星盛商业(06668)交流纪要-港股-调研纪要

星盛商业0831 我这边有两个提问，第一个是关于我们的一个大湾区的战略，8月份我们线上其实发布了全新的大湾区的战略，也包含了Cocopark可能走进广州，落子南沙和荔湾的规划，可否请管理层分享一下战略和背后的一些考量？另外广州Cocopark的定位规模，开业时间大概如何？可否？请管理层陈分享一下，这个是第一个提问。 第二个提问是关于我们对下半年零售的一个展望，我们下半年的零售和客流都有比较好的回复，请问管理层对下半年零售的趋势有怎么样一个判断？疫情后，消费者的行为可能有一些改变，星盛是如何调整我们的商户的资源，匹配营销活动，来加强商场的经营的，我们是在8月初我们在广州我们做了一个大湾区战略的一个发布。关于战略其实在上一次年报发布的时候，泽林总有初步提到了战略聚焦的这么一个新的提法，那么这也是在面对以后的大环境之下，新生商业守住能力圈既是顺势而为，这也是深思熟虑的。新的提法去，包括了战略聚焦、资产优化这样的 一个发展模式，也包括了深耕大湾区，发展长三角的这样的一个发展的方向。 大湾区一直是星盛的大本营，也是优势所在。一直以来兴盛的核心资产都是围绕着深圳在布局。这一次我们发展了发布了湾区双中心一城双子星这样的一个策略，首次宣布以深圳还有广州两座一线城市为中心去辐射大湾区，希望在我们的优势区域去做深做精、做强。那么目前我们在深圳大大小小的项目是有超过了10个了，但是我们一直在广州是没有高量级的产品线。这一次我们发布了这样的一个战略，我们会把旗舰产品线Cocopark引入到广州，而且一次就落两个，一个是在荔湾，一个在南沙，其中荔湾我们是跟中国最大的日化集团，广州立白携手这个项目规模接近12万，是广州区体量最大的商业项目之一，而且跟广州市重点打造的国际医药港相比邻相互补。 而南沙是新科控股委托管理也是我们的关联方的项目，那位置是在南沙的政务核心区，比邻地铁4号线江门站，南沙目前唯一地铁直达的大型综合体项目，这个项目总的规模是有接近100万的平方米，其中Cocopie的面积有10万平方米。那么目前这两个项目我们都计划是在今年的年底前要开业，目前正在热烈招商之中。我们也欢迎各个品牌还有各位朋友能够跟我们一起来寻找发展跟合作的机会。总之一句话，就是双子星携手发展演绎，我们希望能够带给广州市民全新的消费体验，助力城市的商业的升级。 下面由我来回答规范的第二个问题，应该是有两个小问题，第一个问题是对以零售区下半年的零售趋势的这样一个判断，我们的理解是这样，自去年年底的疫情管控措施调整之后，整个中国市场的消费都在一个稳定复苏的这样一个态势当中。那么上半年全国社会消费品零售总额的是同比增长8.2，一个更重要的数据是最终消费支出达到了对经济增长的贡献率达到了77.2%这样的一个历史最高值。很显然内需已经成为拉动中国经济增长的主引擎。我们有一个基本的判断，就是消费复苏将在中长期内继续成为中国经济增长的这样一个主动力。无论是从宏观的角度，还是从我们自身的情况来看，我们对下半年的零售趋势都保持一个谨慎乐观的这样一个态度。首先从政府角度看，各级政府从政策层层面大家都看到，在陆续的积极的出台对整个消费生态领域的一个鼓励和支持政策，从消费者的角度看仍然是要消费的，只是他们的消费的心态和行为发生了变化而已。那么从品牌的角度看，今年是零售品牌重启线下扩张的元年，中国消费市场仍然是他们的首选，一线城市又是扩张当中的首选。从我们新式商业自身的情况来看，先看一下我们的市场布局，我们大量的是布局于大湾区，尤其是深圳市场，以及包括长三角一些优质的一二线城市，那么这些城市的居民的消费力比较高，所以为我们项目的业 绩复苏提供了保障。那么第二个是刚才都有提到的，我们深圳的项目受惠于港人消费的热潮，也为深圳项目的这样一个业绩复苏提供了一个强劲的这样一个保障。 那么从我们自己7月份的客流数据和消费数据来销售数据来看，也印证了我们这样的一个基本的判断，无论是环比还是同比都有一个非常良性的增长。 您的第二个小问题应该是说消费者的行为发生了一些变化，我们星盛商业如何去进行灵活的商户资源的适配以及营销政策，这个问题和您分享如下。疫情后消费者的行为大家也都观察到了，确实出现了很显著的变化。那么公司我们一直都设有专门的部门，比如研测部门和企划部门都会去对消费者的行为进行深度的洞察。那么对筹备项目的定位，对运营中项目的招调营销和服务都去进行灵活的应对，及时的提供及时的指导，来促进商场的经营。举几个例子，比如消费者在疫情之后，对社交的需求复苏，把这个需求是比较强劲的，那么从线下的消费也能够看到餐饮体验旅游这样一些业态，它的恢复是比较好的。因此我们在业态的组合上，我们就会去适当的增加餐饮，尤其是清餐、简餐、咖啡等等这样的一些品类。那么对于服饰零售业态来讲，虽然大盘的数据它的恢复仍然还不及预期，但是当中偏运动，户外履行休闲健康这样一些方向的零售品类，它仍然是在细分市场仍然是恢复表现比较好的，我们也会对这些业态去进行一个前瞻性的这样一个布局。再比如消费者的决策会变得比过去更加的理性，货比三家，我们就会在营销方面更加的去注重和消费者共情，情绪价值这样的一些拉伸去营造松弛感，满足消费者当下的这样一些精神的诉求，那么消费者对购物场所的品质和服务也会更加挑剔。那么我们也在今年制定了五大友好的这样一个服务标准，去持续的提升顾客的满意度。同时我们发现会员的忠诚度在当今的环境下变得越来越发重要。正如刚才群孙总所介绍到的，我们在今年启动了会员体系的重塑计划，在会员等级的设置上，在权益的设置上以及系统体验上，都会去做一个前瞻 性的规划布局。那么在各个项目的关于会员经营的KPI的设置上，比如会员销售占比，会员的复购率、活跃率都去做了要求和方法论的这样一些输出，也取得了不错的效果。 我这边有两个问题，第一个问题是关于我们大股东的，相信管理层介绍一下我们大股东信托控股上半年的整体运营情况和财务数据。然后说最近因为大家也看到了广深的认房认贷政策的调整，请问对我们大股东和我们公司而言的话，大概会有哪些利好和帮助？第二个也是关于最近的一个大家讨论的比较高的政策，关于城市村改造这个政策的，因为无法股东和我们在广深也有非常丰富的城市更新和改造的一些经验，请问对于在未来的城市更新改造的这样的一些项目陆续落地和出台之后，会不会衍生一些新的这种商业的管理和商业运营的一些机会？我们是怎么考虑在这个城市更新过程当中的这样的招标的案例，非常高兴再次有机会跟我们各位投资人和分析师交流新的控股和新的地产的情况。那么上半年在我们疫情开放，还有政策支持力度不断提升的背景下，星河凭借市场上良好的口碑和信誉，我们在1~7月份实现地产销售近200亿指标的完成进度是快于时间进度的，整个的经营情况保持稳定。根据克瑞研究中心的数据显示，在2023年的上半年，星河地产继续稳居地产百强的榜单上半区，位列第四十八位。 星河旗下的多个项目都位居属地城市销售榜的前列，可以说是逆势飘红。其中新河在广州南沙的签约金额是位居广南沙第一的。我们新和东瑞湾项目签约近17亿，销售面积近5万方，我们成都的新和沃尔也是位居温江板块的第一江苏常州的新河丹堤也是位居我们常州武进区的第一。那么星河在惠州、河源、普宁的销售也是位居城市的第一名。我们在江苏江阴的销售是位位居江阴市的第二名，所以整个的销售情况是非常稳定的。那么从交付来说，根据我们的运营计划，我们在1~7月份计划交楼31个项 目，18,304套，其中全这是全年的交流计划，其中1~7月份已经完成了20个项目的14,037套，已经完成了今年交付目标的77%。对于星河来说，按期交房是我们的根本，是我们一直所遵循的底线。星河的融资和财务情况，我之前也多次跟大家交流，星河控股这么多年来凭借稳健的财务政策和远低于行业平均的杠杆率，与银行的合作顺畅，我们的融资空间充裕，并且严格控制公司的融资成本，我们连续4年保持了3档红线的绿档，剔除预收款后的资金资产负债率低于60%，我们的现金短债比已经连续三年高于二，那么这段时间以来，同行的负面事件增多，金融机构对于合作机构合作项目的筛选和审批更加严格。但是星河一是多年来在市场上有良好的口碑和信誉。一是一直秉承黄楚龙董事长的三不欠原则，不欠国家税收，不欠银行利息，欠员工工资，所以星河品牌中的诚信因素是深受我们内部员工外部合作伙伴和社会的认可。星河已经连续11年进入由工农中建四大国有银行深圳市分行以及宗地会等机构联合发布的深圳地产资信10强的名单。第二星河自身的项目条件过硬，星河的项目多是聚焦在粤港澳大湾区和长三角都是在金融机构的白名单区域，而且星河这么多年来不拿地王，严格控制杠杆比率，项目的各项财务指标过硬，这样金融机构跟新和的合作也没有压力。第三是星河在深圳的中心区有大量的优质物业，我们在福田和龙华的写字楼的出租率，在激烈的市场竞争下，都是位列各区前列的。而星河的股权投资板块，星河资本近年来也表现优异，星河资本的诸多投资项目也已经完成了IPO，这些优质的资产可以说是提升了金融机构更新和合作的信心。目前星河跟各金融机构都保持了良好的合作关系。那么关于新出台的认房不认贷的政策，我们相信对我们后续项目的销售肯定会带来积极的影响。主要是新河一直是深耕大湾区的，相信广东省的其他城市也会陆续跟进相关政策的出 台。星河地产在广东省已确权的货值占到我们总货值的80%。那么下半年星河在深圳的龙华区，龙岗区在广州的番禺都有新项目开盘，我们在惠州的红盘、星河丹堤也会迎来最后的一期。除了认房不认贷利好之外，房地产其他的利好政策也不断，包括8月份深圳市政府放宽了人才房三房的申购范围，把原来的户口本上34人已经放宽到了户口本上3人，可以说是大大拓展了我们人才房的申购的范围。从目前的认购来看，深圳的各个人才们认购踊跃，我们开斯克的人才房的认购目前已经接近4倍的认购，所以这将极大的促进我们人才房的销售。但目前来看，房地产市场还是一个买方的市场，所以我们新河也会一直一如既往的来提升我们的产品力，做好客户的服务，为行业的下一轮的轮动打好基础。 我这边也简单回回复一下关于就大湾区村改造城中村改造和我们怎么样去争取订单这一块，我是这么一个想法的是什么？因为首先星河控股它本身就是湾区企业，它本身就是深圳福田区的一个本土企业。所以在深圳的房地产当中，其实通过多年的一个发展，这个城中村改造，城市更新这一块，它也是所有这些房地产必走的一个必经之路。作为我们商管公司来说的话，我们也是跟随着新客控股在不断的这些城中村改造，城市更新里面积累了很多的宝贵的经验。所以在这20~20年，我们是对这些村里的这些物业或者这些前期服务，我们是有一个很好的经验的积累，在相信在日后跟其他的一些项目合作上，我们会发挥到这些经验可以给到我们，给一个很好的赋能。所以在接下来这一块，不管是星河控股旗下，现在还有一些村里的项目，同时我们也会致力发展于其他优质的一些区域地块的一些商业项目的一些合作的一个探讨。同时其实我们还会再做另外一个事情国有企业就是央企国企。因为我们觉得这几年是要跟着国企央企去，因为他们手头上有手握着大量的一些优质的项目资源，也是我们这几年一直努力去发展的一个方向。就举几个例子今年下半年会开业的一个项目，上海不日照，也就是上海建工的，我们跟他们也是签了一个战略合同，这个也是我们跟他们做的第一个项目，但这个合同不是说只是做单一项目的，是后续也有项目的话，我们也是一起去全力去一起去合作的，包括我们 跟厦门的特房集团，包括我们跟山东济宁的叫做济宁控股，他们也济宁城投，他们也是济宁市的下属的企业，包括我们去年还跟这个深圳市特建方科技园签的一个咨询服务，这些都是我们一些很好的切入点。在日后跟这个国企和央企去合作的一些很好的一些切入点，第一个是关于咱们的第三方项目的一个管理方式，之前的话咱们是三种管理方式灵活的去选择，包括委托管理、品牌输出，还有包租，看到未来的话也想请教一下，咱们再去拓展新的项目的话，对这三种管理方式的使用是否会更有侧重？还是说认为他们还是各有优劣，所以我们会进行一个灵活的选择，这是第一个问题。第二个问题的话是在消费基础