省外扩张步伐加快，社区增值高速增长

事件：建发物业2023年上半年营收同比+38%，归母净利润同比+32% 建发物业发布2023年中期业绩公告，2023年上半年实现营收13.7亿元，同比增长37.7%；毛利3.5亿元，同比增长37.6%，毛利率为25.6%，与上年同期持平；归母净利润1.7亿元，同比增长31.8%。 点评：社区增值服务高速增长，省外扩张步伐加快，均衡发力多元业态 1）社区增值服务高速增长，收入结构持续优化。2023年上半年公司实现收入13.73亿元，同比增长37.7%，其中物业管理服务收入占比为48%，是最大收入来源；社区增值服务收入同比大幅增长94.3%，占比26%。社区增值各细分业务发展迅速，其中智能社区服务、家居生活服务和家居美化服务增长较快，收入分别同比增长110%、54%、692%。 公司整体收入结构优化，2023H1非业主增值服务收入占比24%，较上年同期减少约10pct；2022年下半年开始，公司新增商管业务，拓宽业务范围，2023H1商管业务稳步开展，共向21个商业项目提供服务，在管商业面积101万方，实现营收3188万元。 2）关联方发展迅速，奠定高质量发展基础。公司背靠厦门建发集团，资源禀赋优质，2023年上半年公司总在管面积5061万平方米，其中关联方在管面积为3076万方，较2022年底增长10.1%；上半年，建发国际实现房地产合同销售金额747亿元，同比增长55.7%，随着后续建发集团强势的销售及拿地表现，更多优质的项目将交付建发物业管理，预计公司的管理规模将持续高质量扩张。 3）省外扩张步伐加快，均衡发力多元业态。截至2023年6月底，公司在管面积达到5061万方，合约面积达到9400万方，合管比约1.86，项目储备丰富，未来增长保障性较强；其中海西集群、华东集群、东南集群在管面积占比分别为62.5%、18.7%、18.7%。公司加快省外拓展步伐，积极推进全国化布局，上半年新增外拓合同金额4.26亿元，其中福建省外2.33亿元，首次超过福建省内。 从业态上看，公司以住宅业态为核心，同时均衡发力高端商写、办公楼、产业园、医院、学校等高质量多元化业态，截至2023年6月底，非住宅业态在管面积为426万方，占总在管面积的8.4%，上半年非住宅物管收入占物管收入的20.5%。 盈利预测、估值与评级：公司物业管理项目在福建地区高密度布局，具备规模优势，社区增值业务增长较快；资源禀赋优秀，关联方经营稳健，稳定交付优质在管项目，同时建发集团品牌力强，产品美誉度高，有利于提升公司第三方外拓竞争力。我们维持公司2023-2025年归母净利润预测为3.3亿元/4.3亿元/5.3亿元，当前股价对应2023-2025年PE为14倍/11倍/8倍，维持“买入”评级。 风险提示：福建地区之外拓展不及预期，外拓竞争加剧导致利润率下滑。 公司盈利预测与估值简表