地产行业周报：政策组合拳接连落地，短期建议高低切换

1 证券研究报告 政策组合拳接连落地，短期建议高低切换 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年5月19日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周多部委推出政策组合拳，板块再度上涨12.65%，站在当下面临两个事实：1）中期政策去库存力度大、方向明确；2） 短期板块及个股涨幅较大。此前我们多次强调本轮为低持仓低市值、下行风险释放后政策博弈行情，在短期重磅政策落地的前提下，更需要判断各公司涨幅是否已反映或匹配基本面修复预期。往后看政策出台力度及密度或有所减弱，且市场对政策效果及销售企稳仍有分歧，叠加板块及个股较大涨幅，不排除板块有回调震荡风险。投资建议方面，建议保持仓位，边走边看，关注5、6月销售数据边 际变化。当前中央强力去库存、消化存量房产决心明确，若后续楼市企稳不及预期，仍有望获得更大力度政策支持。考虑短期板块及个股涨幅较大，个股选择建议高低切换，关注重心可向具备基本面支撑、估值较低品种切换，如保利发展、越秀地产、中国海外发展等，若基本面好转，低估值内房弹性或更大；同时国务院政策例行吹风会强调收购现房、存量土地，部分拥有现房货值或存量土储的资金紧张房企值得重视。 政策环境监测：投资销售延续下行，多部委推出政策组合拳。 市场运行监测：1）新房、二手房单周成交环比改善，新房月日均成交同比降幅扩大。本周(5.11-5.17)新房成交2.3万套，环比增长40.3%，二手房成交2.3万套，环比增长20.5%；5月前17日新房日均成交同比下降42.2%，降幅较4月扩大6.6个百分点。2）库存环比微升，去化周期23.9个月。16城取证库存10282万平，环比升0.6%；去化周期23.9个月。3）土地成交回升、溢价率回落，三线占比提高。 上周百城土地供应建面2044.1万平、成交建面2578.2万平，环比降16.6%、升232%；成交溢价率0.7%，环比降2.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.9%、22.9%、74.2%，环比分别降5.5pct、降17.8pct、升23.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行21.6亿元，环比增加11.6亿元，境外地产债无发行。2）地产股：本周房地产板块涨12.65%，跑赢沪深300（0.32%）；当前地产板块PE（TTM）20.71倍，估值处于近五年99.92%分位。 继续坚持因城施策，打好商品住房 烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保 交房、消化存量商品房等重点工作 设立3000亿元保障性住房再贷款， 预计将带动银行贷款5000亿元；妥 善处置盘活存量土地 取消首套、二套商业性个人住房贷 款利率政策下限，下调公积金贷款 利率0.25个百分点 首套住房商业性个人住房贷款最低 首付款比例调整为不低于15%，二 套调整为不低于25% 实施购房补贴、支持“卖旧买新”、 推广房票安置、优化个人住房贷款首套房认定标准等 收购商品住房用作公共租赁住房 2024年5月16日合肥 2024年5月14日杭州临安 2024年5月17日央行 2024年5月17日央行、金监局 2024年5月17日国务院 2024年5月17日国新办 南海诸岛 偏松偏紧中性 投资销售延续下行，多部委推出政策组合拳 事件描述：1）国家统计局公布2024年1-4月全国房地产开发投资及销售数据。2）5月17日，央行、国家金融监管总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。3）5月17日，何立峰副总理在全国切实做好保交房工作视频会议提出，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因 城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。 点评：1）销售投资延续下行，全国楼市持续承压。国家统计局公布2024年1-4月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额3.1万亿元，同比下降9.8%；房屋施工69亿平米，同比降10.8%；新开工2.4亿平米，同比降24.6%；竣工1.9亿平米，同比降20.4%；新建商品房销售面积2.9亿平米，同比降20.2%；销售额2.8万亿元，同比降28.3%；待售面积7.5亿平米，同比增长15.7%。房企到位资金3.4万亿元，同比降24.9%。2）首付比例创历史新低，促进住房消费意图明显。17日央行与国家金融监管总局联合发文，一是将首套和二套房商贷最低首付比 例下调5pct至15%、20%，二是取消首套及二套商贷利率下限，三是下调公积金贷款利率25BP。3月末全国343个城市中，75个下调了首套房 贷利率下限，64个取消了下限；3月新发放个人住房贷款利率为3.69%。考虑剔除CPI后的实际房贷利率仍处于2008年以来中间值水平，后续各地房贷利率有望进一步下行。同时二套房贷利率此前为5年期LPR+20BP，此前取消后预计下调空间更大，有望带动改善需求释放。3）3000亿保障房再贷款，粗略测算可消化数千万平库存。央行将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障房，预计带动银行贷款5000亿元。我们认为保障房再贷款在加快去库存、提供保障房供应的同时，亦可助力改善房企 资金，值得注意的是，考虑现房无交付担忧，开发商亦可以自行销售，收购价格为政策效果关键之一。若按前4月全国商品房均价收购， 预计可消化库存0.52亿平，为全国商品房待售面积的7%；若参考青岛按市场价64%收购，预计可消化库存0.81亿平，为全国商品房待售面积的11%。4）支持政府收购存量土地，利于盘活房企资金流。吹风会上提到对于尚未开发或已开工未竣工的存量土地，政府通过收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，并给与资金（专项债）、税费等方面支持。我们认为有利于推动房地产企业缓解困难 和压降债务，促进土地资源高效利用。 成交：单周环比改善，月日均同比降幅扩大 点评：本周(5.11-5.17)新房成交2.3万套，环比增长40.3%，二手房成交2.3万套，环比增长20.5%；5月前17日新房日均成交同比下降42.2%，降幅较4月扩大6.6个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.10.2223.2.2223.6.2223.10.2224.2.22 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 100% 50% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 2021年2022年2023年2024年 0% -50% -100% 2023.52023.72023.92023.112024.12024.32024.5 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期23.9个月 点评：16城取证库存10282万平，环比升0.6%；去化周期23.9个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.11.1222.1.21 22.4.1 22.6.10 22.8.19 22.10.28 23.1.6 23.3.24 23.6.2 23.8.11 23.10.2023.12.29 24.3.8 0 24.5.17 土地：成交回升、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2044.1万平、成交建面2578.2万平，环比降16.6%、升232%；成交溢价率0.7%，环比降2.1pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比2.9%、22.9%、74.2%，环比分别降5.5pct、降17.8pct、升23.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.42023.72023.102024.12024.4W4.2922.10.1723.2.1723.6.1723.10.1724.2.17 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（5.6-5.12） 165162 112103103 2023.42023.72023.102024.12024.4W4.29 苏州中山佛山江门镇江 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 流动性环境：资金价格基本下行 资金价格基本下行。R001上行1.40BP至1.75%，R007下行6.34BP至1.80%。截至5月17日，OMO存量（MA10）余额为100亿元，较5月10日减少864亿元。 OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规 模与资金利率中枢呈正相关关系。 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007环比下行6.34BP(%) 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/5/102024/5/17涨跌幅 （BP） 1D 1.74 1.75 1.40 R 7D 1.87 1.80 -6.34 14D 1.93 1.82 -10.97 1M 1.98 1.96 -1.30 1D 1.73 1.71 -2.06 DR 7D 1.82 1.81 -1.50 14D 1.87 1.80 -6.50 1M 1.91 1.88 -3.00 ON 1.73 1.72 -1.40 SHIBOR 1W 1.84 1.81 -2.80 1M 1.94 1.91 -3.30 3M 1.99 1.96 -2.60 资金价格基本下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为21.6亿元，总偿还量为65.9亿元，净融资额为-44.3亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2600.7亿元，同比23年增加3.5%；向后看，24年6月为年内债务到期压力最大月份，月到期规模约263.4亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 600 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 500 400 300