花样年控股二零二三年中期报告

致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者。 公司资料 2 管理层讨论及分析 3 权益披露 11 公司管治及其他资料 14 简明综合财务报表审阅报告 17 简明综合损益及其他全面收益表 19 简明综合财务状况表 20 简明综合权益变动表 22 简明综合现金流量表 23 简明综合财务报表附注 25 目录 CONTENTS 公司资料 董事 执潘军行先董生事 （主席兼首席执行官） 曾宝宝小姐 柯卡生先生 陈新禹先生（首席财务官） TimothyDavidGildner先生 非苏波执宇行先董生事 独郭少立牧非先执生行董事 郭志成先生马有恒先生 公司秘书 杨利女士 授权代表 潘军先生杨利女士 审核委员会 郭志成先生（委员会主席）郭少牧先生 马有恒先生 薪酬委员会 郭少牧先生（委员会主席）潘军先生 郭志成先生马有恒先生 提名委员会 潘军先生（委员会主席）曾宝宝小姐 郭少牧先生郭志成先生马有恒先生 核数师 上会栢诚会计师事务所有限公司注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国民生银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司平安银行股份有限公司 中国光大银行股份有限公司 法律顾问 有关香港法律盛德律师事务所 有关中国法律通商律师事务所 有关开曼群岛法律 ConyersDill&Pearman 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 于香港的公司总办事处 香港 干诺道中64号中华厂商会大厦21楼 于公中司华总人部民共和国的 中国广东省深圳市 福田保税区 市花路与紫荆路交汇处福年广场A栋 邮编：518048 于过开户曼登群记岛处主要股份 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A,Block3,BuildingD P.O.Box1586GardeniaCourtCamanaBay GrandCayman,KY1-1110CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心17M楼 上市资料 本公司股份上市普通股 香港联合交易所有限公司股份代号：1777 网址 http://www.cnfantasia.com 2花样年控股集团有限公司 业务回顾 房地产开发 合同销售情况 2023年1-6月，本集团实现合同销售金额约人民币16.12亿元，合同销售面积252,646平方米。 2023年上半年，面对流动性事件后“保交付、稳运营”的社会责任感，本集团对此明确五个经营导向，积极抓必要回款、优化资产负债、履行社会责任、抓核心团队及管理突破，报告期内，在交付、销售、资金中取得了良好的成果。 2023年1-6月不同类型产品的合同销售金额及面积 报告期内，本集团的合同销售金额主要来自深圳、成都、桂林、武汉、南京、青岛、佛山等18个城市，以及来自深圳好时光、佛 山广雅院、成都碧云天玺、大溪谷、桂林、南京花好园、北京门头沟、青岛碧云天等约20个项目。本集团深耕粤港澳大湾区、成渝都市圈、华中都市圈、长三角都市圈和环渤海都市圈，不断扩大本集团在各个都市圈的战略纵深，深耕重点城市。 23年1-6月 类型 金额 面积 （百万元人民币） % （平方米） % 住宅 1,519 94.2% 202,024 80.0% 城市综合体 93 5.8% 50,622 20.0% 合计 1,612 100% 252,646 100% 2023年1-6月在各区域的合同销售金额及面积 23年1-6月 类型 金额 面积 （百万元人民币） % （平方米） % 粤港澳大湾区 543 33.7% 18,545 7.3% 成渝都市圈 406 25.2% 147,469 58.4% 华中都市圈 105 6.5% 38,922 15.4% 长三角都市圈 113 7.0% 7,024 2.8% 环渤海都市圈 445 27.6% 40,686 16.1% 合计 1,612 100% 252,646 100% 粤港澳大湾区 粤港澳大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。2023年上半年，本集 团积极全力推进在大湾区的项目保交付和销售，报告期内本集团在深圳市的深圳好时光项目、佛山市的佛山广雅院均正常开工，正常的施工进度，正常的交付，同步也确保了项目在当地稳定的销售。 报告期内，本集团在粤港澳大湾区的深圳、佛山、惠州等城市合共实现合同销售金额人民币5.43亿元，实现合同销售面积 18,545平方米，分别占本集团2023年中期房地产合同销售总金额和总面积的约33.7%和7.3%。 成渝都市圈 成渝都市圈作为中国西南地区的重要经济中心，房地产市场需求旺盛，是本集团最早进入的重要战略区域之一，本集团也已 成为区域内最具市场影响力的品牌发展商之一。2023年上半年，成都面临众多项目交付及销售的双重压力，本集团在成都积极通过纾困及销售，来确保完美交付，确保客户满意度。 报告期内，本集团在成渝都市圈的成都、昆明、桂林等城市合共实现合同销售金额人民币4.06亿元，实现合同销售面积147,469平方米，分别占本集团2023年中期房地产合同销售总金额和总面积的约25.2%和58.4%。 华中都市圈 华中都市圈是全国的地理中心，拥有交通便利、经济发达等优势，正日渐成为中国中部崛起的重要力量。本集团积极针对武汉花好园等项目货量进行盘活，取得不错的销售业绩，为武汉各项目交付所需资金作出贡献。 报告期内，本集团在华中都市圈的武汉、郑州等城市合共实现合同销售金额人民币1.05亿元，实现合同销售面积38,922平方米，分别占本集团2023年中期房地产合同销售总金额和总面积的约6.5%和15.4%。 长三角都市圈 长三角都市圈是中国最具经济活力的中心之一，本集团长期高度关注该区域内具高增值潜力的核心城市，暴雷后本集团积极面对，保持销售，其中南京好花园、杭州对越天等项目在2023年继续保持获得良好的销售业绩。 报告期内，本集团在长三角都市圈的南京、上海等城市合共实现合同销售金额人民币1.13亿元，实现合同销售面积7,024平方米，分别占本集团2023年房地产合同销售总金额和总面积的约7.0%和2.8%。 环渤海都市圈 环渤海都市圈是中国北方最重要的经济中心，在全国和区域经济中发挥着集聚、辐射、服务和带动作用，蕴藏着巨大的发展潜力。2023年，本集团在该地区快速推进项目建设和销售，其中北京门头沟及青岛碧云天保持相对稳定的销售。 报告期内，本集团在环渤海都市圈的北京、天津、青岛等城市合共实现合同销售金额人民币4.45亿元，实现合同销售面积 40,686平方米，分别占本集团2023年中期房地产合同销售总金额和总面积的约27.6%和16.1%。 竣工项目 报告期内，本集团共11个项目分期竣工，合计建筑面积约1,326,638平方米。 4花样年控股集团有限公司 在建项目 于2023年6月30日，本集团处于在建阶段的项目或项目分期共有22个，合计总建筑面积2,682,535平方米。 待建项目 于2023年6月30日，本集团处于待建阶段的项目或项目分期共有15个，合计总建筑面积6,155,819平方米。 土地储备 于2023年6月30日，扣除已出售项目后，本集团在建及待建项目土地储备建筑面积约8,838,354平方米。 土地储备总表 城市公司 在建项目 待建项目 土地储备总建筑面积 （平方米） （平方米） （平方米） 华南地区 534,481 706,025 1,240,506 华北地区 246,958 3,708,163 3,955,121 西南地区 1,030,633 1,117,601 2,148,234 华东地区 509,900 310,680 820,580 华中地区 360,563 313,350 673,913 社区服务 彩生活服务集团有限公司（“彩生活”）为中国驰名物业管理及社区服务运营商，专注于以物业管理服务为基础，利用互联网技术，搭建线下及在线服务平台，高效联系社区住户与各类商品和服务供应商，为社区住户提供最佳的居住体验。 社区是城市最基层的社会组织细胞，而物业管理提供的服务，对社区居民生活的安定、便捷，以及对社会的发展都具有重要意义。彩生活通过提供基础的四保服务（即保洁、保绿、保安、保修服务），保障业主的基本生活，为社区服务体系奠定坚实的基石。 在保障社区居民的基本生活的同时，彩生活亦深入推进智慧社区的建设，积极拥抱物联网、大数据、人工智能等新兴技术，引入智能设备的应用，并以此提升彩生活服务效率，为业主提供高质量的物业管理服务。彩生活于总部创建了强大的数据化 “云”系统，减少对“管”的职能与范围的依赖，强化“端”的服务承接能力，以此组织有效的社区服务。例如，彩生活在原有“北斗七星”基础上新增了客户服务平台，升级为“物业数字化管控平台”，涵盖了保安、保洁、保绿、保修、工程五大基础服务，电梯、能源、装修板块工单化作业体系，及包含投诉、报修、停车、缴费、装修等的客诉平台。通过对物业管理服务全流程的细化拆分，进一步提升彩生活的服务效率。 为了细化基础业务，彩生活将旗下管理项目，根据不同的收费标准，划分为若干个服务层级，制定设备改造和服务标准，提供强针对性的服务体验，满足不同项目客户的性价比需求，也为彩生活在全国范围内的快速扩张奠定基础。依托于自动化、集中化、标准化管理体系的创建，彩生活在管理面积稳步增长，在保证客户满意度的前提下，实现了优秀的成本管控。除了追求服务增效，彩生活更致力于打造有温度的社区。通过积极举办各类社区活动，主动搭建沟通的桥梁，拉近业主之间、业主与物业人员的关系，丰富业余生活与精神文化，最终目的是让社区居民的生活向更美好、更温暖的方向发展。此类服务能够为业主营造温暖的环境氛围，也能够促进彩生活的社区文化特色品牌建设工作，增强业主对彩生活的信任感。 服务关系的改善，也为彩生活进一步拓展社区消费场景打下基础。彩生活积极打造社区服务的在线平台彩之云，实现缴付物业管理费、通知以及投诉等功能的在线平台化，一方面增加了社区居民的生活便利性，另一方面也加深了社区业主与彩生活在线平台的联系。 此外，彩生活根据社区居民数量配置一定比例的客户经理，客户经理对客户满意度进行及时的跟踪和反馈，一方面确保线下社区的基础服务质量，另一方面也可高效了解社区业主的所需服务，推动相应增值业务的进展，将社区在在线和线下业务进行有机结合，从而进一步扩大彩生活的竞争优势。 展望 自2021年流动性事件出现后，本公司时至今日依旧肩负巨大压力。信用风险频发、销售去化低迷、各方主体信心缺失等问题影响行业内每一位参与者，对于国内房地产行业中的民营企业而言，更是备受打击；而我们亦在持续通过解决债务问题、维持境内稳定运营来展示我们的韧性。 一是对于导致的项目亏损、留存的存量债务问题，本公司将持续积极沟通政府及债权人，通过协助政府及债权人开展国家倡导的老旧社区改造等业务，把新增营收的利润专项用于偿还债务。 二是合理规划资本结构，更加注重风险控制，以更好的应对市场和政策变化。提高资产质量的同时，优化负债结构，降低融资成本，力求保持稳健的财务状况。 三是持续反思，以更加务实的管理模式贴近项目一线。充分发挥船小好调头的管理优势，快速响应、积极行动、深研市场，抓住机遇全面发力。 6花样年控股集团有限公司 财务回顾 收入 本集团的收入主要来自(i)物业开发；(ii)租赁投资物业；(iii)提供物业经营；(iv)提供酒店住宿服务；及(v)其他服务的所得收入。 本集团的收入达到约人民币40.20亿元，较2022年同期约人民币35.48亿元增加13.3%。期内本公司拥有人应占亏损约为人民币27.08亿元，2022年同期内本公司拥有人应占亏损约人民币33.43亿元。 物业开发 于客户获得已竣工