地产行业周报：政策组合拳持续出台，关注短期基本面走势

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 政策组合拳持续出台，关注短期基本面走势 2023年9月3日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：8月31日央行、金融监管总局发文降低存量首套住房贷款利率，降低购房者月供压力；同时统一全国住房贷款首付比例下 限，打开限购城市首付比例下调想象空间。另据不完全统计，本周北上广深等十个城市发文实施认房不认贷政策，有助于促进本地换房、异地有房贷记录的改善性需求释放，短期重点城市楼市成交有望改善，后续需密切跟踪。投资建议方面，地产政策组合拳彰显中央对托底地产的信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）央行、金融监管总局：降低存量首套住房贷款利率，调整优化差别化住房信贷政策；2）北上广深等城市陆续实施“认房不认贷”政策。 市场运行监测：1）新房成交环比回升，有望延续改善。本周（8.26-9.1）新房成交2.8万套，环比升11%，二手房成交1.5万套，环比 降5%。8月新房日均成交同比增长5.9%，降幅较7月提高9.9pct。近期政策暖风频吹，后续随着因城施策政策落实，有望促使成交短期改善。2）库存环比微降，去化周期16个月。16城取证库存10001万平，环比降0.4%。去化周期16个月。3）土地成交回落、溢价率回升，一线占比提高。上周百城土地供应建面2379.8万平、成交建面1276万平，环比降24%、19%；成交溢价率3.2%，环比升1.6pct；其 中一、二、三线成交建面分别占比12.5%、28.4%、59%，环比分别升7.7pct、降0.2pct、降7.6pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行96亿元，环比减少40亿元；海外债发行1.3亿美元，环比减少0.9亿美元；发行利率 为2.11%-7.5%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨2.1%，跑输沪深300（2.2%）；当前地产板块PE（TTM） 14.92倍，估值处于近五年96.22%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、中交地产、招商蛇口；南向资金净流入前三为龙湖集团、华润置地、中国海外发展。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。2 2023年8月31日央行等 降低存量首套住房贷款利率 2023年8月31日央行等 调整优化差别化住房信贷政策首套首付最低20% 2023年9月1日北京 施行“认房不认贷”政策 2023年9月1日上海 施行“认房不认贷”政策 2023年8月29日广州 施行“认房不认贷”政策 2023年8月30日深圳 施行“认房不认贷”政策 2023年8月31日武汉施行“认房不认贷”政策 2023年8月31日东莞 施行“认房不认贷”政策 南海诸岛 2023年9月1日成都 施行“认房不认贷”政策 2023年9月1日中山 施行“认房不认贷”政策 偏松偏紧中性 2023年9月1日江门 施行“认房不认贷”政策 2023年9月1日佛山 施行“认房不认贷”政策 资料来源：各部门网站，平安证券研究所 2023年8月30日福州 多孩家庭可在限购区再购一套房 2023年9月1日天津 限购区域调整为市内六区完善 住房信贷政策、发放购房补贴3 央行、金融监管总局：降低存量首套住房贷款利率，调整优化差别化住房信贷政策 事件描述：8月31日，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。 点评：1）统一全国住房贷款首付比例下限，打开限购城市首付比例下调想象空间：根据央行、金融监管总局规定，首套住房和二套住房 商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，为后续限购 城市首付比例下调打开了想象空间，预计楼市下行压力较大的限购城市有望率先落地；同时二套住房利率政策下限由不低于LPR加60个基点调整为不低于LPR加20个基点，有利于降低改善性需求的置业成本。 2）存量首套房贷利率下调，降低购房者月供压力：存量房贷利率方面，对于符合条件的存量首套住房贷款，可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度或由银行新发放贷款置换存量贷款，调整后利率不低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。存量房贷 利率调整一方面可节约借款人利息支出，有利于扩大消费投资；另一方面有助于有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入影响，同时可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款空间，减少风险隐患。 北上广深等城市陆续实施“认房不认贷”政策 事件描述：近日北上广深等城市陆续实施“认房不认贷”政策。 点评：8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》后，据不完全统计，本周北上广深等十个城市陆续实施“认房不认贷”政策。对比新政前后，以广深为例，对于无房有贷家庭，广州首付比例将由新政前的40%（普 通住宅）/70%（非普通住宅）降为30%，房贷利率将由4.8%降为4.2%；深圳首付比例将由新政前的50%（普通住宅）/60%（非普通住宅）降为30%，房贷利率将有4.8%降为4.5%；将显著降低无房有贷人群的置换成本，有助于本地换房、异地有房贷记录的改善性需求释放，短期重点城市楼市成交有望改善，后续需密切跟踪。以杭州为例，杭州2022年11月11日执行购房新政，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，按首套房贷政策执行。根据中指披露数据，政策执行后三周杭州商品房销售额较前三周累计增长235.2%，政策执行11月当月销售额较10月增长113.4%。 成交：新房环比回升，改善有望延续 点评：本周（8.26-9.1）新房成交2.8万套，环比升11%，二手房成交1.5万套，环比降5%。8月新房日均成交同比增长5.9%，降幅较7月 提高9.9pct。近期政策暖风频吹，后续随着因城施策政策落实，有望促使成交短期改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.5.2122.8.2122.11.2123.2.2123.5.2123.8.21 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周均成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.8 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期16个月 点评：16城取证库存10001万平，环比降0.4%。去化周期16个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.6.1821.8.621.9.2421.11.1221.12.3122.2.1822.4.822.5.2722.7.1522.9.222.10.2122.12.923.2.323.3.2423.5.1223.6.3023.8.18 土地：成交回落、溢价率回升，一线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2379.8万平、成交建面1276万平，环比降24%、19%；成交溢价率3.2%，环比升1.6pct；其中一、二、三线 成交建面分别占比12.5%、28.4%、59%，环比分别升7.7pct、降0.2pct、降7.6pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W8.14 22.5.2322.8.2322.11.2323.2.2323.5.23 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 元 /平 平均楼面价 近1年 平均溢价率 (右轴） 近4周 7% 150 3500 6% 30002500200015001000 5%4%2% 10050 500 1% 0 0% 0 万平142 百城土地成交前五城（8.21-8.27） 116 90 6360 3% 2022.62022.92022.122023.32023.6W8.7 广州宜昌佛山天津杭州 OMO存量（MA10）较8月25日上行 5.5 流动性环境：跨月资金价格多数下行 跨月后资金价格多数下行。本周R001下行15.88BP至1.76%，R007下行10.53BP至2.01%。截至9月1日，OMO存量（MA10）余额为10,203亿元，较8月25日增加4,435亿元。OMO 存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较8月25日下行10.53BP（%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023-8-252023-9-1涨跌幅（BP） 1D 1.92 1.76 -15.88 R 7D 2.11 2.01 -10.53 14D 2.07 2.04 -3.13 1M 2.20 1.88 -31.66 1D 1.83 1.67 -15.7 DR 7D 1.95 1.80 -14.96 14D 2.00 1.81 -19.41 1M 2.00 1.85 -14.67 ON 1.82 1.68 -14.2 SHIBOR 1W 1.90 1.81 -8.2 1M 1.85 1.91 5.9 3M 2.01 2.04 3 资金价格多数下行（%） 境内房地产债发行：发行量、净融资环比下降 本周（8.28-9.3）境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为95.50亿元，总偿还量为亿135.27元，净融资额为-39.77亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3257.19亿，同比22年约上升9.09%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约432.02亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 2022 2023 亿元2021 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W