中指丨“认房不认贷”政策效果如何？最新数据来了！

X`好的 “认房不认贷”政策效果如何？楼市还有哪些政策空间？ 8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台后，对房地产市场情绪带动明显，本文将从新政后置业意愿、交易量价、土地市场的变化情况对市场进行分析和研判。 根据中指监测，9月1日-11日，全国已有超30省市发布楼市优化政策近40条，8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行，力度超预期，除了一线城市外，已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实“认房不认贷”政策。此外，近期南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州已宣布取消限购，上海降低临港新片区人才购房门槛。另据媒体报道，近日深圳已优化离婚购房政策、北京调整了海淀区29个二手小区指导价限制。 整体来看，受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对市场的带动程度将表现为：京沪>广深>核心二线>>普通二线>三四线。同时，考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松“认房不认贷”政策，对于换房客户来说，换房 需要一个过程，市场短期集中成交主要是此前已看房并有明确购房目标的客户，而新政精准释放的需求传导到实际销售数据仍需时间。 1、置业意愿：政策落地后，购房信心提升，京沪提升明显 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 图：购房意愿变化趋势 购房意愿强于上月 23% 39% 图：一线城市政策优化前后购房意愿变化情况 购房意愿强于上月 0.6 47% 48% 51% 0.5 37% 37% 44% 0.4 28% 32% 0.3 0.2 0.1 0 8月9月初8月9月初8月9月初8月9月初 北京上海广州深圳 数据来源：中指调查，中指数据CREIS 短期购房信心触底回升。8月底，房地产放松政策逐步落地，带动置业意愿提升，8月置业调查数据显示，居民购房意愿强于上月的占比环比提升4.2个百分点。为进一步了解8月底以来密集利好落地对 居民置业意愿的影响，中指院在9月4日-6日再次进行了线上问卷调查，结果显示，新政后居民购房信 心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7、10个百分点。 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 21%23% 23%22% 35% 12% 19% 22% 图：居民对房价预期变化 房价下跌房价上涨 30%30% 26%26% 15%15%14%12% 34% 10% 30%32%29% 18% 12%13% 数据来源：中指调查，中指数据CREIS 未来房价预期出现改善。居民对未来房价悲观预期有所改善，本轮政策密集放松前，8月受访者中认为房价下跌的占比仍位于32%的较高水平，政策集中出台后，房价下跌预期出现高位下滑，环比下降3 个百分点，上涨预期增加5个百分点。一线城市政策调整后，北京、上海房价上涨预期明显增加，分别上升5、4个百分点，而广州、深圳房价预期相对稳定，房价上涨预期变化不大。 图：计划半年内购房占比变化 数据来源：中指调查，中指数据CREIS 居民入市节奏或加快。政策密集出台后，受访者中计划半年内购房的占比升至30.5%，创近一年来新高水平。在一线城市中，北京、上海9月初半年内购房占比回升明显，广州、深圳提升相对一般，仅 增加2、1个百分点。 2、价格水平：卖一买一置换需求带动挂牌量增加，二手房价格保持平稳；房企去化压力下，新房涨价预期不明显 根据中国房地产指数系统百城价格指数，8月百城新建住宅价格环比下跌0.01%，已连续4个月下跌，环比下跌的城市数量为42个；百城二手住宅价格环比下跌0.38%，已连续16个月下跌，环比下跌 的城市数量为96个。近期利好政策出台后，对于市场预期带来积极影响，核心城市房价有望逐步止跌，但弱二线及三四线房价仍有下调压力。 二手房方面，一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动，短期内二手房挂牌量增加，供求同步增加背景下，房价未出现大幅波动。中指院根据9月10日的房价数据与8月25日数据 进行对比，北京二手房挂牌均价较8月25日上涨0.03%，与8月价格环比相比由跌转涨；上海微跌 0.05%，跌幅较8月明显收窄；广州、深圳分别下跌0.15%、0.22%，仍与8月环比跌幅相当。 另外，对于新房市场来说，当下房企策略仍以快速出货为主，尚未出现明显涨价预期。 图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化 数据来源：中指数据CREIS 3、成交规模：个别城市政策效果初显，市场销售数据恢复仍需时间 7000 图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势 20192020202120222023 6000 5000 万4000 平方 米3000 2000 1000 0 1000 800 万600 平方 米400 200 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图：2021年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势 周度销售面积（左）同比（右） 8.25认房不认贷纳入 政策工具箱；8.31下调首付比例等 200% 150% 100% 50% 0% -50% W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33 W35W37 0-100% 22-01 22-0222-03 22-04 22-05 22-06 22-0722-08 22-09 22-1022-1122-12 23-01 23-02 23-03 23-0423-0523-06 23-0723-0823- 09 数据来源：中指数据CREIS根据中指数据，8月，市场情绪延续回落态势，重点城市商品住宅成交面积同比下降27%，环比下降0.6%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。新政后，重点城市网签数据整体尚无明显好转，9月第二 周（9.4-9.10），重点50城新房销售面积环比下降26.9%，同比下降24.6%。 由于网签数据存在滞后情况，结合房天下APP访问量来看，一线城市在发布“认房不认贷”新政后，市场情绪明显改善，9月首个周末，网友通过房天下APP线上浏览新房楼盘及二手房小区的流量数据较8月日均大幅提升，且京沪热度提升强于广深。房天下线上访问量是楼市销售的前瞻性指标，随着核心城市线上楼盘访问量的增加，预计后续网签数据和实际成交也将出现好转。值得注意的是，从近几日数据来看，访问量在上周后半周出现一定回落，这也反映出当下购房者整体较为理性。 图：重点6城新建商品住宅日度销售情况走势(截至9月10日) 北北3京 2.5 万2 ㎡ 1.5 成交面积周度日均成交面积上海 上 10 9.1首套房9 认房不认贷8 7 6 万5 ㎡ 成交面积周度日均成交面积 9.1首套房认房不认贷 1 0.5 0 4 3 8.25认房不认贷纳入2 政策工具箱； 8.31下调首付比例等1 0 8.25认房不认贷纳入政策工具箱； 8.31下调首付比例等 广3州 成交面积周度日均成交面积 1深.深2圳 成交面积周度日均成交面积 8.30首套房认房不认贷 8.30首套房认房不认贷 2.51 万2 ㎡ 1.5 万0.8 ㎡ 0.6 1 0.5 0.4 8.25认房不认贷纳入政策工具箱； 8.31下调首付比例等 0.2 8.25认房不认贷纳入 政策工具箱；8.31下调首付比例等 00 武上汉 6 5 成交面积周度日均成交面积 苏4州 8.31首套房 认房不认贷 3.5 3 成交面积周度日均成交面积 9.2首套房认房不认贷 8.25认房不认贷纳入 政策工具箱；8.31下调首付比例等 42.5 2 万 3 万㎡ ㎡ 1.5 2 8.25认房不认贷纳入政策工具箱； 8.31下调首付比例等 1 10.5 00 数据来源：中指数据CREIS 从核心城市新房日度网签数据来看，上周（9.4-9.10）北京、深圳、武汉销售略有好转，环比分别增长16.9%、3.8%、3.3%。 图：2022年以来重点11城二手住宅周度成交套数及同比走势 数据来源：中指数据CREIS 二手房方面，8月，重点城市二手房市场情绪较弱，各周二手房成交套数整体处于今年以来的较低水平，重点城市二手房周均成交套数较7月周均下降0.6%，较上年同期周均下降1.3%。多城市“认房不认贷”落地后，上周（9.4-9.10），重点城市二手房成交套数环比基本持平，在低基数下同比增长40.1%。 图：重点4城二手房日度成交情况走势(截至9月10日) 8北北00京 日度成交套数周度日均成交套数 1深北60圳 日度成交套数周度日均成交套数 700 600 500 套 400 300 200 100 0 8.25认房不认贷纳入政策工具箱； 8.31下调首付比例等 9.1首套房认房不认贷 140 120 100 套 80 60 40 20 0 8.25认房不认贷纳入 政策工具箱；8.31下调首付比例等 8.30首套房认房不认贷 23-823-9 23-823-9 12成北00都 1000 日度成交套数周度日均成交套数 3苏北00州 9.1首套房认房不认贷 250 9.2首套房 认房不认贷 日度成交套数周度日均成交套数 800 套 600 200 套 150 8.25认房不认贷纳入 政策工具箱；8.31下调首付比例等 8.25认房不认贷纳入 政策工具箱； 8.31下调首付比例等 400100 20050 00 23-823-923-823-9 数据来源：中指数据CREIS 从重点城市二手房成交情况来看，由于8月一线城市普遍存在政策放松预期，购房者观望情绪加重， 北京二手房成交量不足1.1万套，深圳仅2422套。随着“认房不认贷”政策落地，此前观望的购房者入市节奏有所加快，上周（9.4-9.10），4个代表城市销售套数环比增长3.1%，其中深圳增长22.6%，北京 增长3.3%，成都增长2.2%。 另外，“认房不认贷”政策利好人群中包括卖一买一的换房人群，政策出台后，各城市二手房挂牌量有所提升，根据中指监测，新政当晚（9.1）上海挂牌房源增加1000多套，8.31深圳新上二手房源2082 套，北京9.2-9.3两天二手房挂牌房源增加3300套，上周挂牌量增加超6000套，挂牌量的增加一定程度上意味着置换需求正在入市，预计二手房成交量也将企稳恢复。 4、供应规模：9月以来批准上市面积保持在低位，可选项目有限或制约新房销售恢复 图：2019年至2023年8月50个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势 20192020202120222023 6000 5000 4000 万 方 平3000 米 2000 1000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 数据来源：中指数据CREIS 根据中指监测，8月房企为冲刺9月销售提前拿证，重点50城批准上市面积环比增长约8%，同比下降约30%。 600 图：2023年以来15个代表城市商品住宅周度新批上市面积走势 周度批准上市面积（左）同比（右） 200% 8.25认房不认贷纳入 政策工具箱； 8.31下调首付比例等 150% 400 万平方米 200 100% 50% 0% -50% W1W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37 0-100% 23-01 23-02