村改造补偿方式：城中村改造的补偿方式或以货币化安置（包括房票）为主。根据我们的不完全统计，近期已有南京、郑州、青岛等地提到 以货币化安置、房票制度为城中村改造安置的主要方式。不同城市房票票面金额的计算方式不同，部分城市会将奖励款合并算入房票面值中。 投资建议：2023年7月《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提到在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。近年来，城中村改造的政策支持力度逐渐加大，根据我们的测算21个超大特大城市 每年城中村改造投资额或达到约1.19万亿元。城中村改造有望成为城镇化进程中重要的环节，一方面利于城市提升城市管理效率，另一方面改善居民整体生活质量。考虑到城中村改造项目所需资金较大，项目周期较长，我们认为具有城中村改造、旧改等相关经验、具有项目储备的头部公司或因此受益。相关公司包括城建发展、光明地产、城投控股、中华企业、中国海外发展、万科A、越秀地产、珠江股份、保利发展、华润置地、沙河股份、金地集团等。 风险提示：政策推进不及预期、宏观经济不及预期、改造模式多样性低于预期。 目录 一、城中村改造周期较久5 （一）城中村含义5 （二）城中村改造步骤6 （三）城中村改造持续政策支持8 二、城中村改造提升居住环境10 （一）租金价格低10 （二）流动人口多10 （三）人口密度大11 三、城中村改造有望拉动投资12 四、城中村改造模式多元14 （一）广东模式16 1、广东城中村改造采用多种模式16 2、深圳的统租改造16 3、广州城中村改造流程16 （二）上海模式17 1、土地储备方式17 2、农村集体经济组织改造方式17 3、采取公益性项目建设方式18 �、货币化安置、房票或为城中村改造的主要补偿方式19 六、主要相关公司20 七、风险提示20 （一）政策推进不及预期20 （二）宏观经济不及预期20 （三）改造模式多样性低于预期21 插图目录 图1：合肥市瑶海区龚大塘城中村旧貌5 图2：我国城镇化率6 图3：广州海珠区旧村庄更新改造项目合作企业主要任务考核的时间节点7 图4：“城中村”现状图10 图5：深圳租房成本10 图6：深圳2018年租金上涨幅度10 图7：深圳市城中村出租住房占总租赁住房比11 图8：深圳市城中村房屋出租周期11 图9：深圳宝安区城中村人口占比11 图10：深圳宝安区城中村面积占比11 图11：深圳宝安区城中村人口密度12 图12：城市更新具体类型15 图13：“三旧”改造方式15 图14：深圳“水围村”改造后16 图15：广州沙溪村改造方案流程17 图16：上海蟠龙天地项目公司股权架构18 表格目录 表1：我国土地类别5 表2：我国土地征收步骤6 表3：广州市海珠区旧村庄更新改造项目合作企业任务考核时间节点7 表4：历年政策文件对“城中村”改造的表述8 表5：部分城市近年对于“城中村”改造的表述12 表6：21个超大特大城市的人口和户籍数13 表7：21个超大特大城市的城中村居民户数测算14 表8：青岛城中村改造单户投资额测算14 表9：21个超大特大城市的城中村改造年均投资额测算14 表10：部分城市近年对于“城中村”改造的表述19 表11：东阳市和南京市“城中村”改造安置方案19 一、城中村改造周期较久 （一）城中村含义 “城中村”指的是城市建成区范围内仍然保留的实行农村集体所有制和农村经营体制的地区，即城市中的村庄。根据我国土地管理法，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，虽然“城中村”在城市规划区范围内，但若按土地性质划分，“城中村”包含的宅基地、自留地属于集体所有。 表1：我国土地类别 土地类别所有权 城市市区国家所有 农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山农民集体所有 资料来源：中国人大网，中国银河证券研究院 城中村是城镇化的产物。随着城镇化的推进，城市框架拉大，一些村落被划入城市行政范围内，市区城中村数量因此提升。由于“城中村”保留农村建制，村民在各自的宅基地上建房，一方面满足自身居住需求，另一方面可将建筑内其他房间对外出租，以获取租金收益。但是由于所建房屋并不规范，城中村内建筑密度大、公共空间易被侵占，居住环境相对较差，居民生活质量较低，城市形象同样受到影响。因此，城中村改造一方面提升城市管理效率，另一方面改善居民整体生活质量。 图1：合肥市瑶海区龚大塘城中村旧貌 资料来源：瑶海发布，中国银河证券研究院 图2：我国城镇化率 70 (%) 城镇化率 60 50 40 30 20 10 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 0 年年年年 年年年年 年年年年 年年年年 年年年年年年年 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 （二）城中村改造步骤 我们按照国家国家统一的土地征收看，“城中村”相关的宅基地/自留地等土地征收涉及到如下主要步骤：1）发布征收土地预公告、2）开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，如查明土地位置、面积、对地上附着物、青苗等的权属、种类、数量进行调查；3）对拟定征地提出补偿安置方案；4）与村民签订征地补偿安置协议；5）提出征收土地申请；6）发布征收土地公告；7）制定补偿分配办法等。 表2：我国土地征收步骤 土地征收步骤具体征收环节 征收土地预公告征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排 土地现状调查：查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住 开展拟征收土地现状 调查和社会稳定风险评估 拟定征地补偿安置方案 签订征地补偿安置协议 提出征收土地申请发布征收土地公告 制定补偿分配办法等 宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况； 社会稳定风险评估：对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案。 县级以上地方人民政府应当依据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门拟定征地补偿安置方案 县级以上地方人民政府根据法律、法规规定和听证会等情况确定征地补偿安置方案后，应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议 县级以上地方人民政府完成本条例规定的征地前期工作后，方可提出征收土地申请 公布征收范围、征收时间等具体工作安排，对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施 省、自治区、直辖市应当制定公布区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，并制定土地补偿费、安置补助费分配办法 资料来源：中国政府网，中国银河证券研究院 由于城中村内土地、经济涉及到集体所有制，因而在土地征收时的具体步骤流程较复杂，城中村改造的整体周期相对较长，各个村之间的改造周期存在差异。如广州黄埔区萝峰旧村改 造在2014年进行村代表表决，2019年萝峰旧村项目实施方案正式获得区人民政府批复，从批复到全面建设阶段用时2年半；广州处于天河区和越秀区交接位置的杨箕村，2009年开启拆迁工作，2016年村民回迁至复建房，耗时7年。按照2021年广州市海珠区印发的《广州市海 珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引》，城中村改造项目有明 确的考核时间：合作协议签订之日起，9个月内完成片区策划方案等审批；30个月内启动首期复建安置房开工建设等。若考虑到前期规划出台到后续表决等各个步骤，整个改造周期（从改造规划到农民回迁）或需耗时8年左右，若待改造村规模较大，耗时或延长。 图3：广州海珠区旧村庄更新改造项目合作企业主要任务考核的时间节点 资料来源：广州市政府，中国银河证券研究院 表3：广州市海珠区旧村庄更新改造项目合作企业任务考核时间节点 合作企业需完成事项时间节点（签署相应协议后）签署协议类型 区住建局、属地街道、村集体经济组织、合作意向企业应当签订改