花样年控股二零二三年中期报告

致 力 于 成 爲 有 趣、 有 味、 有 料 的 生 活 空 間 及 體 驗 的 引 領 者。 02Corporate Information公司資料2 03-04Honors and Awards管理層討論及分析3 05-06Social Responsibility權益披露11 07-08Chairman’s Statement公司管治及其他資料14 09-30Management Discussion and Analysis簡明綜合財務報表審閱報告17 31-36Disclosure of Interests簡明綜合損益及其他全面收益表19 37-40Corporate Governance and Other Information簡明綜合財務狀況表20 41Independent Interim Review Repor簡明綜合權益變動表22 42Condensed Consolidated Statement of Comprehensive Income簡明綜合現金流量表23 43-44Condensed Consolidated Statement of Financial Position簡明綜合財務報表附註25 目 錄 公司資料 於香港的公司總辦事處香港干諾道中64號中華廠商會大廈21樓 薪酬委員會郭少牧先生（委員會主席）潘軍先生郭志成先生馬有恒先生 董事執行董事潘軍先生（主席兼首席執行官）曾寶寶小姐柯卡生先生陳新禹先生（首席財務官）Timothy David Gildner先生 於中華人民共和國的公司總部 提名委員會 潘軍先生（委員會主席）曾寶寶小姐郭少牧先生郭志成先生馬有恒先生 中國廣東省深圳市福田保稅區市花路與紫荊路交匯處福年廣場A棟郵編：518048 非執行董事蘇波宇先生 獨立非執行董事郭少牧先生郭志成先生馬有恒先生 核數師 上會栢誠會計師事務所有限公司註冊公眾利益實體核數師 於開曼群島主要股份過戶登記處 公司秘書楊利女士 主要往來銀行 Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2A,Block 3, Building DP.O. Box 1586Gardenia CourtCamana BayGrand Cayman, KY1-1110Cayman Islands 中國民生銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司 授權代表潘軍先生楊利女士 法律顧問 審核委員會郭志成先生（委員會主席）郭少牧先生馬有恒先生 有關香港法律盛德律師事務所 香港股份過戶登記分處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓 有關中國法律通商律師事務所 有關開曼群島法律Conyers Dill & Pearman 上市資料 註冊辦事處 本公司股份上市普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：1777 Cricket Square Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands 網址http://www.cnfantasia.com 業務回顧 房地產開發 合同銷售情況 2023年1-6月，本集團實現合同銷售金額約人民幣16.12億元，合同銷售面積252,646平方米。 2023年上半年，面對流動性事件後「保交付、穩運營」的社會責任感，本集團對此明確五個經營導向，積極抓必要回款、優化資產負債、履行社會責任、抓核心團隊及管理突破，報告期內，在交付、銷售、資金中取得了良好的成果。 2023年1-6月不同類型產品的合同銷售金額及面積 報告期內，本集團的合同銷售金額主要來自深圳、成都、桂林、武漢、南京、青島、佛山等18個城市，以及來自深圳好時光、佛山廣雅院、成都碧雲天璽、大溪谷、桂林、南京花好園、北京門頭溝、青島碧雲天等約20個項目。本集團深耕粵港澳大灣區、成渝都市圈、華中都市圈、長三角都市圈和環渤海都市圈，不斷擴大本集團在各個都市圈的戰略縱深，深耕重點城市。 粵港澳大灣區 粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。2023年上半年，本集團積極全力推進在大灣區的項目保交付和銷售，報告期內本集團在深圳市的深圳好時光項目、佛山市的佛山廣雅院均正常開工，正常的施工進度，正常的交付，同步也確保了項目在當地穩定的銷售。 報 告 期 內，本 集 團 在 粵 港 澳 大 灣 區 的 深 圳、佛 山、惠 州 等 城 市 合 共 實 現 合 同 銷 售 金 額 人 民 幣5.43億 元，實 現 合 同 銷 售 面 積18,545平方米，分別佔本集團2023年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約33.7%和7.3%。 成渝都市圈 成渝都市圈作為中國西南地區的重要經濟中心，房地產市場需求旺盛，是本集團最早進入的重要戰略區域之一，本集團也已成為區域內最具市場影響力的品牌發展商之一。2023年上半年，成都面臨眾多項目交付及銷售的雙重壓力，本集團在成都積極通過紓困及銷售，來確保完美交付，確保客戶滿意度。 報告期內，本集團在成渝都市圈的成都、昆明、桂林等城市合共實現合同銷售金額人民幣4.06億元，實現合同銷售面積147,469平方米，分別佔本集團2023年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約25.2%和58.4%。 華中都市圈 華中都市圈是全國的地理中心，擁有交通便利、經濟發達等優勢，正日漸成為中國中部崛起的重要力量。本集團積極針對武漢花好園等項目貨量進行盤活，取得不錯的銷售業績，為武漢各項目交付所需資金作出貢獻。 報告期內，本集團在華中都市圈的武漢、鄭州等城市合共實現合同銷售金額人民幣1.05億元，實現合同銷售面積38,922平方米，分別佔本集團2023年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約6.5%和15.4%。 長三角都市圈 長三角都市圈是中國最具經濟活力的中心之一，本集團長期高度關注該區域內具高增值潛力的核心城市，暴雷後本集團積極面對，保持銷售，其中南京好花園、杭州對越天等項目在2023年繼續保持獲得良好的銷售業績。 報告期內，本集團在長三角都市圈的南京、上海等城市合共實現合同銷售金額人民幣1.13億元，實現合同銷售面積7,024平方米，分別佔本集團2023年房地產合同銷售總金額和總面積的約7.0%和2.8%。 環渤海都市圈 環渤海都市圈是中國北方最重要的經濟中心，在全國和區域經濟中發揮著集聚、輻射、服務和帶動作用，蘊藏著巨大的發展潛力。2023年，本集團在該地區快速推進項目建設和銷售，其中北京門頭溝及青島碧雲天保持相對穩定的銷售。 報 告 期 內，本 集 團 在 環 渤 海 都 市 圈 的 北 京、天 津、青 島 等 城 市 合 共 實 現 合 同 銷 售 金 額 人 民 幣4.45億 元，實 現 合 同 銷 售 面 積40,686平方米，分別佔本集團2023年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約27.6%和16.1%。 竣工項目 報告期內，本集團共11個項目分期竣工，合計建築面積約1,326,638平方米。 在建項目 於2023年6月30日，本集團處於在建階段的項目或項目分期共有22個，合計總建築面積2,682,535平方米。 待建項目 於2023年6月30日，本集團處於待建階段的項目或項目分期共有15個，合計總建築面積6,155,819平方米。 土地儲備 於2023年6月30日，扣除已出售項目後，本集團在建及待建項目土地儲備建築面積約8,838,354平方米。 社區服務 彩生活服務集團有限公司（「彩生活」）為中國馳名物業管理及社區服務運營商，專注於以物業管理服務為基礎，利用互聯網技術，搭建線下及在線服務平台，高效聯繫社區住戶與各類商品和服務供應商，為社區住戶提供最佳的居住體驗。 社區是城市最基層的社會組織細胞，而物業管理提供的服務，對社區居民生活的安定、便捷，以及對社會的發展都具有重要意義。彩生活通過提供基礎的四保服務（即保潔、保綠、保安、保修服務），保障業主的基本生活，為社區服務體系奠定堅實的基石。 在保障社區居民的基本生活的同時，彩生活亦深入推進智慧社區的建設，積極擁抱物聯網、大數據、人工智能等新興技術，引入智能設備的應用，並以此提升彩生活服務效率，為業主提供高質量的物業管理服務。彩生活於總部建立了強大的數據化「雲」系統，減少對「管」的職能與範圍的依賴，強化「端」的服務承接能力，以此組織有效的社區服務。例如，彩生活在原有「北斗七星」基礎上新增了客戶服務平台，升級為「物業數字化管控平台」，涵蓋了保安、保潔、保綠、保修、工程五大基礎服務，電梯、能源、裝修板塊工單化作業體系，及包含投訴、報修、停車、繳費、裝修等的客訴平台。通過對物業管理服務全流程的細化拆分，進一步提升彩生活的服務效率。 為了細化基礎業務，彩生活將旗下管理項目，根據不同的收費標準，劃分為若干個服務層級，制定設備改造和服務標準，提供強針對性的服務體驗，滿足不同項目客戶的性價比需求，也為彩生活在全國範圍內的快速擴張奠定基礎。依託於自動化、集中化、標準化管理體系的建立，彩生活在管理面積穩步增長，在保證客戶滿意度的前提下，實現了優秀的成本管控。除了追求服務增效，彩生活更致力於打造有溫度的社區。通過積極舉辦各類社區活動，主動搭建溝通的橋樑，拉近業主之間、業主與物業人員的關係，豐富業餘生活與精神文化，最終目的是讓社區居民的生活向更美好、更溫暖的方向發展。此類服務能夠為業主營造溫暖的環境氛圍，也能夠促進彩生活的社區文化特色品牌建設工作，增強業主對彩生活的信任感。 服務關係的改善，也為彩生活進一步拓展社區消費場景打下基礎。彩生活積極打造社區服務的在線平台彩之雲，實現繳付物業管理費、通知以及投訴等功能的在線平台化，一方面增加了社區居民的生活便利性，另一方面也加深了社區業主與彩生活在線平台的聯繫。 此外，彩生活根據社區居民數量配置一定比例的客戶經理，客戶經理對客戶滿意度進行及時的跟蹤和反饋，一方面確保線下社區的基礎服務質量，另一方面也可高效了解社區業主的所需服務，推動相應增值業務的進展，將社區在在線和線下業務進行有機結合，從而進一步擴大彩生活的競爭優勢。 展望 自2021年流動性事件出現後，本公司時至今日依舊肩負巨大壓力。信用風險頻發、銷售去化低迷、各方主體信心缺失等問題影響行業內每一位參與者，對於國內房地產行業中的民營企業而言，更是備受打擊；而我們亦在持續通過解決債務問題、維持境內穩定運營來展示我們的韌性。 一是對於導致的項目虧損、留存的存量債務問題，本公司將持續積極溝通政府及債權人，通過協助政府及債權人開展國家倡導的老舊社區改造等業務，把新增營收的利潤專項用於償還債務。 二是合理規劃資本結構，更加注重風險控制，以更好的應對市場和政策變化。提高資產質量的同時，優化負債結構，降低融資成本，力求保持穩健的財務狀況。 三是持續反思，以更加務實的管理模式貼近項目一線。充分發揮船小好調頭的管理優勢，快速響應、積極行動、深研市場，抓住機遇全面發力。 財務回顧 收入 本集團的收入主要來自(i)物業開發；(ii)租賃投資物業；(iii)提供物業經營；(iv)提供酒店住宿服務；及(v)其他服務的所得收入。本集團的收入達到約人民幣40.20億元，較2022年同期約人民幣35.48億元增加13.3%。期內本公司擁有人應佔虧損約為人民幣27.08億元，2022年同期內本公司擁有人應佔虧損約人民幣33.43億元。 物業開發 於客戶獲得已竣工物業的控制權且本集團已獲得現時收款權並很可能收回代價時，本公司即確認物業開發收入。物業開發的收入指本集團出售持作出售的物業的所得款項。截至2023年6月30日止六個月，物業開發的收入約人民幣27.20億元，較2022年同期約人民幣24.46億元增加11.2%，由於期內已交付物業的