2023年9月8日利率债观察：降低存量首套房贷利率：哪些可降？可降多少？何时申请？

1、降低存量首套房贷利率：哪些可降？可降多少？何时申请？ 8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行这六家全国性大型银行发布公告，明确了存量首套住房贷款利率调整有关具体事项。 按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，此次利率调整仅面向存量贷款，即该文件发布日（注：2023年8月31日）前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的贷款。其中，可降低利率的商业性个人住房贷款，既包括贷款发放时套数性质为首套住房贷款，也包括贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上、但当前按所在城市最新政策已属于首套贷利率标准的贷款。“发放时不为首套、当前已属首套”的情况具有多样性，例如：房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；以及房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，该住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的。 值得一提的是，本次转换只针对于参考LPR定价的浮动利率贷款，对于参考人行贷款基准利率定价的和固定利率贷款需要先按中国人民银行于2019年12月28日发布的公告〔2019〕第30号要求进行“LPR转换”，再进行存量房贷利率调整。 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”结合六家大行的公告，为了方便公众理解，我们将利率调整的大体规则总结为四句话： 1.本政策有利于借款人、有利于扩大消费和投资，利率只会下调和不调，不会上调。 2.2019年10月8日（不含当日）之前发放贷款，利率调整为发放时当地下限和约定重定价日前一个月的LPR孰高者。 3.2019年10月8日（含当日）至23年8月31日（含当日）发放的（或已签订合同但未发放的）贷款，利率调整为发放时全国下限、发放时当地下限孰高者。 4.利率调整前按原合同利率执行（不溯及既往），调整当日即按新利率执行。 同样为了方便理解，我们将申请和调整的时间总结为：发放时即符合首套标准且目前为LPR浮动利率贷款的客户变更利率无需申请，9月25日会批量调整；其余需申请利率调整的客户，于10月22日（含）前申请的，10月25日会对其中审核通过的申请进行批量调整；10月22日后仍可申请。 2、风险提示 不理性的预期引发市场快速波动。 1、降低存量首套房贷利率：哪些可降？可降多少？何时申请？ 2023年8月18日，住房城乡建设部、中国人民银行和金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，放宽了个人住房贷款中住房套数认定的标准，明确“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策”，并将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。随后，北京、上海、广州、深圳等城市分别对房套数的认定标准进行了优化。8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。 9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行这六家全国性大型银行发布公告，明确了存量首套住房贷款利率调整有关具体事项。 图表1：《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》中的部分内容 按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，此次利率调整仅面向存量贷款，即该文件发布日（注：2023年8月31日）前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的贷款。其中，可降低利率的商业性个人住房贷款，既包括贷款发放时套数性质为首套住房贷款，也包括贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上、但当前按所在城市最新政策已属于首套贷利率标准的贷款（即“发放时不为首套、当前已属首套”）。 在实践中，“发放时不为首套、当前已属首套”的情况较多，例如：房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的； 以及房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，该住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的。 值得一提的是，本次转换只针对于参考LPR定价的浮动利率贷款，对于参考人行贷款基准利率定价的和固定利率贷款需要先按中国人民银行于2019年12月28日发布的公告〔2019〕第30号要求进行“LPR转换”，再进行存量房贷利率调整。 图表2：新发放的个人住房贷款加权平均利率 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”结合六家大行的公告，为了方便公众理解，我们将利率调整的大体规则总结为四句话： 1.本政策有利于借款人、有利于扩大消费和投资，利率只会下调和不调，不会上调。 2.2019年10月8日（不含当日）之前发放贷款，利率调整为发放时当地下限和约定重定价日前一个月的LPR孰高者。 3.2019年10月8日（含当日）至23年8月31日（含当日）发放的（或已签订合同但未发放的）贷款，利率调整为发放时全国下限、发放时当地下限孰高者。 4.利率调整前按原合同利率执行（不溯及既往），调整当日即按新利率执行。 图表3：存量首套住房贷款利率调整规则 同样为了方便理解，我们将申请和调整的时间总结为： 1.发放时即符合首套标准且目前为LPR浮动利率贷款的客户变更利率无需申请，9月25日会批量调整； 2.其余需申请利率调整的客户，于10月22日（含）前申请的，10月25日会对其中审核通过的申请进行批量调整； 3.10月22日后仍可申请。 需要说明的是，为尽可能地方便理解，以上的总结不得以舍弃一些精确性。而且，各家银行的具体办理细则也略有不同，请投资者以相应银行的公告为准，如有疑问请致电银行客服电话或向贷款经办机构进行咨询。 2、风险提示 不理性的预期引发市场快速波动。 3、附录 图表4：四个直辖市首套房贷利率下限情况表 图表5：河北省首套房贷利率下限情况表 图表6：山西省首套房贷利率下限情况表 图表7：内蒙古自治区首套房贷利率下限情况表 图表8：辽宁省首套房贷利率下限情况表 图表9：吉林省首套房贷利率下限情况表 图表10：黑龙江省首套房贷利率下限情况表 图表11：江苏省首套房贷利率下限情况表 图表12：浙江省首套房贷利率下限情况表 图表13：安徽省首套房贷利率下限情况表 图表14：福建省首套房贷利率下限情况表 图表15：江西省首套房贷利率下限情况表 图表16：山东省首套房贷利率下限情况表 图表17：河南省首套房贷利率下限情况表 图表18：湖北省首套房贷利率下限情况表 图表19：湖南省首套房贷利率下限情况表 图表20：广东省首套房贷利率下限情况表 图表21：广西壮族自治区首套房贷利率下限情况表 图表22：海南省首套房贷利率下限情况表 图表23：四川省首套房贷利率下限情况表 图表24：贵州省首套房贷利率下限情况表 图表25：云南省首套房贷利率下限情况表 图表26：西藏自治区首套房贷利率下限情况表 图表27：陕西省首套房贷利率下限情况表 图表28：甘肃省首套房贷利率下限情况表 图表29：青海省首套房贷利率下限情况表 图表30：宁夏回族自治区首套房贷利率下限情况表 图表31：新疆维吾尔自治区首套房贷利率下限情况表