房地产：对城中村改造增量政策落地的点评-城改加码，扩容增效

房地产 2024-11-16 谢皓宇,黄可意,白淑媛国泰君安证券嗯哼

本报告由黄可意撰写，核心观点为住建部、财政部联合发布的城中村改造增量政策将有效对冲地产直接投资减弱带来的实物量下滑，并提升城市发展效率。报告要点如下：

增量对冲实物量下滑：以全国土地使用权出让收入指标为例，2021年后该指标持续负增长，房企拿地投资乏力导致实物量下滑。城市更新项目，尤其是拆除重建类项目，能有效释放实物量，形成对冲。
城市更新效率提升：相较于过去依赖城市半径扩张的发展模式，当前土地出让困难，核心城区的城市更新更具有效性。日本1990年左右开始推行的街区单位城市更新项目，如东京六本木改造，效果显著，为范例。
地方国企主导：城市更新项目涉及多部门协调，地方国企主导更利于项目推进。一线城市地方国企参与机会更多，部分国资房企有望借此开拓新业务板块。
市场阶段与后续看点：地产进入新阶段，资产整合和重组将成为焦点。建议关注上海国有房企及招商蛇口、中新集团、保利发展等受益标的，融创中国、旭辉控股集团为潜在受益者。

风险提示：城中村改造进程可能不及预期。