美国工业市场态势 2023 年 Q1

savills.us Q12023-工业由SavillsResearch和数据服务提供支持 Stateofthe 美国工业市场 在全球经济不确定的背景下，工业需求在创纪录的运行之后正在降温。 01租户占用更少的空间 02施工活动放缓 03 重磅炸弹租金增长逐渐减少 2023年第一季度净吸收总计9780万平方英尺 （msf），为10个季度以来的最低记录。 由于较高的利率环境刺激了新开发的刹车，开工量同比下降了38％。 在过去两年中，某些市场的租金增长了一倍多之后 ，租金水平趋于稳定。 04转租可用性上升 端口卷关闭 05 现在有超过80.3msf的转租市场，高于第三季度的 65.1msf，是两年来的最高金额。 在创纪录的2022年之后，今年迄今为止前九个港口的TEU产量比2022年第一季度下降了22%，其中最大的下降发生在西海岸。 随着空缺率从纪录低点上升，条件开始正常化 2023年第一季度 第四季度前2022 一年前，2022年第12个月预测一季度 库存 15.3BSF 15.1BSF 14.6BSF 空置率 4.3% 3.9% 4.0% 季度净吸收 97.8MSF 121.5MSF 145.8无国界医生 在建 755.4无国界医生 810.3无国界医生 639.0MSF 交付询问租金率 164.1无国界医生 $8.69 147.3无国界医生 $8.31 119.0无国界医生 $6.97 从历史上讲，市场仍然非常紧张 交付净额吸收空缺(%) 600 12% 4.3% 平方英尺(百万) 500 10% 400 8% 300 164.1 空置率 2006% 97.8 100 4% 0 2% -100 -2000% 200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023年年初至今 空缺开始向更高的方向移动 空置率(%) Q12023 空缺变更(基点) -80 -60 -30 -30 -30 -20 160 -100 0 100 170 200 年复一年 南佛罗里达奥兰治县内陆帝国 北新泽西 洛杉矶底特律 宾夕法尼亚州I-81/78走廊 美国整体费 城芝加哥西 雅图/普吉特海湾 凤凰城休斯顿亚特兰大哥伦布夏洛特达拉斯/沃思堡 丹佛巴尔的摩 夏洛特凤 凰城宾夕法尼亚州I-81/78走廊西雅 图/普吉特海湾 底特律 -10 美国整体 30 北新泽西 50 丹佛 50 达拉斯/沃思堡 70 巴尔的摩 90 南佛罗里达 120 亚特兰大 120 内陆帝国 150 哥伦布洛杉 费城芝加哥奥兰治县 -110 1.9% 2.8% 2.9% 3.1% 4.1% 4.2% 4.3% 4.5% 4.7% 4.8% 5.0% 5.0% 5.1% 5.5% 5.9% % 7. 6.6 3.2% 1% 矶 7.3% 0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%-300-200 300 近期重磅炸弹租金增长有望放缓 询问租金(A类,100kSF+) Q12023 两年租金增长 2021年第一季度-2023年第一季度 奥兰治县洛杉矶北新泽西 内河帝国南佛罗里达费城 西雅图/普吉特海湾 凤凰城巴尔的摩丹佛底特律 PAI-81/78走廊 休斯顿哥伦布夏洛特亚特兰大达拉斯/沃思堡 芝加哥 $24.83 $23.97 $19.17 $16.69 $15.40 $12.62 $11.09 $8.81 $8.65 $8.01 $7.88 $7.35 $6.79 $6.31 $6.05 $5.55 $5.53 $5.48 $0$5$10$15$20$25$30 费城内陆帝国 130.1% 北新泽西 南佛罗里达奥兰治县洛杉矶 PAI-81/78走廊 哥伦布凤凰城亚特兰大巴尔的摩 达拉斯/沃思堡底特律丹佛夏洛特芝加哥休斯顿 西雅图/普吉特海湾 98.8% 80.0% 79.6% 78.2% 77.6% 59.3% 56.3% 46.6% 43.5% 42.0% 28.4% 28.0% 27.7% 26.8% 23.3% 21.3% 21.6% 0%20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 租户以较慢的速度租赁空间 季度租赁活动 Q1Q2Q3Q4 1,200 平方英尺(百万) 1,000 800 252.8 265.5 205.6 随着经济不确定性变得更加 明显，租赁活动在2022 年底开始放缓 600 190.0 221.9 269.7 243.7 400 200 0 188.5 192.9 186.7 2018 180.3 194.8 185.2 2019 230.5 192.2 209.9 2020 288.7 243.9 2021 256.1 265.7 2022 166.8 2023 转租可用性正在陡峭上升 11 平方英尺(百万) 160 140 120 100 80 60 40 0 美国工业市场状况|2023年第一季度|savills.us 2006年第 2006年第 2007-2009 全球金融危机 +64.7msf 2007年第 20 2007年第 2008年第 2008年第 2009年第 2009年第 2010年第 2010年第 2011年第 2011年 2012年第 2012年 2013年第 2013年第 2014年第 2014年 2015年第 2015年第 2016年第 2016年 Q12017 Q32017 2019-2020 新的供应，随后是早期大流行 不确定性 +28.5msf 2018年第 2018年第 2019年第 2019年第 2020年第 在2022年初达到历史新低后， 转租可用性现在正在迅速上升 2020年第 +41.7msf 2021年第 2022-2023 通货膨胀、利率、新供给 2021年第 2022年 Q32022 Q12023 转租集中在较新的，最近租用的空间 12% 29% 15% 20% 24% 16% 9% 16% 60% 26% 39% 35% 子行业年建成租赁日期 电子商务消费品制造业物流与配送/3PL其他 2010年和更新的 2000年至2009年 1990年至1999年 1990年以前 2020年及更早 2021 2022 12美国工业市场状况|2023年第一季度|savills.us 记录新建筑正在放缓 施工开始 250 200 150 100 11 平方英尺(百万) 50 0 美国工业市场状况|2023年第一季度|savills.us 2013年第一季度 三季度 10年Average 2013年第 2014年第一季度 一季度 2014年Q3 2015年第 2015年第三季度 一季度 2016年第 2016年Q3 Q12017 Q32017 一季度 2018年第 三季度 2018年第 一季度 2019年第 三季度 2019年第 一季度 2020年第 三季度 2020年第 一季度 2021年第 三季度 2021年第 2022年Q1 109.2 msf Q32022 Q12023 900 800 700 600 500 400 300 200 100 平方英尺(百万) 在建 0 2013年第一季度 10年Average 2013年第三季度 2014年第一季度 2014年Q3 2015年第一季度 2015年第三季度 2016年第一季度 2016年Q3 Q12017 Q32017 2018年第一季度 2018年第三季度 2019年第一季度 2019年第三季度 2020年第一季度 2020年第三季度 2021年第一季度 2021年第三季度 2022年Q1 755.4 msf Q32022 Q12023 太阳带市场供过于求的风险最高 建设管道：总SF与市场库存百分比 24% 20% 55.3 凤凰城 气泡尺寸=在建管道(MSF) 低供应过剩风险 在建工程占库存的百分比 16% 达拉斯-沃思 堡 12% 8% 78.3 夏洛特21.2 费城 13.926.344.6 丹佛 哥伦布 17.534.7 休斯顿 32.815.4 西雅图/普吉特海湾 10.8 24.7 芝加哥 4%亚特兰大内陆帝国 供过于求风险上升 南佛罗里达 PAI-81/78 走廊 35.4 18.2 Northern 巴尔的摩4.9 橙县 8.2 6.9 0%New泽西岛底特律1.5 洛杉矶 高提款率降低供过于求风险 在建工程库存租赁百分比* 47% 46% 45% 45% 41% 37% 底特律洛杉矶丹佛内陆帝国费城哥伦布 33% 30% 28% 24% 35% 31% 凤凰城南佛罗里达北新泽西夏洛特芝加哥PAI-81/78走廊 23% 23% 18% 16% 14% 7% 亚特兰大西雅图达拉斯-沃思堡巴尔的摩休斯顿橙县 *包括投机和内置的适合项目 后Covid时代电子商务增长缓慢 亚马逊美国设施*电子商务渗透 2022-23年取消/关闭 18.7msf 表示~4%投资组合 2019 175.8无国界 2023 491.4MSF 自2019年以来，房地产业务增长了一倍以上 电子商务销售占零售总额的18.0% 美元，数 $3 $250 16.0% 14.0% $20012.0% $150 10.0% 8.0% $1006.0% $50 $0 4Q124Q134Q144Q154Q164Q174Q184Q194Q204Q214Q22 4.0% 2.0% 0.0% *2019年的数据反映了年底活跃设施的地面SF；2022年的数据代表活跃+未来的设施，为2022年12月1日来源：MWPVL，美国商务部 工业需求多样化并与消费经济挂钩 按行业划分的租赁活动(过去4个季度)* 零售商(砖与砂浆) 14.4% 食品和饮料 6.6% 物流与配送/3PL 32.8% Manufacturing 20.1% 消费品 16.2% Other 5.4% 电子商务 4.4% *基于第一太平戴维斯跟踪市场的顶级交易 奥克兰 0.5M -16.4%(2022) -17.8%(2019) 西雅图/塔科马 0.5M -29.3%(2022) -33.0%(2019) 纽约/新泽西 1.8M -24.9%(2022) -0.1%(2019) 随着全球贸易放缓，集装箱交易量在2023年下降 图例 弗吉尼亚 0.8M -9.0%(2022) +12.1%(2019) 端口 洛杉矶 1.8M -31.5%(2022) -16.8%(2019) 2023年第一季度TEU成交量 从2022年起增加% 长滩 1.7M -30.0%(2022) -4.7%(2019) 查尔斯顿 0.6M -15.4%(2022) +2.0%(2019) 从2019年开始增加% 每月TEU量，前9个港口 数百万 5.0 4. 3.0 2.0 1.0 西海岸墨西哥湾沿岸东海岸 休斯顿 0.9M +3.4%(2022) +34.6%(2019) 萨凡纳 1.2M -14.3%(2022) +2.8%(2019) 0.0 Jan-19 Jul-19 Jan-20 Jul-20 Jan-21 Jul-21 Jan-22 Jul-22 Jan-23 资料来源：截至2023年4月的地方港务局 资本市场适应高利率环境 仓库销售量和定价 数十亿 $70 季度销售额Volume上限利率中位数 7.5% $607.0% $506.5% $406.0% $305.5% $205.0% $104.5% 2013年第 2013年第 2014年 2014年 2015年第 2015年第 2016年第 2016年 Q12017 Q32017 2018年 2018年第 2019年 2019年第 2020年 2020年 2