中国房地产行业资本月报：发改委支持民间项目发行公募REITs，格力地产拟配股70亿元

中国房地产 2023年4月 资本月报 发改委支持民间项目发行公募REITs，格力地产拟配股70亿元 克而瑞资本月报4月刊 发改委支持民间项目发行公募REITs，格力地产拟配股70亿元 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8 本月关注： 【消费基础设施纳入公募REITS，支持民间投资项目发行】 4月4日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，提出认真做好项目前期培育，支持消费基础设施发行基础设施REITs；其中更是优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。19日又在发布会表态支持符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。此外，央行在14日的季度例会上表示要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。整体看来，本月政府对于房企融资的表态相对较少，但是政府对于REITs的大力支持对于拥有较多存量资产的房企是一个较大的融资利好。 【融资总量环比回落，3月小阳春后又出现收缩】 本月80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%。房企债券发行了316.8亿元，环比减少 25.9%，同比减少12.5%。债券类平均融资成本为3.44%，环比下降0.28pct，同比提高0.09pct。本月没有境外发债，境内融资成本为3.44%，环比下降0.28pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。 【众安智慧生活再次提交招股书，房企配股热度持续下降】 本月没有房企或房企旗下企业完成上市，28日众安智慧生活再次向港交所提交了招股书。而在增发配股方面，本月14 日格力地产的70亿配股募资申请获得了上交所受理，而万科和保利的A股增发暂时没有更新消息，整体看来近期房企配股融资热度在持续下降。 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 房企债券发行与到期（亿元） 4月A股房企涨幅TOP5 代码 名称 4月涨跌幅 600239.SH ST云城 20.67% 000036.SZ 华联控股 10.71% 600007.SH 中国国贸 8.80% 600641.SH 万业企业 8.48% 600162.SH 香江控股 7.22% 4月H股房企涨幅TOP5 代码 名称 4月涨跌幅 0081.HK 中国海外宏洋集团 31.30% 3658.HK 新希望服务 18.75% 0075.HK 渝太地产 18.52% 0119.HK 保利置业集团 17.92% 0095.HK 绿景中国地产 14.86% 01.债券发行：融资规模环比减少，3月小幅回暖后又出现收缩 2023年4月80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%。在3月房企融资小幅回暖之后，4月的融资规模又出现了同环比全面收缩。从全年累计数据来看，1-4月80家典型房企的累计融资总量为2279.33亿元，同比减少22.57%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资499.07亿元，环比减少31.4%，同比减少6.5%；境外债权融资30.65亿元，环比增加45.3%，同比增加17.9%；资产证券化融资为42.4亿元，环比增加21.1%，同比减少77.7%。 图：2020年4月-2023年4月80家监测企业融资额统计图 注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据 来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 4月房企发债316.8亿元，环比减少25.9%，同比减少12.5%。本月没有房企在境外发债，316.8亿元全是境内发债，环比减少25.9%，同比减少5.7%。其中，公司债发行82.7亿元，环比减少16.4%，同比减少52.2%；中期票据发行140.5亿元，环比减少15.4%，同比增加75.6%，境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、金融街、首开股份、华侨城等国企央企。 图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） 注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算 2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含资产证券化等，下同 数据来源：企业公告、CRIC整理 2023年4月80家典型房企新增债券类融资成本3.44%，环比下降0.28pct，同比提高0.09pct。本月没有境外发债，境内融资成本为3.44%，环比下降0.28pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。2023年1-4月80家典型房企新增债券类融资成本3.79%，较2022年全年下降0.44个百分点，其中境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点，境内债券融资成本3.52%，较2022年全年降低0.02个百分点。 图：2020年-2023年4月各月房企发债成本 数据来源：企业公告、CRIC整理 具体企业表现来看，4月债券发行量最大的企业是厦门国贸，企业在本月发行了3笔共40亿元的超短融以及1笔10亿元的公司债。本月发行债券的企业有16家， 发债企业个数环比减少3家。从发债年限来看，金融街和保利置业分别发行了2笔 和1笔期限长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的2笔超短融利率都是2.2%，是本月房企发行的所有债券中最低。 表：本月企业发债总量TOP5 企业名称 总量（亿元） 厦门国贸 50.00 金融街 30.70 首开股份 27.00 华侨城A 25.00 中国金茂 25.00 数据来源：企业公告、CRIC整理 02.债券到期及违约：本月到期948亿元，合景泰富公告债务违约 4月房企共有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为948亿元， 环比增加88.1%。提前关注到2023年5月将有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为339亿元，环比减少64.24%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是金隅集团于2017年发行的一笔35亿元的公司债。 表：下个月部分企业发行债券到期情况 企业名称 发行时间 融资方式 融资金额（亿） 货币单位 到期 融创中国 2016/5/3 公司债 27.00 人民币 2022/5/3 新城控股 2017/5/1 私募债 20.00 人民币 2022/5/1 金隅集团 2017/5/19 公司债 35.00 人民币 2022/5/19 华夏幸福 2017/5/25 中期票据 19.00 人民币 2022/5/25 龙光集团 2018/5/21 公司债 10.00 人民币 2022/5/21 绿城中国 2018/5/25 公司债 10.00 人民币 2022/5/25 佳源国际控股 2019/5/2 境外优先票据 2.25 美元 2022/5/2 碧桂园 2019/5/8 境外债券 1.16 人民币 2022/5/8 新城控股 2019/5/22 境外债券 3.00 美元 2022/5/20 越秀地产 2019/5/22 公司债 19.50 人民币 2022/5/22 华发股份 2019/5/28 中期票据 10.00 人民币 2022/5/28 阳光城 2020/4/26 公司债 8.00 人民币 2022/5/25 中南建设 2020/5/15 定向工具 5.00 人民币 2022/5/15 金科股份 2020/5/28 公司债 12.50 人民币 2022/5/28 中南建设 2020/5/28 定向工具 5.00 人民币 2022/5/28 中南建设 2020/5/28 定向工具 0.45 人民币 2022/5/28 中南建设 2020/6/24 其他债券 15.00 人民币 2022/5/18 阳光城 2020/8/25 公司债 10.00 人民币 2022/5/25 中南建设 2021/5/12 定向工具 1.50 人民币 2022/5/12 中梁控股 2021/5/21 境外优先票据 3.00 美元 2022/5/21 阳光城 2021/7/13 公司债 10.00 人民币 2022/5/25 金隅集团 2021/9/2 超短融 20.00 人民币 2022/5/2 华侨城A 2021/9/9 超短融 20.00 人民币 2022/5/9 华发股份 2021/12/20 超短融 15.90 人民币 2022/5/20 厦门国贸 2022/1/17 超短融 10.00 人民币 2022/5/13 招商蛇口 2022/3/18 超短融 12.90 人民币 2022/5/18 注：数据范围为80家典型企业2012年以来的债券发行监测数据 数据来源：企业公告、CRIC整理 在债务违约方面，本月28日合景泰富公告称其2.12亿元银行借款逾期，企业首次出现债务违约，同时月内已经暴雷的中梁控股和大发地产都有新增债务违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。 表：各梯队房企违约数量 梯队 违约企业个数 TOP30 7 TOP31-50 9 TOP51-100 11 备注：梯队划分按照克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径排名 数据来源：企业公告、CRIC整理 01.IPO和增发：众安智慧生活更新招股书，格力地产拟配股募资70亿元 本月没有房企或房企旗下企业完成上市，28日众安智慧生活再次向港交所提交 了招股书。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。不过由于证监会在2月 17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，未来房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。 而在增发配股方面，本月14日格力地产的70亿配股募资申请获得了上交所受理，企业拟向珠海市国资委及城建集团发行股份及支付现金购买其合计持有的免税集团100%的股权，并拟向不超过35名特定投资者发行股份募集配套资金。而万科和保利的A股增发暂时没有更新消息，整体看来近期房企配股融资热度在持续下降。 表：2023年部分房企配股融资情况 企业名称 更新时间 配售股份数量（亿股） 融资规模（亿元） 最新状态 格力地产 2023/4/14 / ≤70 交易所已受理 保利发展 2023/3/23 ≤8.19 ≤125 收到交易所问询 万科 2023/3/9 3 39.15（港元） 已完成 万科 2023/3/8 ≤11 ≤150 股东大会通过 大名城 2023/2/19 ≤6 ≤30 董事会通过 福星股份 2023/2/17 ≤2.85 ≤13.41 发布预案修订稿 招商蛇口 2023/2/17 / ≤85 发布预案 荣盛发展 2023/1/31 ≤13.04 ≤30 证监会已受理 中交地产 2023/1/30 / / 发布提示性公告 雅居乐 2023/1/18 2.2 4.21 已完成 迪马股份 2023/1/18 ≤7.47 ≤18 发布预案 中南建设 2023/1/5 ≤11.48 ≤28 发布预案 数据来源：企业公告、CRIC整理 02.股价变动：两市地产相关股整月表现都较为疲软 本月两市的地产相关股表现都较为疲软，两市都仅有不到25%的地产股整月上涨。在H股方面，本月中海宏洋的月涨幅达到了31.3%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价在4月上旬长