存量按揭贷款利率下调点评：存量按揭降息靴子落地，存款降息箭在弦上

8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。 一、存量按揭贷款利率整体偏高，利率下调有利于缓解早偿压力、释放居民消费动能 存量按揭贷款实际执行利率水平在4.7%左右，约有超7成高于现行5Y以上LPR 4.2%。2004年以来，我国按揭贷款规模持续高速增长，截至2023年6月末，存量规模已达38.6万亿；2004-2022年我国按揭贷款复合增长率为19.4%，显著高于各项贷款14.8%的复合增速。从新发生利率水平看，自2008年央行货币政策执行报告有统计披露以来，历史上新发放按揭贷款的利率运行经历了两轮高点，分别在2011-2014年，2017-22Q1，新发放按揭利率区间分别在6%~7.6%以及5%~5.8%之间。截至目前，考虑到贷款利率重定价、按揭摊还和早偿，我们预估2011-2014年期间发放的按揭贷款大部分完成了偿还；而对于2017~22Q1期间发放的按揭贷款，由于投放量更大、摊还期较短，导致存量按揭贷款多为该时期发放。截至目前，第二轮高峰期投放的按揭贷款大概占全部存量按揭比在3/4左右，且因为期间政策利率下调幅度较小，导致目前这部分贷款的实际执行利率整体较高，多数在5%-5.3%之间。 根据我们前期报告《从“鼓励”变“指导”，存量按揭利率料将择日下调——银行业周报（2023.7.31–2023.8.6）》（2023年8月6日）预估，截至2023年6月末，存量按揭贷款实际执行利率在4.7%左右，超7成高于现行5Y以上LPR（4.20%）； 存量按揭贷款实际执行利率与6月份新发生按揭贷款利率4.11%的价差在60bp左右，存在较大出入。我们将存量按揭贷款利率大体可为【LPR-30bp~LPR】、【LPR~4.5%】、【4.5%以上】三部分，存量规模占比分别为24%、17%、59%。 下调存量按揭利率，对于“稳信贷、防风险、扩消费、促公平”，具有现实意义 ①“稳信贷”：降低存量按揭利率有助于部分缓释按揭贷款早偿压力，稳定涉房类融资增长。2022年，银行业按揭贷款提前偿还压力有所加大，全年早偿率“先升后降”，22Q4部分银行机构为缓解早偿压力阶段性采取暂停线上预约申请等方式。2023年开年以来，监管引导银行业做好提前还款相关服务，按揭贷款早偿率反弹回升，致使按揭贷款增长乏力。央行数据显示，今年上半年按揭贷款累计投放达到3.5万亿，但新增约-2000亿，同比少增7400亿，6月末按揭贷款余额同比增速为-0.7%，自有统计以来首次出现负增长。经测算，今年上半年月均早偿规模接近4000亿，较22Q4提升了8成。根据中国货币网按揭贷款条件早偿指数显示，上半年平均早偿率为14%，而去年下半年为11.6%，亦出现明显提升。按揭贷款早偿率处于高位，导致增长读数持续走弱，下调存量按揭贷款利率，有助于改善按揭贷款增长读数。 ②“防风险”：降低存量按揭利率将有助于减轻居民债务负担，增强债务可持续性。2022年，疫情持续反复对居民收入形成冲击，城镇居民人均可支配收入累计同比增速降至3.9%左右，较2021年下降4.3pct，低于疫情前8%左右的增速水平。2023年以来，伴随着防疫政策优化调整，6月城镇居民人均可支配收入累计同比增速升至5.4%，但仍处在低位。与此同时，央行二季度城镇储户问卷调查报告显示，2Q23就业感知指数、收入信心指数分别为37.6%、48.5%，较1Q分别下降2.3、1.4pct，居民就业、收入预期持续恶化，资产负债表扩表压力加大，按揭贷款风险有所上行。截至6月末，4大行按揭贷款不良率为0.45%，较2022年、2021年分别提升2bp、19bp。 ③“扩消费”：降低存量按揭利率有助于释放居民消费动能。近年来，我国居民债务收入比DTI指数持续走高，由2016年的1.2%升至2022年的3.8%，高额房贷利息支出挤占居民可支配收入，对居民消费能力形成制约。通过降低存量房贷利率，将可以增加居民可支配收入，释放消费增长空间。 ④“促公平”：存量和新发放按揭贷款利率价差较大，有必要予以拉平来保障刚需阶层利益。2022年1月6日，原银保监会召开新闻发布会，会上表示“个人住房贷款中90%以上用于支持首套房”。可以看到，近年来新发放的存量按揭贷款超9成为首套，但在考虑重定价因素后，这部分刚需阶层仍执行较高的按揭贷款利率，并与当前新发放的贷款利率形成较大价差。从促进社会公平角度出发，也有必要对存量按揭利率实施下调。 图1：今年以来新发放按揭贷款利率继续下行，目前已跌破LPR基准利率，但存量房贷实际执行利率仍处在高位 图2：考虑重定价因素后，2017年后的房贷客户执行了更高的房贷利率 图3：存量按揭贷款定价在5%及以上的规模占比为47.8%，高息贷款占比较高 二、存量按揭利率下调的要点 8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），引导个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。具体政策主要包括： ①自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。 ②自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。 对于以上政策，我们分析总结如下： （1）存量按揭利率下调主要针对首套房按揭贷款，且首套认定范围有所扩大。 为更好的支持首套“刚需”或“刚改”人群，本轮存量按揭利率下调主要针对存量首套房按揭贷款，并且针对首套的认定范围有所扩大，使得更多客户能够享受存量按揭利率下调。对于首套房认定标准，《通知》指出，“存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。”具体而言，能够申请存量按揭利率下调的贷款分为两类：第一类，是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷；第二类，是原贷款发放时被认定为二套（或以上），但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量房贷。以最新的“认房不认贷”标准为例，我们认为第二类贷款主要包括：①房屋购买时家庭没有其他住房，但因所在城市采取“认房又认贷”政策而被认定为二套的按揭贷款；②房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房的存量按揭贷款。 （2）依托“转按揭”市场化手段，将加速存量按揭利率下行。存量按揭利率调整包括两种方式：一是直接变更合同利率。由借贷双方协商，依法签订协议直接变更合同利率；二是“转按揭”。通过新发放按揭贷款置换原来的存量按揭贷款，新发放按揭贷款利率由借贷双方自行协商。新发放的按揭贷款只可用于偿还原按揭贷款，不得另作他用。我们认为：“转按揭”业务的放开，客户的议价权将大幅提升，这将加速存量房贷实际执行利率的下行。一方面，目前房贷EVA在各类信贷资产中仍处于最高水平，在现阶段银行“资产荒”压力较大的背景之下，银行或具备较强意愿以低利率为居民提供“转按揭”服务。另一方面，银行为防止客户流失，也将为客户提供相对合意的利率水平。 （3）利率调整遵循“因城施策”原则，一线城市利率调整幅度相对更小。对于借贷双方商议的合同利率，存量按揭贷款利率调整后也不得低于原贷款发放时期的当地利率下限。这意味着不同城市的存量按揭利率下调幅度将有所分化。以北京、长春为例，2021年5月首套房利率下限分别为LPR+55bp、LPR+5bp，而首套房新发生利率分别为LPR+55bp、LPR+35bp，则2021年5月在北京地区发放首套按揭贷款将无法享受存量按揭利率下调，长春地区则可以享受30bp的降幅。需要指出的是：①自2017年以来，按揭贷款投放出现了明显的下沉迹象，区域均等化水平明显提升，中低能级城市新发放量占比加大。②而且，首套住房按揭定价较高的城市往往是金融资源供给相对偏少的地区，而在北京、上海地区的按揭贷款利率相对较低，即若按照本次政策调整，北京上海地区存量按揭利率下行幅度较小，但更多区域利率将出现明显下降。③此外，原有被认定为二套房或以上，执行更高利率的按揭贷款，若在本次存量按揭调整中，被认定为首套住房，则将出现更显著成本节约。 （4）按揭早偿“开正门、堵后门”，料消费贷、经营贷增长或有所放缓。今年以来，消费贷、经营贷定价明显走低，据融360统计，2023年5月全国性银行消费贷平均利率为3.6%，同比下降75bp。居民为缓解利息偿付压力，通过借入消费贷、经营贷置换按揭贷款的现象存在，使得按揭贷款、非房零售类贷款“跷跷板”效应持续发生。2023年上半年，银行业个人经营性贷款新增2.3万亿，同比多增0.76万亿，上半年新增个人经营贷占住户贷款增量的82%；而按揭贷款增长则较为乏力，上半年新增-0.2万亿，同比少增0.74万亿。本轮“转按揭”放开后，为确保资金流向实体经济，防止信贷“跑冒滴漏”，料监管将进一步明确按揭早偿“开正门、堵偏门”思路，后续消费贷、经营贷增长或有所放缓。 三、同步优化新发放按揭最低首付比例与利率 除存量按揭利率下调之外，政策针对新发放住房按揭贷款，主要提出以下政策举措： ①对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。 ②首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限（LPR+60bp）调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。 在“因城施策”框架体系下，辖区内各城市应根据当地房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。 四、预计上市银行2023/2024年营收增速分别下降0.8/2.3pct 考虑到存量按揭贷款中，高定价的贷款居多，且分区域情况复杂，政策考虑“因城施策”总框架下的房贷利率调整，并没有采取“一刀切”式的利率调整方式。 我们假设存量按揭中，60%的按揭贷款实际执行利率平均下调80bp，但未对分城市的差异化情况做出分类。对应居民房贷利息支出减少2059亿，占2022年居民房贷利息支出的比重为10.5%；存量按揭利率下调冲击下，23Q4/2024年上市银行息差将收窄2/5.9bp，下拉2023/2024年营收增速0.8/2.3个百分点。 分银行类型看：①国有行：23Q4/2024年息差分别收窄2.3/6.8bp，2023/2024年营收增速分别下拉1/2.8pct；②股份行 ：23Q4/2024年息差将收窄1.5/4.4bp，2023/2024年营收增速分别下拉0.5/1.5pct；③城商行：23Q4/2024年息差将收窄1/3.1bp，2023/2024年营收增速分别下拉0.4/1.2pct；④农商行：23Q4/2024年息差将收窄0.9/2.7bp，2023/2024年营收增速分别下拉0.4/1.1pct。 必须注意的是，此处针对各家行的测算同样采用“一刀切”的下调方式，但实际上在“因城施策”框架下，各家行的实际执行情况并不同。例如，北京首套房利率下限与存量按揭贷款实际执行利率大体相同，意味着北京地区存量按揭利率下调幅度相对有限，“一刀切”