锦和商管机构调研纪要

锦和商管机构调研报告 调研日期:2023-08-31 上海锦和商业经营管理股份有限公司成立于2007年，是上海锦和集团旗下的四大板块业务之一，专业面向城市更新领域，致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服务商。公司通过对城市老旧物业、低效存量商用物业的重新市场定位、设计改造、招商运营管理提升物业价值，并在改善城市面貌的同时，挖掘建筑的历史文脉，推动文创产业的孵化发展。目前，其项目已遍及上海、北京、杭州、南京、苏州，并将持续在中国一线城市及长三角地区加快开拓与发展的步伐。锦和商业于2020年4月登陆资本市场于上交所主板A股上市，股票代码603682。 2023-09-01 2023-08-31 董事长郁敏珺,董事张杰,财务总监孙丹,董事会秘书WANGLI( 王立) 现场,通讯方式调研- 兴业证券 证券公司 - 汇添富基金 基金管理公司 - 睿远基金 基金管理公司 - 万家基金 基金管理公司 - 交银施罗德 基金管理公司 - 中信保诚 基金管理公司 - 清水源 其它 - OceanLink - - 海通证券 证券公司 - 中信建投 证券公司 - 中信证券 证券公司 - 华泰证券 证券公司 - 东方证券 证券公司 - 光大证券 证券公司 - 华福证券 证券公司 - 瑞银国际 其它 - 人保资产 保险资产管理公司 - (一)公司背景介绍 上海锦和商业经营管理股份有限公司(以下简称“公司”)是一家轻资产运营的服务型公司,主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司坚持商业运营+物业管理的双轮驱动发展战略,为业主端提供优质资产管理服务,为租户端提供日常运营和物业管理服务。截至2023年6月30日,公司实现营业收入49,758.60万元,同比下降4.43%;归属于上市公 司股东的净利润8,546.64万元,同比上升35.08%。公司在管项目73个,在管面积逾135万平方米。分地域看,上海61个项目,北京9个项目,杭州2个项目,南京1个项目。 (二)投资者互动环节 问题1:公司如何平衡城市更新项目的独特性和标准化?随着规模扩大,公司如何提高管理效能和降低成本? 公司城市更新项目是基于公司的标准化管控体系下,设计团队在充分了解项目周边市场及受众后,针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计,单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。 改造方面,公司将加大对材料价格的风险管理力度、优化采购策略,形成有力的成本控制体系;运营方面,公司将持续优化内部信息管理系统建设、优化业务流程,持续改善公司日常运营效率及管理水平;管理方面,公司将加强预算管理,削减不必要的开支,降低成本费用,提升组织能力和人均效能。 问题2:公司上半年收购了北京新荟园壹项目42.5%的股权,并且通过参股运营新拓了天宁1号越界锦园项目。上海和北京作为公司长 期深耕的地区,请问公司怎么看待两地项目的拓展节奏,未来会如何平衡项目拓展速度和运营效率提升之间的关系? 自上市以来,公司持续在上海和北京两大根据地外拓以及收并购,两地在管项目数量及规模获得显著增长。截止2023年6月末,上海地区在管项目61个、北京在管项目9个,均较上市之初翻倍增长。 公司将把握自身于北上两地的深耕优势和品牌优势,持续深耕北上两地。针对上海地区,公司已逐渐构建出稳固护城河,加速拓展新项目,应续尽续老项目;公司也将抓住上海地区政策机遇,同合作国企、央企进一步深化合作。针对北京地区,公司在管项目多为新项目,目前将以项目品质提升和进度管控为主,以提高去化率为主要目标,重视招商推广等多类举措;针对并购项目,管理团队将积极落实投后管理,推动区域协同,共同提升品牌价值溢价。 问题3:新租赁准则下,承租运营新拓项目前期对利润表的压力较大,公司近年来同样发力轻资产的受托运营,请问公司未来在新拓项目时对中资产和轻资产模式是何种考量? 目前,公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营、参股运营。承租运营模式下,公司承担租金成本,获取租金、物业管理及专业服务等收入;受托运营模式下,公司获取招商、物业管理及专业服务等收入,部分项目享有收益分成。换言之,承租运营模式(中资产模式)贡献了收入的绝大部分,但也承担了刚性成本;相比之下,轻资产模式仅承担人工等运营成本,毛利较高,盈利空间较大。基于上述情况考虑,未来 公司仍以“承租运营、受托运营”并行的方式进行项目外拓。考虑到承租运营模式改造期长、对利润表前期影响较大等不利因素,公司内部团队将提高外拓标准,聚焦优质项目,关注项目效益,重点考察项目现金流、盈利能力和交付时间。同时,公司将加大和国企、央企的合作力度,丰富合作模式,以轻资产模式服务于存量资产盘活。 问题4:2023年中期业绩显示,归母净利润大涨35.08%,增长原因是什么? 2023年1-6月,公司实现归母净利润约8,546.64万元,较上年同期增长35.08%。2023年归母净利润的增长主要系锦 和大宁财智中心项目改变合作模式,公司遵循新租赁准则的规定,与项目相关的使用权资产、租赁负债终止确认导致资产处置收益增加所致 。 问题5:2023年上半年,公司在管项目有什么变化? 2023年6月末,公司在管项目73个,在管面积逾135万平方米。1-6月,公司新拓北京“天宁1号?越界锦园”运营管理项目; 实现增持北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司股权至77%,承租运营“锦和越界锦荟园”、“锦和越界朝阳里”两个项目。此外,公 司成功续签多个到期运营项目。 公司正在根据潜在优质项目的具体情况,逐步扩大在管规模。7月,公司新增拓展“锦和越界静安Space”项目。后续如有新增项目,请详见上市公司公告。 问题6:考虑到此次超大特大城市城中村改造“留改拆”的混合性质,公司是否会考虑与其它相关拆建能力强的企业进行合作? 目前,公司主要通过和国企、央企长期合作方式,对老旧存量物业进行设计、改造、招商、运营并赋予存量物业新的商业价值。公司已经合作的国有企业包括但不限于:中船重工第七O四研究所、上海航天科创、上海航天工业集团、上海地产、久事旅游等。 公司作为城市更新领域的商用物业运营服务商的先行者,也将结合自身在城市核心区位的存量项目策划、改造、运营等多领域的经验,密切关注城中村改造相关业务机会,以期同相关企业进行合作,提供专业性解决方案。特此公告。